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    地產(chǎn)泡沫又來了

    2016-10-17 18:45:54譚松珩
    財(cái)經(jīng)天下周刊 2016年20期
    關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)泡沫資產(chǎn)

    譚松珩

    狂熱的人心就是最大的泡沫。

    我不知道你有沒有聽過一個(gè)笑話,說日本當(dāng)年房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候,有個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家不停地看空房?jī)r(jià),不停地看空房?jī)r(jià),可房?jī)r(jià)卻天天打他的臉,幾乎是日日新高,搞的整個(gè)東京的土地可以買下半個(gè)美國(guó)——然后,他撐不住了,懷疑自己的理論可能有問題,于是高價(jià)買了房,然后房?jī)r(jià)就崩了。

    這個(gè)人就是現(xiàn)任日本央行行長(zhǎng)黑田東彥。

    但是在中國(guó),這個(gè)故事卻有不同的版本。某國(guó)際投行的前任首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家,已看空房地產(chǎn)超過10年了,也是被年年打臉,只能借著名氣走穴講課賺錢……呃,我說你天真了吧!他看空房地產(chǎn)可不代表他老婆看空房地產(chǎn)呀,這位首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家在房地產(chǎn)上賺得錢恐怕得以億計(jì)了,比那個(gè)用700多萬騙小三買兩套房的教授高到不知道哪里去了。

    扯遠(yuǎn)了,假期里的兩個(gè)新聞著實(shí)讓人膽戰(zhàn)心驚:一是杭州距離市中心接近20公里的地方有一個(gè)樓盤,它日光了,價(jià)格從6000元/平米直線沖到10000元/平米;二是上海一個(gè)距離陸家嘴70公里,且就在海邊上,海平面接著上漲就得淹樓的樓盤,它……也日光了。不好意思我說錯(cuò)了,從開盤到售罄,只用了不到10分鐘,開發(fā)商積極擁抱互聯(lián)網(wǎng),居然采取網(wǎng)絡(luò)搶票的方式來?yè)尫俊⒗锉婚_除的那4個(gè)程序員,這職業(yè)前景大大的呀。

    在談未來消費(fèi)的趨勢(shì)里我說到資產(chǎn)價(jià)格的膨脹會(huì)進(jìn)一步降低中產(chǎn)階級(jí)的消費(fèi)欲望,導(dǎo)致社會(huì)消費(fèi)持續(xù)低迷——這可不是好事。沒有消費(fèi),就沒有需求,沒有需求,就是供給過剩,如果對(duì)新鮮事物沒有需求,就很難產(chǎn)業(yè)升級(jí)。很簡(jiǎn)單嘛,你就算技術(shù)世界第一,沒消費(fèi)者你生產(chǎn)出來賣給誰(shuí)啊。

    然后房?jī)r(jià)就漲給我看了,我只能說,各位消費(fèi)公司,自求多福吧。

    宏觀數(shù)據(jù)上,告別了7月貸款全靠房貸拉動(dòng)后,8月終于迎來了票據(jù)融資的“遮羞”——票據(jù)融資都太短了,一般而言是銀行沖量導(dǎo)致的??煞抠J還是自顧自地繼續(xù)上漲,再看9月房地產(chǎn)的銷量,我估計(jì)房貸還是只增不減的。

    從哪個(gè)角度上看,房產(chǎn)泡沫又加速了?雖說有避險(xiǎn)的因素——8月份雖說宏觀數(shù)據(jù)有好轉(zhuǎn),但整體經(jīng)濟(jì)依然疲軟且這廂房地產(chǎn)的回報(bào)率太高,但資金也太“頂風(fēng)作案”了:美聯(lián)儲(chǔ)有了加息預(yù)期,人民銀行抬高資金成本,這已經(jīng)是央行對(duì)你套利say no的態(tài)度了,就這樣還狂買房子,確實(shí)有點(diǎn)兒不把央行放在眼里。

    不過,從歷史上看,誰(shuí)不是呢?日本90年代房地產(chǎn)泡沫破裂之前,日本央行已經(jīng)數(shù)次緊縮了——跟現(xiàn)在一樣,越緊縮越漲,直到達(dá)到某個(gè)臨界點(diǎn),美國(guó)也是如此——為了控制次貸,2006年便已加息,然而2007年房?jī)r(jià)才出現(xiàn)頹勢(shì)。古人說以史為鑒可以知興衰,可為啥美國(guó)、日本、歐洲、拉美都栽到這上面?為啥中國(guó)到現(xiàn)在還在瘋買房地產(chǎn)?

    原因有兩點(diǎn):一是這次央行的表態(tài)相當(dāng)模糊,有些被金融市場(chǎng)綁架的意味;二是所有人都認(rèn)為“這次不一樣”:日本泡沫時(shí)代人們普遍認(rèn)為日式宏觀管理、對(duì)市場(chǎng)的操縱會(huì)平滑風(fēng)險(xiǎn),資產(chǎn)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅震蕩;美國(guó)泡沫時(shí)代則是人們認(rèn)為金融創(chuàng)新已經(jīng)讓人們安全地實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng),房地產(chǎn)根本就沒有泡沫——而這一次呢?

    我們從過去的經(jīng)驗(yàn)里去看,不論是美國(guó)還是日本還是歐洲,房地產(chǎn)泡沫破裂前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境永遠(yuǎn)是過熱:人們賺著大把大把的鈔票,掃蕩著各家商場(chǎng),刷爆信用卡買來豪車名表,通貨膨脹超級(jí)高——而現(xiàn)在顯然是相反的,經(jīng)濟(jì)疲軟,消費(fèi)不振,通貨膨脹率在肉菜的刺激下有所增長(zhǎng),但依然未能達(dá)到通貨膨脹的閾值。

    從央行的態(tài)度上也能看得出來,雖說資產(chǎn)市場(chǎng)里充滿泡沫,但實(shí)體經(jīng)濟(jì)依舊疲軟,央行的緊縮政策無論對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)都是傷害,它們會(huì)愿意讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步疲軟嗎?如果不會(huì),那你憑什么覺得央行一定會(huì)緊縮呢?而且從目前的觀察來看,央行對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫雖然不滿,但并不敢貿(mào)然行動(dòng)擠泡沫,頗有些投鼠忌器的意味。

    所以,這次不一樣了?

    要知道日本那一次也有不一樣,美國(guó)那一次也有不一樣,但最終都以下跌告終,泡沫的興起和破裂是經(jīng)濟(jì)世界運(yùn)行的必然規(guī)律,難以抗拒——而且,泡沫并非傳統(tǒng)意義上的估值過高,而是價(jià)格的極不穩(wěn)定狀態(tài)。你可以說因?yàn)槿丝诰奂痪€城市的房?jī)r(jià)還沒有完全展現(xiàn)它的價(jià)值,但這并不影響這個(gè)市場(chǎng)存在著泡沫。

    狂熱的人心就是最大的泡沫,在房?jī)r(jià)崩盤后,東京都市圈極度膨脹,房?jī)r(jià)經(jīng)歷U型反轉(zhuǎn),再度上漲,回頭看當(dāng)時(shí)的價(jià)格,不也是并沒有體現(xiàn)東京房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值嗎?但這不妨礙當(dāng)年?yáng)|京房地產(chǎn)出現(xiàn)了極大的泡沫。

    你問我泡沫什么時(shí)候破裂?泡沫之所以是泡沫,就在于它的不可預(yù)測(cè)性,房?jī)r(jià)現(xiàn)在是上漲的,短期內(nèi)它也可能繼續(xù)上漲,而如果選擇取決于你——是擁抱泡沫帶來的資產(chǎn)上漲還是冷靜旁觀,在于你。

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