個(gè)人是否適合投資加拿大房產(chǎn)

閔緯國(guó)

近些年，隨著國(guó)民財(cái)富的不斷增多，海外資產(chǎn)配置備受關(guān)注。諾亞財(cái)富2月 23日發(fā)布的《2016高端財(cái)富白皮書》顯示，近8成高凈值人士計(jì)劃在未來(lái)增加海外投資的配置比例。

沒有加拿大簽證，也可投資房產(chǎn)

為穩(wěn)定本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多國(guó)家對(duì)外國(guó)人購(gòu)房都出臺(tái)了一定的限制政策，與加拿大各方面情況都十分相似的另一大華人移民目的國(guó)澳大利亞就是如此。澳大利亞海外投資審核委員會(huì)（FIRB）規(guī)定，海外購(gòu)房者需持有在澳洲連續(xù)居住12個(gè)月以上的簽證，而且房屋要用于自住，不可用作投資賺取租金。但加拿大對(duì)外國(guó)人購(gòu)房卻沒有限制。

對(duì)于中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，只要持有護(hù)照（不需要任何加拿大簽證），就可以不受限制地在加拿大購(gòu)置房產(chǎn)，而且加拿大房產(chǎn)通?？梢杂谰贸钟?；如果需要貸款，則可享受與加拿大本國(guó)人同等的利率。原則上來(lái)說(shuō)，只要首付能達(dá)到35%，加拿大各大銀行都會(huì)提供利率2%～2.5%的房屋貸款。這個(gè)貸款利率甚至低于大多數(shù)以貨幣型基金為主要投資渠道的國(guó)內(nèi)理財(cái)產(chǎn)品。

王先生是一個(gè)偏好現(xiàn)金類理財(cái)產(chǎn)品的穩(wěn)健型投資者，手中持有40萬(wàn)加幣的現(xiàn)金（約合人民幣200萬(wàn)元），想在加拿大投資一處40萬(wàn)加幣的房產(chǎn)，他完全可以不支付全款，而是將40萬(wàn)加幣中的35%作為在加購(gòu)房的首付款，房屋的剩余款項(xiàng)從銀行貸款，剩下65%的現(xiàn)金則可以在國(guó)內(nèi)配置貨幣型基金或收益更高的其他理財(cái)產(chǎn)品。

貨幣型基金的年化收益率通常能達(dá)到3%左右。而筆者所在的城市，40萬(wàn)加幣左右的房產(chǎn)通常需要繳納2500加幣/年的房產(chǎn)稅（加拿大房產(chǎn)稅一般按照房屋政府評(píng)估價(jià)的0.6%～0.9%繳納，而政府評(píng)估價(jià)通常比實(shí)際售價(jià)要低一些），約合人民幣12500元/年；每月租金收益能達(dá)到1500～2500加幣，取中位數(shù)2000加幣，約合人民幣10000元/月；如果在加拿大房屋銀行貸款，也取2%～2.5%的中位數(shù)2.25%。那么， 200萬(wàn)元人民幣可以獲得200萬(wàn)元×65%×（3%～2.25%）+1萬(wàn)元×12-1.25萬(wàn)元=11.725萬(wàn)元的年收益。

加拿大房產(chǎn)的租售比

房屋租售比就是租金與總房款的比例，比如北京的某處房產(chǎn)售價(jià)300萬(wàn)元，月租金6000元，那么租售比為1∶500。國(guó)際上衡量地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好，租售比一般界定為（1∶200）～（1∶300）。如果租售比高于1∶300，則意味著房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，如果低于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。

4月，有報(bào)道稱，目前一線城市租售比較為失衡，北京為1∶623，上海為1∶656，深圳為1∶693，廣州為1∶470。其中，北京、上海、深圳租售比均超過(guò)600個(gè)月，也就是說(shuō)要想通過(guò)房租收回成本，至少需要花50年以上的時(shí)間。二線城市的租售比同樣令人擔(dān)憂。春節(jié)前后漲幅驚人的南京、蘇州，其租售比也分別達(dá)到了1∶608和1∶563。

而在加拿大，除了溫哥華和多倫多少數(shù)地區(qū)的獨(dú)立屋（在國(guó)內(nèi)被稱為獨(dú)立別墅）租售比達(dá)到了北京、上海等一線城市的水平之外，整個(gè)加拿大的租售比通常都在300以下。以前面提到的筆者所在城市的那處40萬(wàn)加幣的投資房為例，每月租金能達(dá)到2000加幣，則租售比為1∶200。

優(yōu)化資產(chǎn)配置的一種選擇

加拿大房產(chǎn)市場(chǎng)作為發(fā)達(dá)國(guó)家資本市場(chǎng)的一員，雖然很難產(chǎn)生瘋狂的收益，但是增長(zhǎng)卻較為穩(wěn)定。圖1為加拿大BC省2006年4月～2016年4月的房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)圖?？梢钥闯?，加拿大的房產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去10年穩(wěn)步上升，即使在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)后的2009年，也沒有遭受沉重的打擊。

這樣的表現(xiàn)，在穩(wěn)定性上甚至優(yōu)于多數(shù)其他發(fā)達(dá)國(guó)家的理財(cái)產(chǎn)品。

以美國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)為例，在2007～2013年，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)下跌至1991年的價(jià)格，到2015年仍未回歸歷史最高值（圖2）。

如何在加拿大購(gòu)房

對(duì)于希望投資于加拿大房產(chǎn)的中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，如果身在國(guó)內(nèi)，具體該如何操作，才能順利在加拿大買到產(chǎn)業(yè)呢？

利用旅游簽證

如果投資者希望親自挑選要購(gòu)買的房產(chǎn)，那么利用旅游簽證是最合適的方案。試想一下，如果自己本身就有經(jīng)常來(lái)加拿大旅游、商務(wù)或休閑度假的計(jì)劃，那么購(gòu)買一處房產(chǎn)，既可盈利，又可自住，不正是一種明智的選擇嗎？

利用代理人

如果投資者沒有親自來(lái)加拿大的打算，也可以委托在當(dāng)?shù)氐呐笥鸦蛘哂H人幫忙看房，簽署合同，只要簽署授權(quán)委托書即可。這樣，雖然并未親身查看房產(chǎn)的具體情況，卻有自己信任的親友過(guò)目，就會(huì)增強(qiáng)投資安全感。

直接遠(yuǎn)程交易

在現(xiàn)代科技和加拿大成熟的法律與信用體系下，身在中國(guó)的投資者，不必到加拿大也能完成購(gòu)房和貸款流程。

利用文件傳真或者電子簽名（加拿大法律支持電子簽名），投資者可以在國(guó)內(nèi)簽署購(gòu)房合同，購(gòu)買加拿大物業(yè)。而在貸款方面，雖然多數(shù)銀行不支持電子簽名，也不認(rèn)可代理人簽字，但是，在日益增多的海外購(gòu)房需求下，加拿大銀行對(duì)異地辦理貸款手續(xù)的問(wèn)題也有了解決方案。據(jù)CIBC（加拿大帝國(guó)商業(yè)銀行）的大客戶經(jīng)理介紹，通過(guò)律師見證的方式，CIBC銀行可以受理貸款。