營改增對房地產(chǎn)業(yè)影響及對策分析

黃媛媛 吳晶晶 程雪

【摘 要】 2016年3月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅[2016]36號），對于房地產(chǎn)業(yè)來說，營改增能夠有效避免重復(fù)征稅問題，達(dá)到結(jié)構(gòu)性減稅的效果，但同時(shí)由于實(shí)施時(shí)間短，出現(xiàn)了一些問題。鑒于此，本文以營改增為主線，剖析現(xiàn)階段的實(shí)施現(xiàn)狀，探討營改增可能產(chǎn)生的問題，并在此基礎(chǔ)上為其提供實(shí)施建議。

【關(guān)鍵詞】 營改增 房地產(chǎn)業(yè) 稅制改革

從今年5月1日起，在全行業(yè)進(jìn)行營改增試點(diǎn)，將房地產(chǎn)業(yè)也納入營改增試點(diǎn)范圍，從整體來說，增強(qiáng)了增值稅抵扣鏈條的完整性，是我國稅收制度的一大深刻變革，單就房地產(chǎn)業(yè)來說，讓企業(yè)重新分析市場需要及自身供給能力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。

一、啟東市房地產(chǎn)業(yè)營改增現(xiàn)狀分析

（一）啟東市經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢

啟東市位于長江入?？诒眰?cè)，三面環(huán)水，陸地面積1208平方公里，總?cè)丝?12萬，是中國建筑之鄉(xiāng)，啟東建筑走南創(chuàng)北，多次獲得中國建筑業(yè)最高榮譽(yù)——魯班獎(jiǎng)，因此，本次以江蘇省啟東市為例，具有很強(qiáng)的代表性，能夠以此折射出整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的營改增情況。

（二）政策實(shí)施現(xiàn)狀分析

自營改增政策試點(diǎn)實(shí)施以來，地稅局與國稅局積極開展協(xié)作，辦理業(yè)務(wù)的交接，以4月30日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，之前的依然由地方稅務(wù)部門進(jìn)行征管，之后的轉(zhuǎn)到國家稅務(wù)部門，對于開出的營業(yè)稅發(fā)票，在6月30日之前完成申報(bào)。對于地方稅務(wù)部門來說，少了營業(yè)稅這個(gè)大稅種，業(yè)務(wù)量明顯減少，但是具體到地方的財(cái)政收入，由于營改增試行之后中央和地方各分50%的增值稅額，因此沒有太大的變化。對于國家稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，首先業(yè)務(wù)量急劇增加，同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，很多零星勞務(wù)等并不能取得專用抵扣發(fā)票，所以稅務(wù)機(jī)關(guān)完善了自身發(fā)票審查體系，盡量保證抵扣鏈條的完整性。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增實(shí)施之后，進(jìn)項(xiàng)稅額可以進(jìn)行抵扣，打通了增值稅抵扣鏈條，企業(yè)實(shí)現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性減稅，在一定程度上緩解了房產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

二、房地產(chǎn)業(yè)營改增存在的問題

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般樓盤都采用先賣后建的方式，所以在初期就要繳納大額的營業(yè)稅，而改征增值稅之后，初期各項(xiàng)建筑成本的購入，形成大量的進(jìn)項(xiàng)稅額，一般來說，初期進(jìn)項(xiàng)稅額都會(huì)大于銷項(xiàng)稅額，因而給企業(yè)留有充足的流動(dòng)資金，同時(shí)也提高了企業(yè)的融資能力。但是，在政策實(shí)施的過程中，也存在一些問題。

（一）土地成本及融資成本抵扣方式不明

隨著房價(jià)的不斷上漲，地皮的價(jià)格也水漲船高，尤其是在一二線城市，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地成本占據(jù)了很大一部分，而企業(yè)一般都是從政府手中通過拍賣獲得土地，現(xiàn)在在繳納增值稅時(shí)雖然能夠扣除土地價(jià)款，但是價(jià)款如何認(rèn)定還不明確，另外選擇適用簡易計(jì)稅辦法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目不能享受土地價(jià)款扣除的優(yōu)惠政策。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上也屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在開發(fā)樓盤時(shí)都會(huì)向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行借貸，而且現(xiàn)階段金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)改征增值稅了，但是相關(guān)的融資成本抵扣方式還不明確，因此成為稅款抵扣的一大難題。

（二）進(jìn)項(xiàng)發(fā)票難以取得

房產(chǎn)開發(fā)時(shí)下游商家都比較分散，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的取得較為困難。工程的建設(shè)，一般都會(huì)請施工隊(duì)完成，這些農(nóng)民工隊(duì)伍根本無法提供增值稅專用發(fā)票，同樣，提供沙石及小型建筑工具的門市有些屬于小規(guī)模納稅人，也不能給企業(yè)開出可抵扣的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。因此給企業(yè)加大了抵扣的難度，造成較大的稅款壓力。

（三）存貨成本抵扣難度大

對于企業(yè)已經(jīng)開發(fā)但沒有出售的樓盤，其已經(jīng)產(chǎn)生的各項(xiàng)成本沒有具體的抵扣說明，另外，已經(jīng)購入的固定資產(chǎn)成本也不能進(jìn)行抵扣。而且這部分存量房屋占據(jù)了企業(yè)很大一部分的資產(chǎn)，這樣一來，勢必會(huì)造成企業(yè)的銷項(xiàng)稅額成倍增加，但進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額很少，可能導(dǎo)致營改增初期企業(yè)稅負(fù)增加。

三、房地產(chǎn)業(yè)營改增的對策建議

從長遠(yuǎn)角度看，營改增政策具有現(xiàn)實(shí)意義，針對房地產(chǎn)業(yè)營改增之后存在的問題，本著稅負(fù)只減不增的原則，應(yīng)從稅收征管部門和房地產(chǎn)企業(yè)兩個(gè)方面進(jìn)行管理，以確保營改增政策的順利實(shí)施。

（一）政府及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策

1、明確成本抵扣方式

稅收征管部門應(yīng)盡快出臺(tái)政策具體的實(shí)施細(xì)則，將融資成本納入可抵扣范圍，出臺(tái)土地成本認(rèn)定方案，明確勞務(wù)成本的簡易抵扣方式，合理對企業(yè)存量房進(jìn)行抵扣，在方便稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的同時(shí)給企業(yè)帶來一些優(yōu)惠。

2、加強(qiáng)發(fā)票監(jiān)管

對于營改增初期，發(fā)票抵扣方面是一個(gè)較大的難點(diǎn)，由于政策實(shí)施時(shí)間不長，能抵扣的稅額也偏少，可能會(huì)出現(xiàn)虛假代開增值稅專用發(fā)票的現(xiàn)象，這就需要相關(guān)監(jiān)察部門進(jìn)行嚴(yán)格審查，對發(fā)票的開具時(shí)間、移送和報(bào)銷的時(shí)間都要嚴(yán)格把控，審查其真?zhèn)涡?，對違規(guī)者進(jìn)行嚴(yán)肅處理，堅(jiān)決不能出現(xiàn)虛開、偽造等鉆空子的做法。

（二）房產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身管理

1、精選供應(yīng)商，合理進(jìn)行成本轉(zhuǎn)嫁

供應(yīng)商只有開具了增值稅專用發(fā)票，才能作為企業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣的依據(jù)，所以企業(yè)在選擇供應(yīng)商的時(shí)候，應(yīng)該將能否開具增值稅專用發(fā)票作為重要依據(jù)，優(yōu)先選擇能夠開具的公司，如果供應(yīng)商屬于小規(guī)模納稅人，也可以讓供應(yīng)商去稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開發(fā)票。這樣，可以將成本轉(zhuǎn)嫁給下游供應(yīng)商，減少本企業(yè)的稅負(fù)。

2、合理布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

現(xiàn)階段一二線城市土地成本昂貴，而且不能抵扣，因此，企業(yè)在選擇城市進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)注意合理布局，協(xié)調(diào)發(fā)展，不能一味在大型城市進(jìn)行開發(fā)，這樣造成的資金壓力太大，影響現(xiàn)金流。同時(shí)，由于相關(guān)的建筑安裝成本、裝修成本可以進(jìn)行抵扣，所以建議企業(yè)多開發(fā)精裝修、拎包入住式的樓盤，這樣一定程度上能夠擴(kuò)大企業(yè)的利潤空間。

3、提高財(cái)會(huì)人員整體水平

企業(yè)財(cái)會(huì)人員應(yīng)該熟悉營改增政策，分析營改增以后賬務(wù)方面的變化，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)政策，同時(shí)應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)管理，積極納稅的同時(shí)合理進(jìn)行稅收籌劃，壓縮企業(yè)成本，增加利潤空間。