非熱點二線城市或成房企新方向

宋慧芳

熱點二線房價明顯上漲，隨著收緊政策的接踵而至，二線城市領(lǐng)頭羊已經(jīng)不再是“四小龍”，其范圍已經(jīng)擴(kuò)大到十個二線城市。

今年以來，中國各大城市房價一路高歌猛進(jìn)，最先吹響號角的是深圳，然后是上海和北京，而南京、蘇州、廈門和合肥，這四個城市比深圳上海北京還要猛！進(jìn)入7月份，房價上漲的勢頭依然沒有停歇，分化的態(tài)勢也依舊在擴(kuò)大。

國家統(tǒng)計局8月18日公布的《2016年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》數(shù)據(jù)顯示，2016年7月份，70個城市中，有54個城市房價上漲或止跌。其中廈門、合肥、南京、石家莊、無錫五個城市的房價環(huán)比增幅最大。當(dāng)然，包括天津、杭州、武漢、鄭州和深圳的增幅也較大，位列前10位。

政策收緊進(jìn)行時 供需兩端發(fā)力

在房價、地塊瘋狂上漲后，調(diào)控隨之而來。7月26日中央政治局召開會議，在整體定調(diào)去庫存的同時首次提出抑制資產(chǎn)泡沫。但是在土地供給受限的情況下，一二線城市的地王層出不窮，地產(chǎn)依然高燒不退。不排除監(jiān)管層對房企資金渠道進(jìn)行管控的可能性。地方層面上，行業(yè)政策繼續(xù)呈現(xiàn)分化，其中熱點城市在供給端提高土地出讓金首付比例，平抑土地市場過熱現(xiàn)象，同時加強商品房預(yù)售管理，而在需求端，一些熱點二線城市限購政策重新回歸。

土地市場熱火朝天是今年的常見現(xiàn)象，為避免過度競爭，控制土地成交價格，南京與蘇州政府出臺了土地限價熔斷機制，南京出現(xiàn)了一天八塊土地七塊熔斷的尷尬局面。8月 11 日南京和蘇州兩地修改土地招拍掛政策，南京土地或?qū)⑼ㄟ^搖號決定競得方，蘇州土地或?qū)⒃趫髢r中取最接近平均值的作為競得方。

各城市信貸政策差異化成為“因城施政”的主要著力點，熱點城市信貸政策逐步收緊。此前商業(yè)貸款方面，南京、蘇州、合肥都通過銀行提高了首付標(biāo)準(zhǔn)，希望通過提高購房門檻來限制投資客。同時，官方已經(jīng)強調(diào)防范資產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大，抑制投資投機，證監(jiān)會也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地。

“從當(dāng)前熱點城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現(xiàn)象越來越多，比如政府規(guī)定土地出讓金的首付款必須50% ，那么，對于開發(fā)商來講只要首付25%，通過金融機構(gòu)場外配資25% 或者更多比例“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，這樣，一旦市場進(jìn)入調(diào)整期，這些地塊的風(fēng)險會增加，這樣的風(fēng)險不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構(gòu)，甚至金融機構(gòu)背后的個人投資者。因此政府將從不同層面進(jìn)行調(diào)控。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。

除了供給端調(diào)控外，在需求端方面，2016 年 3 月北上深出臺了史上最嚴(yán)限購政策，其中上海的限購政策非常復(fù)雜，按現(xiàn)有房屋的購房時點/戶籍/社保期限/婚否/父母購房是否加名/是否已有住房等條件多層次劃分，甚至專門制作了明細(xì)表用以確認(rèn)購房資格。進(jìn)入8月份，南京和蘇州收緊政策落地，除收緊信貸政策外，8月11日蘇州出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》，重啟非戶籍限購政策，即針對非戶籍家庭申請購買第二套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明，買第三套住房則受限，也因此成為二線城市限購第一城。

易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時表示，“此次政策是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的精神指導(dǎo)下而制定的，也充分體現(xiàn)了對蘇州下半年以及未來幾年房價管控的決心和信心。此類政策提出了‘穩(wěn)房價、控地價、保自住、扶租賃、去庫存的復(fù)合型目標(biāo)，符合預(yù)期，也顯示出后續(xù)穩(wěn)定市場調(diào)結(jié)構(gòu)的政策導(dǎo)向。而蘇州首次開啟的二線城市限購2.0版本，對其他城市也有啟示意義。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策面走向來看，蘇州、南京等城市樓市出臺新政后，三季度其他房價上漲幅度超過10%的熱點城市樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“限貸”政策出臺的“前夜”，重啟“限貸”甚至“限購”已經(jīng)是大概率事件了。

嚴(yán)躍進(jìn)也直言到，從調(diào)控的動向來看，二線熱點城市基本上會出臺此類嚴(yán)厲的政策，主要是10個城市，包括天津、濟(jì)南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門和合肥。此類城市房價上漲過快，后續(xù)或者說第三季度會有收緊政策的出現(xiàn)。而隨著收緊政策的逐步出現(xiàn)，而對于支持國家GDP的房地產(chǎn)業(yè)會有什么變化呢？

非熱點二線城市崛起正當(dāng)時

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降城市有16個，上漲城市有51個，持平城市有3個。環(huán)比價格變動中，最高增幅為4.6%，最大跌幅為1.1%。其中廈門最高4.6%、合肥4.2%、南京3.6%、石家莊、無錫均為2.7%。當(dāng)然，包括天津、杭州、武漢的增幅也較大，鄭州、深圳則也均已漲幅2%，站在了環(huán)比價格漲幅第9、10名位置。

從不同地區(qū)房地產(chǎn)走勢來看，易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)測算得出，7月份，一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅分別為1.6%、1.1%和0.3%，而6月份分別為2.3%、1%和0.3%。可見，三類城市中，一線城市房價增幅有所收窄，二線城市房價增幅有所擴(kuò)大，而三線城市增幅持平。其實，從新房價格環(huán)比漲幅居前的城市多為二線城市已有體現(xiàn)。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運解釋稱，由于前期的購房需求集中釋放，加之近期部分城市的房地產(chǎn)政策有些收緊，近2個月房地產(chǎn)價格有所回落，但分化特征比較明顯，一線、二線城市房價相對比較堅挺，三四線城市的房價這一輪漲得不是很多，主要是庫存量比較大，價格最終取決于市場供求關(guān)系。

嚴(yán)躍進(jìn)也對此進(jìn)行分析到，一線城市的房價偏高，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進(jìn)而進(jìn)入二線城市，這使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。目前包括合肥、廈門、南京、蘇州都已出臺購房收緊政策，后續(xù)其他一些房價上漲過快的二線城市或也會跟進(jìn)。

然則，需要注意到的是，像長沙、石家莊這樣不溫不火的城市，過去房價走勢平淡，但7月份突然進(jìn)入了前十強。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測后續(xù)此類城市的市場時說道，房價會翻番走，甚至在后續(xù)的房價排名上會超過熱點城市。對于此類城市，后續(xù)房價或朝1.2萬元左右的價格發(fā)展。就長沙而言，這幾年房價幾乎沒有上漲，但預(yù)計今年第四季度或開始出現(xiàn)房價起飛即從不漲到開始跳躍式的上漲。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，出現(xiàn)這些現(xiàn)象很大程度上是因為投資者給長沙、石家莊等此類城市添加了一個標(biāo)簽，即洼地。所以這個時候部分房價低于1萬元的城市，實際上都會成為購房者或投資者積極進(jìn)入的城市。尤其是對于此類城市來說，本身后續(xù)成長性是比較好的，包括高鐵建設(shè)等，都容易使得后續(xù)房價出現(xiàn)上漲。所以此類城市會面臨比較多的炒房資金的進(jìn)入。另外對于此類城市來說，也是省會城市，所以本身也存在一定的城市居住價值。

而對于投資者來說，其心理很簡單，太貴的房子既有高風(fēng)險，也很難以承受，而此類城市，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合肥等市場，性價比非常好且房源多。所以此類購房者近期會加快到長沙、石家莊等此類城市購房。

對于此類市場的隱憂，嚴(yán)躍進(jìn)也表示部分城市雖然限購了，但炒房資金依然不減，反而炒高了其他城市的房價。所以后續(xù)對于資本管制的重要性，甚至要大于對單個城市的限購的重要性。各類資金一定要把控好，尤其是信貸市場需要設(shè)置高門檻，防止資金過多進(jìn)入房地產(chǎn)市場。