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    中國樓市半年考

    2016-08-10 01:43:31李虎
    齊魯周刊 2016年24期
    關(guān)鍵詞:樓市房價庫存

    李虎

    整體回暖、房價普漲、“地王”頻現(xiàn)、去庫存初步見效……已從“黃金時代”進(jìn)入“白銀時代”的中國樓市,在2016年上半年依然有不少亮色。7月18日,國家統(tǒng)計局發(fā)布“2016年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”,顯示一二線城市房價同比漲幅明顯,三四線城市基本保持穩(wěn)定。而根據(jù)此前三天國家統(tǒng)計局公布的第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),整個上半年,房地產(chǎn)業(yè)的同比增幅在各行業(yè)中位居第一。

    一線城市高位運(yùn)行

    二線城市“一城一策”

    上半年,深圳和上海無疑是房地產(chǎn)領(lǐng)域的兩大熱詞。一季度,深圳房價延續(xù)2015年的漲勢,直至“325新政”出臺。盡管如此,但截至2016年6月底,根據(jù)克爾瑞房產(chǎn)數(shù)據(jù),深圳新房均價已達(dá)51006元/平方米,較去年12月底的漲幅達(dá)16%,同比上漲47.4%。

    與深圳并肩領(lǐng)漲的還有上海。今年一季度,上海房地產(chǎn)市場同樣延續(xù)了自去年年底以來的火爆行情,量價齊升。相對于深圳和上海,北京的房價漲幅并不扎眼,但其房價上漲的腳步從未放緩。在四個一線城市中,最“低調(diào)”的是廣州。雖然漲幅較其他一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市而言并不算高,但從廣州去庫存的速度來看,下半年新房價格仍有上漲動力。

    較之一線城市,部分二線城市上半年的房價漲幅更加令人瞠目結(jié)舌。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,6月份70個大中城市中,房價同比上漲的城市有57個,占比超過八成。其中,南京、廈門和合肥房價同比漲幅均超過29%,趕超北京和廣州;杭州、福州、天津和武漢等城市房價同比增幅亦達(dá)到兩位數(shù)。

    一二線城市樓市高溫還體現(xiàn)在土地價格上,“地王”頻出引發(fā)各界關(guān)注。中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,今年1月至6月,全國50個主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗,土地出讓金總額首次突破萬億元,高達(dá)10243億元,遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅超過200%。

    二線城市土地價格及溢價率也明顯抬頭。上半年,南京、廈門、合肥、蘇州四個城市被業(yè)內(nèi)稱為“二線城市四小龍”,其共同特點(diǎn)是房價與土地拍賣價格均大幅增長,出讓的大多數(shù)地塊價格超過周邊房價50%以上。此外,天津、鄭州、武漢等地也在上半年多次誕生單價“地王”。

    不斷攀升的土地價格和房價,讓許多城市不得不推出一系列的專項政策,如南京針對土地出讓實施了限價措施。對此,部分市場人士認(rèn)為,盡管限價對短期土地價格上漲過快的勢頭有所抑制,但并非長久之計,當(dāng)務(wù)之急是增加住宅用地供給和全面開放土地市場,應(yīng)給予一二線城市更多的住宅用地指標(biāo),減少對中心城區(qū)容積率和建筑高度的管制,在更多的地區(qū)試點(diǎn)農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入非農(nóng)建設(shè)用地市場,尤其是住宅用地市場。

    去庫存形勢略有好轉(zhuǎn)

    三四線城市立軍令狀

    在一二線城市苦于庫存下降過快、房價上漲過快的同時,三四線城市卻在憂慮:在去杠桿的大背景下,如何將庫存縮減至可以接受的范圍?

    據(jù)不完全統(tǒng)計,今年以來有20多個省份立下“軍令狀”,針對不同情況推出去庫存的具體實施方案,對當(dāng)?shù)貥鞘腥齑婀?jié)奏進(jìn)行安排。各地政府為了加快推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存工作,因地制宜出臺了大量政策。據(jù)記者統(tǒng)計,截至2016年6月30日,全國有近百個城市推出了購房落戶相關(guān)政策。

    “落戶”一直被很多城市視作房產(chǎn)去化的“靈丹妙藥”,不過從實際情況來看,落戶政策在浙江、江蘇、福建、廣東等東部省份對于房地產(chǎn)去庫存的作用,要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中西部省份。而很多中西部城市根據(jù)國家政策方向,推出了不同的去庫存金融工具。其中,甘肅省提出,加強(qiáng)宣傳引導(dǎo),鼓勵農(nóng)民工繳存住房公積金,住房公積金管理部門要主動服務(wù),為農(nóng)民工開設(shè)繳存賬戶建立“綠色通道”;陜西省則發(fā)文,用工單位要將建立穩(wěn)定勞動關(guān)系的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍,依法保障其享受住房公積金政策;支持繳存住房公積金的農(nóng)民工利用公積金貸款購買普通商品自住住房;銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要積極發(fā)展農(nóng)村居民個人住房貸款業(yè)務(wù),支持農(nóng)民進(jìn)城購房。此外,還有多個中西部省份明確表示,保障進(jìn)城農(nóng)民及其子女平等享受就業(yè)、教育、醫(yī)療等公共服務(wù),為農(nóng)民工和有意愿的農(nóng)民進(jìn)城購房創(chuàng)造條件。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,2015年下半年開始,全國35個城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢,2016年1月至3月繼續(xù)下滑。4月,隨著房企推盤節(jié)奏加快,庫存規(guī)模略有上升,5月至6月庫存規(guī)模再度下滑。易居房地產(chǎn)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上半年其監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24731萬平方米,環(huán)比減少0.6%,同比減少5.2%。

    樓市或?qū)⒃偃胝{(diào)整期

    信貸政策影響后市

    基于上半年樓市形勢的錯綜復(fù)雜,下半年樓市走勢頗受關(guān)注。近日,中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布《中國住房2016中期報告》,預(yù)測當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體回升,今年下半年至2017年第二季度房價漲幅或呈回落趨勢,房地產(chǎn)投資增速將趨緩。

    監(jiān)管部門更是密切監(jiān)控樓市未來走向。7月18日,住建部部長陳政高親自主持,邀請萬科、融創(chuàng)、恒大、碧桂園、保利、綠地六大房企的董事長與會,對2016年樓市尤其是土地市場情況和去化及存量壓力進(jìn)行摸底,為下一步政策調(diào)整支招。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,住建部在7月18日約談房企,意味著中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯,尤其是針對房價上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來講,未來這些樓市走勢仍然面臨不確定性。在這樣的市場背景下,樓市會進(jìn)入調(diào)整期,甚至個別房價上漲過快的城市會出現(xiàn)下跌。同時,對于大多數(shù)非熱點(diǎn)城市來講,仍然面臨較大的去庫存壓力,樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變,“去庫存”仍然是這些城市樓市政策的主旋律。

    需要注意的是,央行的金融貨幣政策將對下半年房價產(chǎn)生影響。根據(jù)央行公布的5月金融數(shù)據(jù),2016年5月M2同比增長11.8%,增速環(huán)比大幅回落1個百分點(diǎn),與3月份高達(dá)13.4%的增速形成強(qiáng)烈反差。與此同時,上半年銀行房貸利率一路下行。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著降低首付新政的落地,房貸業(yè)務(wù)范圍逐漸擴(kuò)大,銀行開始考慮低利率低首付帶來的高杠桿風(fēng)險,預(yù)計下半年銀行房貸政策將逐漸趨于穩(wěn)定,銀行會通過細(xì)化優(yōu)惠利率、首付政策門檻,吸引更多優(yōu)質(zhì)客戶申請房貸,從而降低金融風(fēng)險。

    對于高杠桿帶來的金融風(fēng)險,新華社7月20日發(fā)文稱,本輪部分城市房價暴漲更多與金融杠桿撬動有關(guān),杠桿過高勢必催生價格泡沫,導(dǎo)致樓市、金融體系甚至整個經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)風(fēng)險。

    值得關(guān)注的是,自“權(quán)威人士”對利用高杠桿去庫存的做法全面否定之后,M2增速連續(xù)兩月下降至11.8%,增速創(chuàng)下近一年來最低水平;新增信貸量從3月的1.37萬億元連續(xù)兩月減少至5556億元和9855億元。下半年,信貸投放政策的變化,或?qū)⑹菦Q定市場熱度的最大變數(shù)。

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