房地產(chǎn)成本控制管理方法探究

張強(qiáng)

【摘要】現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)公司成本管理水平普遍不高，大部分公司均沿用著傳統(tǒng)的成本控制方法，強(qiáng)調(diào)事后控制，相關(guān)管理規(guī)范也嚴(yán)重缺乏，這些情況均對(duì)成本控制管理水平造成了不利影響。本文主要圍繞房地產(chǎn)成本控制管理方法展開(kāi)研究，針對(duì)影響成本管理效果的主要原因進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的管理策略，為改善房地產(chǎn)成本控制管理質(zhì)量略盡綿力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；管理方法

一、房地產(chǎn)成本控制的影響因素

（一）投資決策階段成本控制的影響因素

1、項(xiàng)目所處位置的選擇

合理選擇開(kāi)發(fā)地點(diǎn)對(duì)提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理水平有深遠(yuǎn)影響。眾所周知，不同地帶其土地成本也存在較大差異，其前期建設(shè)費(fèi)用方面也不盡一致。因此，合理選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所在地，對(duì)改良成本控制管理效果是大有裨益的。此外，不同地區(qū)的建設(shè)條件、氣候特點(diǎn)、地理?xiàng)l件等均同樣存在一定差異，這些均會(huì)引起成本改變，進(jìn)而影響成本控制管理水平。

2、項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模

項(xiàng)目的建設(shè)成本同樣還取決于其建設(shè)規(guī)模，倘若建筑規(guī)模大于市場(chǎng)需求，則會(huì)引起產(chǎn)品積壓，使開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)促銷，這種方式無(wú)疑會(huì)降低建筑項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，開(kāi)發(fā)規(guī)模小于市場(chǎng)過(guò)需求，又會(huì)導(dǎo)致資源有效利用率低，進(jìn)而增加單位在生產(chǎn)方面的成本投入。基于此，在決策項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模時(shí)，務(wù)必要對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行充分考察，以確保建設(shè)規(guī)模及成本投入合理化。

（二）設(shè)計(jì)階段成本控制的影響因素

從現(xiàn)階段情況來(lái)看，我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)階段的管理成本控制意識(shí)十分淡薄，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)不合規(guī)范，開(kāi)發(fā)商想法及要求未準(zhǔn)確傳達(dá)，因此前期設(shè)計(jì)過(guò)程中往往投入較多。此外，設(shè)計(jì)產(chǎn)品因缺乏獎(jiǎng)懲制度，取費(fèi)模式過(guò)于簡(jiǎn)單，所以時(shí)常會(huì)引起設(shè)計(jì)單位后期工作無(wú)法全面落實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制力度較弱，與設(shè)計(jì)單位的交流也相對(duì)較少，再加上相關(guān)規(guī)章制度缺乏，后期設(shè)計(jì)造價(jià)超標(biāo)問(wèn)題十分嚴(yán)重，而設(shè)計(jì)人員全責(zé)不明，超標(biāo)問(wèn)題很難解決，最終直接影響到整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的成本控制。

（三）招投標(biāo)階段成本控制的影響因素

1、房地產(chǎn)公司的內(nèi)部因素

倘若在工程招投標(biāo)期間，凡是以價(jià)格為上，則極有可能將評(píng)標(biāo)過(guò)程作為評(píng)定價(jià)格來(lái)對(duì)待，這樣的情況極易導(dǎo)致價(jià)格以外的影響成本的因素受到忽視，包括建設(shè)工程質(zhì)量、工期、建筑工藝等。

2、投標(biāo)人的影響

施工單位在投標(biāo)文件中標(biāo)注的項(xiàng)目管理人往往形同虛設(shè)，根據(jù)投標(biāo)文件的相關(guān)內(nèi)容得知，投標(biāo)單位的項(xiàng)目管理人員一般整體水平高，但中標(biāo)后，大部分管理人員卻不能如期上崗，如此一來(lái)就造成了項(xiàng)目實(shí)施期間管理工作混亂、無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果的現(xiàn)象發(fā)生。此外，部分施工單位為增加中標(biāo)幾率，時(shí)常會(huì)根據(jù)招標(biāo)文件中的評(píng)分方法來(lái)決定項(xiàng)目質(zhì)量及建筑周?chē)６趯?shí)際施工期間，并沒(méi)有遵守承諾，缺乏可行的施工方案及設(shè)計(jì)。在此情況下，工程特點(diǎn)難以凸顯，項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)質(zhì)量和預(yù)期要求嚴(yán)重脫節(jié)，最終無(wú)法達(dá)到驗(yàn)收要求，又不得不延長(zhǎng)工期進(jìn)行修改。

（四）施工階段成本控制的影響因素

施工期間的成本超支現(xiàn)象是十分普遍的，作為成本管理的重要環(huán)節(jié)，對(duì)施工期間的成本控制影響因素加以識(shí)別并加強(qiáng)防范是很有必要的。項(xiàng)目施工是按照設(shè)計(jì)圖紙展開(kāi)建設(shè)活動(dòng)的一個(gè)過(guò)程，該階段資金、資源大量投放，資金、資源非必要耗損的情況也時(shí)常發(fā)生。倘若管理不當(dāng)，極有可能引起成本增加?；诖耍┕るA段的成本控制，應(yīng)重點(diǎn)防范：工程規(guī)模、工作強(qiáng)度、天氣因素、物價(jià)上漲、天災(zāi)人禍等。

二、房地產(chǎn)成本控制管理方法

（一）房地產(chǎn)投資決策階段成本管理方法

1、加強(qiáng)前期成本控制人才引進(jìn)

人才資源是各企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)投資公司務(wù)必要重視對(duì)成本控制管理人才的招聘以及高水平成本控制管理隊(duì)伍的打造，才能確保成本控制策略的有效落實(shí)。

2、組建前期成本控制機(jī)構(gòu)

有必要在公司內(nèi)部設(shè)立相關(guān)部門(mén)，專門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目及方案的研究與制定。該部門(mén)成員應(yīng)囊括房地產(chǎn)造價(jià)工程師、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)人員、房地產(chǎn)市場(chǎng)專家等，通過(guò)各專業(yè)人才的合作，共同制定科學(xué)可行的成本控制管理策略。此外，可邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家前來(lái)公司進(jìn)行工作演講，組織員工參與培訓(xùn)，使部門(mén)成員能夠懂技術(shù)、善管理，能夠與各領(lǐng)域人才共同協(xié)作完成手中的工作，實(shí)現(xiàn)高水平的房地產(chǎn)成本的控制管理。

（二）房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本管理方法

1、引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和推行設(shè)計(jì)招標(biāo)

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作主要有三種形式，分別為：協(xié)商、制定承包及設(shè)計(jì)招標(biāo)。設(shè)計(jì)招標(biāo)顧名思義，就是指房地產(chǎn)公司提出建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求，以公告的形式召集設(shè)計(jì)單位前來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)公司擇優(yōu)錄取。設(shè)計(jì)招標(biāo)這種方式顯然是對(duì)減少項(xiàng)目成本十分有利的，同時(shí)，通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)，還能促進(jìn)設(shè)計(jì)單位的公平競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也讓房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)方案上有了更多選擇的機(jī)會(huì)，間接提高了設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量，規(guī)避了行業(yè)的違規(guī)行為。

2、強(qiáng)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析工作

實(shí)際上，項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程是促使經(jīng)濟(jì)與技術(shù)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合的一個(gè)過(guò)程。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)對(duì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行綜合考量，以確保產(chǎn)品重量、效益兩不誤。經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析的宗旨是以確保項(xiàng)目質(zhì)量符合要求為前提，盡可能減少非必要的資源、技術(shù)損耗，節(jié)省多余的工程內(nèi)容，提高有限資源的有效利用率。加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)階段的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可在促使產(chǎn)品質(zhì)量有所保障的同時(shí)，使項(xiàng)目成本得到有效控制。

（三）房地產(chǎn)招投標(biāo)階段成本管理方法

房地產(chǎn)公司應(yīng)充分利用簽訂合同的機(jī)會(huì)，及時(shí)察覺(jué)工程量清單中的不妥之處，并采取相應(yīng)的預(yù)防、解決手段，對(duì)合同專用條款進(jìn)行調(diào)整，包括合約履行期間，物價(jià)水平上漲后合同價(jià)格的變化方式。務(wù)必要注明合同價(jià)款的調(diào)整規(guī)定和調(diào)整范圍，提前設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用計(jì)算方式。在施工期間，但凡物價(jià)波動(dòng)超出規(guī)定范圍，合作雙方均應(yīng)根據(jù)合同相關(guān)內(nèi)容，對(duì)成本進(jìn)行調(diào)整。因非承包方責(zé)任引起的工期延長(zhǎng)所產(chǎn)生的變動(dòng)，合作雙方均應(yīng)在合同書(shū)中明確規(guī)定各自需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)施工階段成本管理方法

1、優(yōu)化施工方法

施工方案的選擇不但關(guān)系到施工質(zhì)量，也在一定程度上會(huì)影響工程造價(jià)。由于項(xiàng)目選擇的施工項(xiàng)目不同，其施工技術(shù)、人力/物資需求不同，施工周期也會(huì)有所差異，整體工程造價(jià)也會(huì)因此不同。有鑒于此，施工方案的選擇應(yīng)盡可能在確保建筑質(zhì)量的同事，減少工程成本支出。在正式開(kāi)工前，有必要做好充分的前期考察工作，并根據(jù)業(yè)主需求、施工圖紙、現(xiàn)場(chǎng)情況、技術(shù)規(guī)范等進(jìn)行綜合考量，制定出完善的施工方案。同時(shí)，考慮到物料資源產(chǎn)生的費(fèi)用在施工期間占較大比重，所以施工期間，還應(yīng)嚴(yán)格控制材料價(jià)價(jià)格及用量，盡可能減少非必要的損耗，提高資源有效利用率，確保工程質(zhì)量，降低工程成本。

2、提高員工節(jié)約意識(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施是一個(gè)漫長(zhǎng)、復(fù)雜的過(guò)程，作為項(xiàng)目執(zhí)行部門(mén)的員工，務(wù)必要具備極高的節(jié)約意識(shí)，嚴(yán)格規(guī)范自身工作行為，在工程實(shí)施過(guò)程中，減少非必要的資源耗損，從而控制成本增長(zhǎng)。需要注意的是，節(jié)約并非消極顯著成本增長(zhǎng)，而是通過(guò)科學(xué)手段，提高成本管理水平。首先，可制定并落實(shí)成本開(kāi)支范圍及財(cái)務(wù)剝離制度，加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用支出的監(jiān)控；其次應(yīng)實(shí)施成本超額的預(yù)防機(jī)制，針對(duì)可能會(huì)造成浪費(fèi)的現(xiàn)象提前防控，防患于未然；最后應(yīng)不斷優(yōu)化施工方案，全面提高施工效率，減少人力物料資源的損耗，提高資源有效利用率，始終將成本控制在合理范圍內(nèi)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上，房地產(chǎn)成本控制管理水平直接關(guān)系到其效益高低，為確保效益最大化，通過(guò)有效措施，不斷提升成本管理水平至關(guān)重要。成本控制管理工作應(yīng)切實(shí)落實(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。

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