物管霸主駕到

龔小鋒

此前，房地產(chǎn)業(yè)界流傳著一個段子，據(jù)說在一次內(nèi)部的交流活動中，彩生活總裁唐學(xué)斌曾經(jīng)就此發(fā)感慨道：萬達(dá)物業(yè)下嫁花樣年之后，物業(yè)管理領(lǐng)域再無“戰(zhàn)事”。

傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的花樣年收購萬達(dá)物業(yè)一事，終于塵埃落定。

交易作價20億

8月1日晚間，花樣年及其附屬公司彩生活聯(lián)合發(fā)布公告透露，花樣年旗下深圳市萬象投資合伙企業(yè)、深圳市前海嘉年投資基金管理有限公司將聯(lián)合收萬達(dá)物業(yè)100%股權(quán)。

花樣年在公告中頗為自豪地表示，“這是中國物業(yè)管理行業(yè)迄今為止最大的交易之一”。目前花樣年是中國管理面積最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營企業(yè)，萬達(dá)物業(yè)在物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)中排名第8位。

盡管花樣年在正式公告中并沒有披露交易總價以及收購面積方面等交易細(xì)節(jié)。萬達(dá)商業(yè)也因正處私有化過程中，交易公告被豁免。但從外界曝光的一份《花樣年收購萬達(dá)物業(yè)電話會議紀(jì)要》可以看到，此次交易作價20億元。

根據(jù)這一會議紀(jì)要可知，萬達(dá)物業(yè)的項(xiàng)目有132個，涉及86個城市，已確權(quán)面積4285萬平米，未確權(quán)2121萬平米，合計(jì)接收6406萬平米，收購價格在20多億，其中萬達(dá)賬面有2億應(yīng)收款、6億左右現(xiàn)金，實(shí)際支付對價12個億左右。

對于物業(yè)，萬達(dá)早已無心戀戰(zhàn)。近期，萬達(dá)集團(tuán)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進(jìn)入關(guān)鍵期。萬達(dá)商業(yè)私有化及回歸A股進(jìn)程正式啟動，萬達(dá)在文化和金融板塊，也進(jìn)入了加速度階段。

此前，萬達(dá)的物業(yè)大繡球拋出去，便引來了多家房企打擂對決。參與談判的有萬科物業(yè)、花樣年、綠城物業(yè)、中民物業(yè)等四家公司，都企圖以此收購擠入物業(yè)第一梯隊(duì)。

王健林曾一度在花樣年和萬科物業(yè)之間猶豫，畢竟萬科規(guī)模較大，且一直很穩(wěn)健，但由于萬科提出的要求太多，最終王健林還是選擇了花樣年。萬達(dá)選擇花樣年還有一些重要的原因是，花樣年的物業(yè)管理通過O2O成為盈利單元，雙方也有一定的合作基礎(chǔ)。

物管規(guī)模搶奪戰(zhàn)

在彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)等物管公司紛紛登陸資本市場時，圍繞著存量房服務(wù)市場的規(guī)模搶奪戰(zhàn)早已展開。

同樣作為上市公司的中海物業(yè)， 2015年簽約管理面積為8260萬平方米，自2012年后4年實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長近1.4倍；7月份才完成上市的綠城服務(wù)，2015年的簽約管理面積為8280萬平方米。

但這些大鱷的物業(yè)面積和增長速度似乎都不能與花樣年相比。花樣年表示，花樣年已是中國管理面積最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營企業(yè)，目前花樣年體系下已有彩生活、美易家和開元國際三個物業(yè)品牌，截至2015年底，彩生活管理面積為3.2億平方米，開元國際共計(jì)管理面積3300萬平方米，美易家為845萬平方米。

就規(guī)模而言，這項(xiàng)交易為花樣年穩(wěn)固物業(yè)管理市場地位再添底氣。通過收購萬達(dá)物業(yè)，花樣年社區(qū)服務(wù)旗下將會新增約132個項(xiàng)目，物業(yè)面積規(guī)模約6406萬平方米，這部分物業(yè)預(yù)計(jì)在2016年的管理服務(wù)費(fèi)收入規(guī)?？蛇_(dá)到13億元左右。

再加上上半年并購的其他物業(yè)，目前花樣年旗下社區(qū)服務(wù)規(guī)模至少超過4.3億平方米，有望超越合并后的高緯環(huán)球，成為全球最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營商。在這之前，物業(yè)管理行業(yè)的最大整合案例，來自2015年，戴德梁行與高緯環(huán)球的合并。合并后的高緯環(huán)球物管面積約為4億平方米，成為當(dāng)時全球物管面積最大的公司。

第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，到2020年，國內(nèi)住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米，而社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將超萬億元。房地產(chǎn)市場正逐步進(jìn)入存量房時代，購房者的需求將轉(zhuǎn)向品質(zhì)或增值服務(wù)的提升，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司將備受資本青睞。

花樣年的野心很大。按照規(guī)劃，到2020年，花樣年集團(tuán)旗下社區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)模將超過10億平方米，服務(wù)超過4000萬人口。

目前，花樣年旗下包含彩生活、開元國際和美易家三個物業(yè)品牌。開元國際物業(yè)將會為萬達(dá)物業(yè)旗下住宅類社區(qū)提供物業(yè)顧問及管理服務(wù)，花樣年國際物業(yè)則接手萬達(dá)旗下寫字樓等商務(wù)社區(qū)。

8月2日，美易家發(fā)布了一則耐人尋味的公告《獲取潛在業(yè)務(wù)機(jī)會的提示性公告》。公告中表示，“預(yù)期公司下屬全資子公司花樣年國際物業(yè)未來將會獲得為萬達(dá)旗下寫字樓等商務(wù)社區(qū)提供物業(yè)管理顧問服務(wù)的合作機(jī)會，并在合作中獲益”。

整合與轉(zhuǎn)型之難

物業(yè)領(lǐng)域，既有如花樣年掌門人潘軍等掘金者，相信物管將衍生萬億社區(qū)服務(wù)市場的領(lǐng)頭參與者，也有如龍湖地產(chǎn)主席吳亞軍般直言不看好物業(yè)生意的旁觀者。

規(guī)模不等于利潤，物業(yè)領(lǐng)域主要依靠管理面積增長推動的商業(yè)模式，引起了外界對物管公司可持續(xù)盈利的擔(dān)憂。

這種案例并不少見。近年來大肆并購擴(kuò)張的彩生活，就在南京、南昌等地先后遭遇了業(yè)主維權(quán)、要求更換物業(yè)公司的情況，如南京建鄴的萬達(dá)華府小區(qū)，因?yàn)樵庥鰳I(yè)主的反對，彩生活物業(yè)已經(jīng)被迫退出。

潘軍近期也表示，彩生活收購的不少公司屬于二流項(xiàng)目，收編后的整合會拉低社區(qū)的滿意度。最棘手的問題在于彩生活并沒有好辦法改造它們，只能把服務(wù)人員替換掉，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)動作。

在潘軍眼中，整合消化新的收購項(xiàng)目，必然會有陣痛產(chǎn)生?！皞鹘y(tǒng)物業(yè)收費(fèi)低廉，管理粗放，每接收一個小區(qū)，都要把人和機(jī)制換掉，花費(fèi)一年時間才能有盈利。”

對于花樣年來說，消化這種大企業(yè)旗下的物業(yè)，更不容易。兩個公司的重塑，主要面臨的困難，是企業(yè)文化的沖突和經(jīng)營制度的差異。

“人是物業(yè)管理的核心，接下來花樣年會在激勵模式上進(jìn)行一些調(diào)整，比如增加股權(quán)激勵的權(quán)重，盡可能保持核心團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定。”一名接近花樣年的人士透露，花樣年此前并購開元國際的經(jīng)驗(yàn)，也可以給并購萬達(dá)物業(yè)提供借鑒。

盡管資本市場對物管概念仍然較為歡迎，但態(tài)度已趨于謹(jǐn)慎，資本市場十分關(guān)心商業(yè)模式，包括盈利模式、財(cái)務(wù)報(bào)表、發(fā)展前景等實(shí)際問題。尤其是被視為物業(yè)公司未來發(fā)展核心的“社區(qū)O2O增值服務(wù)模式”，如何轉(zhuǎn)型成為成熟的商業(yè)模式，更是難點(diǎn)所在。

在營收結(jié)構(gòu)方面，傳統(tǒng)的物管業(yè)務(wù)仍占據(jù)當(dāng)前物管公司的最大比重。2015年，綠城服務(wù)的物管業(yè)務(wù)營收占比為71.64%，中海物業(yè)物管業(yè)務(wù)營收占比為92.94%，而彩生活物管業(yè)務(wù)營收占比也達(dá)到70.84%。

這也正是吳亞軍不看好物業(yè)管理的原因之一，按照物業(yè)公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上漲，但物業(yè)費(fèi)的收入?yún)s具有非常大的剛性，很多項(xiàng)目七八年物業(yè)費(fèi)都漲不了一成?！拔飿I(yè)公司按照既定的模式往前擴(kuò)張是危險(xiǎn)的，必須要通過變革來實(shí)現(xiàn)成本的降低?！眳莵嗆娬f。

增值服務(wù)在諸多物業(yè)管理公司的收入中，仍然占比很小，以至于多數(shù)企業(yè)并不對外宣布具體數(shù)據(jù)，所謂的“社區(qū)O2O增值服務(wù)”，要成為主要利潤來源，似乎還遙不可期。

彩生活方面也表示，近期行業(yè)中有不少O2O社區(qū)管理企業(yè)倒閉，因?yàn)樾袠I(yè)互聯(lián)網(wǎng)化并沒有那么簡單。從投資方面來說資本市場對O2O企業(yè)也產(chǎn)生了擔(dān)憂。

在潘軍看來，只有在社區(qū)社會關(guān)系、鄰里關(guān)系上真正找到突破口，做一個真正服務(wù)者的物業(yè)公司，才可能得到物業(yè)紅利，而“90%以上物業(yè)跟隨者都會完蛋”。

克而瑞一名分析師指出，作為已是中國管理面積最大的社區(qū)運(yùn)營企業(yè)，花樣年的商業(yè)模式依然是依靠管理面積來推動，且從社區(qū)O2O增值服務(wù)模式暫未成熟的情況來看，花樣年未來還有很長一段路要走。