二線城市調(diào)控，意料之中

崔鵬

8月11日，中國(guó)兩座最“厲害”的二線城市，南京和蘇州，同時(shí)發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)的限制性政策。

《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》中對(duì)已經(jīng)在南京購(gòu)買住房并結(jié)清貸款的家庭再次購(gòu)買住房的首付比例提高到35%；而未結(jié)清第一套住房的居民，購(gòu)買第二套住房的首付比例被提高到5成（除了兩個(gè)被認(rèn)為更屬于三線城市的地 區(qū)）。

在蘇州，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》中要求，居民家庭擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，最低首付款比例，由40%調(diào)整為50%（不包括吳江區(qū)）。并且，若居民家庭已有兩套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放第三套及以上住房貸款。

除此之外，兩城市房地產(chǎn)新政還對(duì)土地公開(kāi)競(jìng)價(jià)方面做了限定性要求。同時(shí)也有消息傳出，在2016年同為房?jī)r(jià)漲幅前列的二線城市合肥和杭州也在醞釀?lì)愃频拇胧?，讓?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格更加穩(wěn)定一些。

這對(duì)于那些關(guān)注市場(chǎng)的人來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是意料之中的事。經(jīng)濟(jì)決策層在2015年下半年先對(duì)中國(guó)各城市的房地產(chǎn)銷售進(jìn)行全面放松，這樣，在中國(guó)一線城市被壓抑了很長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)買力被激發(fā)，深圳、北京和上海的居民房屋銷售呈現(xiàn)井噴。

這種房地產(chǎn)銷售的火爆，帶動(dòng)了一線城市周邊的小城市以及一些二線城市居民房屋的銷售。之后，決策層再對(duì)中國(guó)幾個(gè)一線城市的房地產(chǎn)交易加以限制，從而誘導(dǎo)大量資金流向二線城市。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，再對(duì)價(jià)格上漲最為劇烈的二線城市的房地產(chǎn)交易加以限制……這樣一層層誘導(dǎo)，使更多資金有可能進(jìn)入那些需要“去庫(kù)存”的城市。

這樣的政策邏輯既希望房地產(chǎn)部門(mén)銷售的增長(zhǎng)可以帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體的GDP增速不至于太糟糕，又可以讓那些經(jīng)濟(jì)問(wèn)題更大的地區(qū)自2008年以來(lái)所產(chǎn)生的泡沫在一定程度上得以消化。

南京、蘇州、合肥和杭州本身就是中國(guó)二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最有活力的，再加上這些城市和中國(guó)GDP總量最大的城市上海的物理距離很近，2016年以來(lái)這幾個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格在全國(guó)增幅最大，而對(duì)這些城市房地產(chǎn)交易的限制正是政策邏輯中的一環(huán)。

結(jié)合中國(guó)7月不那么令人振奮的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，這次各地方政府出臺(tái)的房地產(chǎn)限制政策更多集中在降低房地產(chǎn)交易的杠桿（包括開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者）。其中還有一層深意，那就是，為2016年剩下的月份中國(guó)繼續(xù)保持寬松市場(chǎng)的流動(dòng)性做準(zhǔn)備。

在今年的6月到7月，政策的重點(diǎn)更多落在資本市場(chǎng)交易杠桿的降低和銀行間市場(chǎng)的規(guī)范問(wèn)題上，在之后的月份對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行杠桿限制也是類似的政策目 的。

在“虛”的市場(chǎng)交易杠桿的降低會(huì)更有利于貨幣投放，更多的資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)而不是促進(jìn)交易。預(yù)計(jì)央行降低利息或者存款準(zhǔn)備金率的行動(dòng)應(yīng)該在三季度出 現(xiàn)。

實(shí)際問(wèn)題要比政策邏輯復(fù)雜得多。中國(guó)不但面臨著所謂的“貨幣兩難”問(wèn)題（這個(gè)問(wèn)題似乎始終都存在），而且還要面對(duì)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)化問(wèn)題—那些房屋庫(kù)存非常需要消化的城市經(jīng)濟(jì)活力不夠。房地產(chǎn)的投資者們由于很難預(yù)期到那些庫(kù)存的升值，所以也不太可能下定決心去買那些自己根本不太會(huì)去住的房子。

如果把居民預(yù)期收入增長(zhǎng)率作為居民房屋價(jià)格增長(zhǎng)的最重要指標(biāo)，那么可以看出在中國(guó)的一線城市北京和上海，它們的房屋價(jià)格并不是最高的。真正的價(jià)格泡沫存在于一些經(jīng)濟(jì)活力很低而房?jī)r(jià)卻貴得莫名其妙的地區(qū)。