商業(yè)地產(chǎn)選址評(píng)價(jià)體系構(gòu)建與實(shí)例分析

王林

內(nèi)容摘要：本文針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)選址進(jìn)行研究，建立一套綜合的商業(yè)地產(chǎn)選址指標(biāo)體系，同時(shí)運(yùn)用象限分析法對(duì)15個(gè)商業(yè)地產(chǎn)代表案例進(jìn)行對(duì)應(yīng)指標(biāo)象限分析，研究商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址規(guī)律及選址指標(biāo)具體依據(jù)，希望為商業(yè)地產(chǎn)選址有借鑒意義。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 選址 指標(biāo)體系 象限分析法

文獻(xiàn)綜述

商業(yè)地產(chǎn)的選址階段至關(guān)重要，對(duì)于全局把握和商業(yè)地產(chǎn)的成功與否起到?jīng)Q定性作用。如今商業(yè)地產(chǎn)選址階段卻面臨著尷尬的局面，商業(yè)地產(chǎn)地塊越來(lái)越多，房企涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，只是憑借感覺(jué)、經(jīng)驗(yàn)決定，一個(gè)個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就這樣匆匆上馬，最后的結(jié)果是可想而知的。因選址不當(dāng)直接導(dǎo)致項(xiàng)目完工招商困難，經(jīng)營(yíng)蕭條甚至倒閉關(guān)門(mén)，商鋪大量空置的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗所付出的代價(jià)是慘痛的，所以選址階段必須加以重視，并將其作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)注的重點(diǎn)。在選址階段進(jìn)行科學(xué)的選址規(guī)劃，才能保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。針對(duì)選址，世界商業(yè)界公認(rèn)一個(gè)原則是：一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要成功，重要的就是3L。第一是Location（位置）、第二是Location （位置）、第三還是Location （位置）（唐登斌，2013），由此可見(jiàn)選址的重要所在。作為關(guān)乎商業(yè)地產(chǎn)生死存亡的至關(guān)重要的第一步，商業(yè)地產(chǎn)的正確選址則具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)選址的研究起步較晚，且研究文獻(xiàn)相對(duì)較少，主要集中在商業(yè)地產(chǎn)選址的影響因素、決策程序、評(píng)估等方面，其中趙玲娟（2008）將影響選址的因素歸結(jié)為政策、管理、經(jīng)濟(jì)、文衛(wèi)和自然環(huán)境構(gòu)成的軟環(huán)境因素，以及資源、土地、交通、人口密集度及購(gòu)買(mǎi)力情況構(gòu)成的硬環(huán)境因素。張冰楠（2014）以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例分析了區(qū)位因素對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的選址的影響。熊光輝（2007）運(yùn)用價(jià)值工程的有關(guān)原理考慮選址的功能和成本因素，構(gòu)建了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址模型。張濤（2008）在基于層次分析法的物流中心的選址研究中指出了自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素、環(huán)境因素等是影響商業(yè)地產(chǎn)選址的主要因素。李忠富、李玉龍（2008）從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然、社會(huì)配套的角度為商業(yè)地產(chǎn)選址建立了一套指標(biāo)體系。馮克宇（2015）運(yùn)用FuzzyAHP模糊層次分析法以政策、市場(chǎng)、區(qū)位因素為目標(biāo)層研究商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)選擇問(wèn)題。從上述研究可以看出，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)選址的研究還不夠全面深入，較多停留在理論層面，尚不能反映對(duì)于實(shí)踐的檢驗(yàn)效果。故本文在文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上分析影響商業(yè)地產(chǎn)選址的因素，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)選址的指標(biāo)體系，同時(shí)針對(duì)相應(yīng)指標(biāo)采集15個(gè)商業(yè)地產(chǎn)代表案例，運(yùn)用象限分析法進(jìn)行分析，從而找出商業(yè)地產(chǎn)選址的規(guī)律，為商業(yè)地產(chǎn)選址提供依據(jù)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

商業(yè)地產(chǎn)選址影響因素

（一）用地狀況

商業(yè)地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域?qū)傩?，它的固定性?dǎo)致其對(duì)于地塊的依賴(lài)性是永久的、不可移動(dòng)的。現(xiàn)如今，商業(yè)地塊的數(shù)量越來(lái)越多，對(duì)于地塊的面積、容積率等都做了明確的要求，而實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)的選址階段并不是通常意義上的“先拿地后規(guī)劃”的操作，對(duì)于用地狀況的甄別必須要慎重考慮。針對(duì)用地狀況，諸如建筑面積、容積率、樓面地價(jià)及建筑層數(shù)這些因素對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的選址具有重大影響。選擇合適的地塊開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，才能保證預(yù)期回報(bào)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)一旦選定商業(yè)地產(chǎn)地塊的位置就無(wú)法改變，獲得優(yōu)質(zhì)適合開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的地塊不僅僅是保證商業(yè)地產(chǎn)成功與否的關(guān)鍵，也是其他競(jìng)爭(zhēng)者無(wú)法效仿的絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（二）交通條件

商業(yè)地產(chǎn)不僅僅需要有利的地理位置作為依托，同時(shí)需要便捷的交通作為輔助，將周邊人群最大化的聚攏。傳統(tǒng)意義上的商業(yè)地產(chǎn)選址只是主觀上認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)需要處于交通便捷地帶，但落實(shí)到具體的判斷指標(biāo)卻沒(méi)有依據(jù)，所以針對(duì)交通條件的甄別，從公交車(chē)靠站班數(shù)、交通干道數(shù)、軌道交通線路等細(xì)化指標(biāo)對(duì)交通條件進(jìn)行選擇，從而為商業(yè)地產(chǎn)聚集周邊人群的便捷交通提供依據(jù)。

（三）宏觀環(huán)境

商業(yè)地產(chǎn)的選址，必須站在一個(gè)宏觀的高度去考慮，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)起到重要的推動(dòng)作用，所以商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入運(yùn)營(yíng)無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是政府都有至關(guān)重要的意義。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入與否，成功與否都離不開(kāi)宏觀環(huán)境的支撐。宏觀環(huán)境的好壞就像是電腦的硬件，軟件再好，沒(méi)有強(qiáng)大的硬件作為支撐，同樣不能兼容運(yùn)行。宏觀環(huán)境涉及的方面較多，較為復(fù)雜。針對(duì)宏觀環(huán)境從區(qū)域GDP、人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)零售總額、區(qū)域人口數(shù)量、是否有政策支持、第三產(chǎn)業(yè)所占比例、恩格爾系數(shù)這幾個(gè)重要方面進(jìn)行考量，綜合把握商業(yè)地產(chǎn)選址所面臨的宏觀環(huán)境是否適合。

（四）商業(yè)環(huán)境

商業(yè)地產(chǎn)所具有的商業(yè)屬性決定了其較高的利潤(rùn)回報(bào)，故其選址必然要考慮所處位置的商業(yè)環(huán)境是否契合。如果周邊的商業(yè)環(huán)境比較蕭條，根本無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所必須的商業(yè)環(huán)境需求，那么商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)面臨同樣的蕭條結(jié)局。周邊的商業(yè)環(huán)境不僅僅能反映當(dāng)前地段的商業(yè)氛圍，同時(shí)周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目也能側(cè)面反映當(dāng)前地段是否真正意義上適合開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，從而提供前車(chē)之鑒。周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量、區(qū)域商業(yè)平均售價(jià)、周邊金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、日均人流量、周邊住宅小區(qū)個(gè)數(shù)等這些具體的商業(yè)環(huán)境指標(biāo)都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的選址起到重要的識(shí)別作用。

商業(yè)地產(chǎn)選址指標(biāo)體系建立

針對(duì)上述商業(yè)地產(chǎn)四大影響因素：用地狀況、交通條件、宏觀環(huán)境、商業(yè)環(huán)境，逐級(jí)進(jìn)行指標(biāo)的細(xì)化選取，從而建立一套完善的綜合商業(yè)地產(chǎn)選址指標(biāo)體系（見(jiàn)表1），為商業(yè)地產(chǎn)的選址提供依據(jù)。表1商業(yè)地產(chǎn)選址指標(biāo)體系由影響商業(yè)地產(chǎn)選址的四大因素作為一級(jí)指標(biāo)出發(fā)，延展細(xì)分二級(jí)細(xì)化指標(biāo)共計(jì)19個(gè)，作為商業(yè)地產(chǎn)選址的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。

商業(yè)地產(chǎn)選址成功案例象限分析

在各省市中各選取一個(gè)代表商業(yè)地產(chǎn)案例，共計(jì)搜集整理15個(gè)商業(yè)地產(chǎn)代表案例，對(duì)整理的15個(gè)案例對(duì)應(yīng)指標(biāo)，運(yùn)用象限分析法，得到如下結(jié)果。

（一）用地狀況指標(biāo)

用地狀況中樓面地價(jià)指標(biāo)從公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示只能搜集到較少幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的拿地地價(jià)，故不能進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，針對(duì)樓面地價(jià)指標(biāo)可以從預(yù)期利潤(rùn)率的角度進(jìn)行考量，故在以下分析中不對(duì)樓面地價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析。

其一，以建筑面積、容積率為象限兩軸進(jìn)行分析。從圖1可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的容積率都分布在3以上，而建筑面積的分布則存在差異，但從總體來(lái)看，還是呈現(xiàn)集中的趨勢(shì)，大部分的商業(yè)地產(chǎn)的建筑面積、容積率指標(biāo)集中在建筑面積30萬(wàn)方，容積率6附近，故在商業(yè)地產(chǎn)選址參考中這個(gè)體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是較為適宜合理的。其二，以建筑面積、建筑層數(shù)為象限兩軸進(jìn)行分析。從圖2可以看出，建筑層數(shù)主要分布在5-8層之間，且建筑層數(shù)為5層的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目居多，平均值為6層，故針對(duì)該指標(biāo)反映，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的層數(shù)并不是很高，以5-6層適宜。

（二）交通條件指標(biāo)

對(duì)其二級(jí)細(xì)化指標(biāo)公交車(chē)靠站班數(shù)、交通干道數(shù)、軌道交通數(shù)進(jìn)行15個(gè)案例的對(duì)應(yīng)象限分析。

其一，以公交車(chē)靠站班數(shù)、交通干道數(shù)為象限兩軸進(jìn)行分析。從圖3可以看出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址中都注重交通便捷因素的選取，統(tǒng)計(jì)案例均值為20個(gè)公交線路、4條交通主/支干道。圖中反映商業(yè)地產(chǎn)周邊公交車(chē)靠站班數(shù)都超過(guò)10路，集中在10-20個(gè)公交站點(diǎn)之間，且臨靠的交通干路數(shù)超過(guò)兩條，集中分布在3-5條之間。其二，以公交車(chē)靠站班數(shù)、軌道交通數(shù)為象限兩軸進(jìn)行分析。從圖4可以看出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址對(duì)于軌道交通的選擇大多為途經(jīng)軌道交通數(shù)大于2條，軌道交通和公交車(chē)兩種公共交通工具都能反映項(xiàng)目的交通便捷程度，同時(shí)能帶來(lái)大量的人流量，除非像濟(jì)南等城市沒(méi)有軌道交通配置，則需要滿(mǎn)足公交線路的便捷。對(duì)于軌道交通的考慮，多集中在2條附近。

（三）宏觀環(huán)境指標(biāo)

從二級(jí)指標(biāo)區(qū)域GDP、人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)零售總額、區(qū)域人口數(shù)量、是否有政策支持、第三產(chǎn)業(yè)所占比例、恩格爾系數(shù)進(jìn)行象限分析，其中是否有政策支持這一指標(biāo)從公開(kāi)數(shù)據(jù)很難取得，只有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目反映是有政府政策支持，故下述指標(biāo)分析不涉及該指標(biāo)。

其一，以區(qū)域GDP、人均可支配收入為象限兩軸進(jìn)行分析。從圖5可以看出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所處的區(qū)GDP及人均可支配收入呈現(xiàn)出較大的聚攏集中趨勢(shì)，人均可支配收入在3-4萬(wàn)之間，區(qū)域GDP在500億以上，均值為區(qū)域GDP是824億，人均可支配收入是3.6萬(wàn)元，故可參考該范圍作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址指標(biāo)的參考依據(jù)。其二，以社會(huì)消費(fèi)零售總額、區(qū)域人口數(shù)量為象限兩軸進(jìn)行分析。從圖6可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的選址針對(duì)人口數(shù)量方面多分布在區(qū)域人口數(shù)量為60萬(wàn)以上的區(qū)域，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均值為77萬(wàn)人口，集中分布在60萬(wàn)-80萬(wàn)的轄區(qū)，只有區(qū)域滿(mǎn)足較大的常住人口數(shù)量，才能激發(fā)商業(yè)價(jià)值。其三，以第三產(chǎn)業(yè)所占比例、恩格爾系數(shù)為象限兩軸進(jìn)行分析。從圖7反映出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址傾向于第三產(chǎn)業(yè)比重較大的轄區(qū)，大部分集中在50%以上的區(qū)域，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均值為第三產(chǎn)業(yè)比例為67%，恩格爾系數(shù)為35%，則按照均值反映，居民恩格爾系數(shù)處于富裕的區(qū)間。商業(yè)地產(chǎn)選址中選擇第三產(chǎn)業(yè)比重較大的區(qū)域，同時(shí)居民恩格爾系數(shù)較低的區(qū)域，有利于保證商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)水平。

（四）商業(yè)環(huán)境指標(biāo)考量

選取15個(gè)商業(yè)地產(chǎn)案例的相關(guān)商業(yè)環(huán)境指標(biāo)：周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量、區(qū)域商業(yè)平均售價(jià)、周邊金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、日均人流量、周邊住宅小區(qū)個(gè)數(shù)，進(jìn)行象限分析。

其一，以周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量、區(qū)域商業(yè)平均售價(jià)為象限兩軸進(jìn)行分析。從圖8反映，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址多集中在周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少的地方，大多集中在周邊商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量為3-4個(gè)的區(qū)域，而競(jìng)爭(zhēng)數(shù)量越少售價(jià)會(huì)相比多的區(qū)域較高。故商業(yè)地產(chǎn)選址需要參考周邊的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量及售價(jià)，不宜處在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域。其二，以周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量、周邊金融機(jī)構(gòu)數(shù)量為象限兩軸進(jìn)行分析。從圖9可以看出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址周邊金融機(jī)構(gòu)的數(shù)量集中在4-6個(gè)之間，基本上都在4以上，則反映出商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目需要滿(mǎn)足一定的商業(yè)氛圍要求，而周邊金融機(jī)構(gòu)的數(shù)量則在一定程度上予以反映，有的商業(yè)地產(chǎn)周邊的金融機(jī)構(gòu)數(shù)量高達(dá)幾十個(gè)，而如果數(shù)量較少則無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)環(huán)境要求。其三，以日均人流量、周邊住宅小區(qū)個(gè)數(shù)為象限兩軸進(jìn)行分析。從圖10可以看出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周邊必須滿(mǎn)足一定的日均人流量的要求，同時(shí)基于周邊住宅小區(qū)的依托，也可在一定程度上滿(mǎn)足人流量的需求，日均人流量在3萬(wàn)以上，在住宅小區(qū)數(shù)量方面，大多分布在5-8個(gè)之間，而萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的選址則幾乎處在周邊住宅小區(qū)數(shù)量較多的區(qū)域。

綜上，從上述15個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)例進(jìn)行對(duì)應(yīng)指標(biāo)的象限分析，發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在選址方面針對(duì)上述指標(biāo)均有所考慮，且需要滿(mǎn)足一定的合理性。通過(guò)上述象限分析發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在選址方面存在一定的規(guī)律，滿(mǎn)足對(duì)應(yīng)指標(biāo)要求，才能保證項(xiàng)目的選址是科學(xué)準(zhǔn)確的。

結(jié)論

本文在文獻(xiàn)基礎(chǔ)上構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)選址的指標(biāo)體系，并結(jié)合15個(gè)商業(yè)地產(chǎn)代表項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)應(yīng)指標(biāo)象限分析，發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)選址的規(guī)律性及基本指標(biāo)的具體參考依據(jù)，希望能為商業(yè)地產(chǎn)的選址提供借鑒參考。

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