分析供給與需求理論對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效應(yīng)

賈　宏

(四川省林業(yè)調(diào)查規(guī)劃院, 四川成都 610081)

?

分析供給與需求理論對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效應(yīng)

賈宏

(四川省林業(yè)調(diào)查規(guī)劃院, 四川成都 610081)

【摘要】文章通過(guò)闡述我國(guó)房地產(chǎn)的供求現(xiàn)狀，運(yùn)用供給與需求理論對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效應(yīng)進(jìn)行分析，并對(duì)此給出一些對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；供求現(xiàn)狀；供給與需求理論；房?jī)r(jià)；對(duì)策

近年來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展迅速，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，再加上大量境外流動(dòng)人口，造成城市住房持續(xù)供不應(yīng)求，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了極大的發(fā)展空間，這也是房?jī)r(jià)一直居高不下的重要原因。因此，如何更好地利用供給與需求理論對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控就顯得尤為重要。

1我國(guó)房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀分析

1.1房地產(chǎn)價(jià)格水平分析

按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，衡量房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，不同機(jī)構(gòu)可能采用不同的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和不同的計(jì)算方法。目前國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該為3～6倍，世界銀行專(zhuān)家的說(shuō)法為4～6倍。根據(jù)2011年對(duì)我國(guó)35個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行測(cè)算，其結(jié)果顯示：房?jī)r(jià)收入比超出10的城市有7個(gè)(表1)。

表1　2011年我國(guó)七城市房?jī)r(jià)收入比

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)總體房?jī)r(jià)收入比為7.4，雖然比2010年全國(guó)總體房?jī)r(jià)收入比7.8減少了0.4個(gè)百分點(diǎn)，但該指標(biāo)表明我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格依然偏高。

據(jù)《2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，1月份，在中國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有60個(gè)，持平的有7個(gè)，下降的有3個(gè)。至12月，環(huán)比價(jià)格下降的城市為52個(gè)，比1月份增加49個(gè)。自此房地產(chǎn)價(jià)格漲幅雖然顯著放緩，但依舊不容樂(lè)觀。

1.2房地產(chǎn)供給分析

縱觀近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，供給一直處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，數(shù)據(jù)如表2所示。

表2　2007-2010年我國(guó)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)

1.3房地產(chǎn)需求分析

我國(guó)將房產(chǎn)的需求分為消費(fèi)的需求、投資的需求以及投機(jī)的需求。從消費(fèi)需求也就是自住的需求看，首先由于我國(guó)推行的人口城市化進(jìn)程，新增的大量城市人口對(duì)房屋必然存在較為剛性的需求，(廉價(jià)或廉租房會(huì)是他們的首選，但供應(yīng)不足會(huì)迫使他們把需求轉(zhuǎn)向商品房)；其次，伴隨著我們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市居民生活質(zhì)量不斷改善，加上近年火爆的資本市場(chǎng)增值了居民手中的貨幣財(cái)富，也使住房的消費(fèi)需求曲線不斷右移。從斜率看，消費(fèi)的需求從現(xiàn)實(shí)角度看是彈性不足的(圖1)。

圖1　P-Q關(guān)系

2供給與需求理論

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品的價(jià)格由供求變化決定。若供過(guò)于求，則價(jià)格下降，反之，價(jià)格上升。供給與需求理論就是通過(guò)協(xié)調(diào)供給與需求的關(guān)系以使產(chǎn)品達(dá)到一種均衡價(jià)格(圖2)，如若用D表示需求函數(shù)，S表示供給函數(shù)，P*表示均衡價(jià)格，Q*表示均衡交易量，那么當(dāng)S=D時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生P*和Q*。而住房作為一種商品，無(wú)非也是適用于這一原理的。對(duì)于住房來(lái)說(shuō)，需求彈性較大，供給彈性較小。即當(dāng)住房?jī)r(jià)格變化時(shí)，住房供給的變化量較大，住房需求的變化量則較小。

此外，雖有需求函數(shù)Q1=a1-b1P1

(1)

供給函數(shù)Q2=a2+b2P2

(2)

式中a1，b1，a2，b2為四個(gè)大于零的常數(shù)，Q1為市場(chǎng)需求量，P1為需求價(jià)格，Q2為市場(chǎng)供給量，P2為供給價(jià)格。而從圖中看出，需求曲線和供給曲線的形狀不一定是直線，但不管什么形狀，在絕大多數(shù)情況下都有一個(gè)共同規(guī)律，兩者分別是向右下方和右上方傾斜。之所以會(huì)這樣，是由于邊際效用遞減律作用的緣故，在此將不詳細(xì)闡釋。以下筆者亦從更貼近實(shí)際的角度出發(fā)選取了非直線狀進(jìn)行分析。

圖2　供求均衡條件下房地產(chǎn)價(jià)格

2.1需求的變化(短期)

房地產(chǎn)需求是在一定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)而且能夠購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)數(shù)量。從短期來(lái)看，住房的供給量基本穩(wěn)定，而住房的需求量呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。住房需求彈性較大，供給彈性較小。在供給曲線不發(fā)生變動(dòng)的基礎(chǔ)上，需求曲線向右移動(dòng)，價(jià)格上升(圖3)。

圖3　需求變化的房地產(chǎn)價(jià)格

2.2供給的變化(長(zhǎng)期)

房地產(chǎn)供給是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在某一時(shí)間內(nèi)、在一定的價(jià)格水平上，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。從長(zhǎng)期來(lái)看，住房的需求量基本穩(wěn)定，而住房的供給量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。在需求曲線不發(fā)生變動(dòng)的基礎(chǔ)上，供給曲線向左移動(dòng)，價(jià)格上升(圖4)。

圖4　供給變化的房地產(chǎn)價(jià)格

2.3市場(chǎng)價(jià)格的形成

由于市場(chǎng)需求量和供應(yīng)量是關(guān)于產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格的單調(diào)函數(shù)，且需求曲線和供給曲線方向不同，它們必然相交于一點(diǎn)，該點(diǎn)稱作“均衡點(diǎn)”(圖2)。

當(dāng)出售價(jià)格高于均衡價(jià)格，假設(shè)為P3時(shí)，供給量為Q4，需求量為Q3，供給大于需求，處于超額供給狀態(tài)。此時(shí)由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，商家為了將多余的商品賣(mài)出去，唯一的辦法就是降價(jià)；當(dāng)出售價(jià)格降低到均衡點(diǎn)以下，假設(shè)為P4時(shí)，供應(yīng)量為Q3，需求量為Q4，供給小于需求，處于超額需求狀態(tài)。同樣由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，商家為了得到更多利潤(rùn)，會(huì)競(jìng)相抬高價(jià)格。最終，供給和需求會(huì)維持在均衡點(diǎn)。

在均衡點(diǎn)處，消費(fèi)者愿意和有能力購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品或服務(wù)與賣(mài)方愿意和能夠供給的產(chǎn)品或服務(wù)數(shù)量相等，這就是所謂的“供給與需求均衡”。市場(chǎng)價(jià)格是買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易時(shí)的商品或服務(wù)價(jià)格，在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)下，市場(chǎng)會(huì)在自發(fā)力量下實(shí)現(xiàn)均衡。這時(shí)均衡價(jià)格就是市場(chǎng)價(jià)格。

由以上分析可知，市場(chǎng)通過(guò)自發(fā)力量調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格，并使之達(dá)到均衡。

3對(duì)策

歸根結(jié)底，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上升的原因只有一個(gè)：供不應(yīng)求。而調(diào)控房?jī)r(jià)只有從這兩個(gè)方面著手，一是增加供給，二是抑制需求。

筆者認(rèn)為，抑制需求效果甚微。我國(guó)人口紅利仍在、城市化進(jìn)程不斷加深，注定當(dāng)前的住宅自住需求是剛性的。再加上投資渠道相對(duì)匱乏，住房還是穩(wěn)健的保值增值品。

因此，抑制需求只會(huì)使需求釋放延后，并不會(huì)真正減少需求。而壓抑后的需求集中釋放往往會(huì)成為未來(lái)火熱行情的引爆點(diǎn)，如同2009年。更嚴(yán)重的是，在高房?jī)r(jià)的今天，抑制需求的措施會(huì)大大增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，降低社會(huì)的消費(fèi)力，不利于拉動(dòng)內(nèi)需。

如何確保有效供應(yīng)增加？第一，還是增加住宅土地供應(yīng)，這是商品房市場(chǎng)供應(yīng)量放大的基礎(chǔ)。當(dāng)然，需要配合其他措施方能發(fā)揮實(shí)效。第二，適當(dāng)提高容積率。毫無(wú)疑問(wèn)，我國(guó)城市人口總量還會(huì)不斷增大，與其被動(dòng)接納，不如早點(diǎn)適應(yīng)。適當(dāng)提高容積率，增加住宅供給，并對(duì)隨之增加的教育、醫(yī)療等社會(huì)成本早做準(zhǔn)備。第三，收緊房地產(chǎn)的信貸額度。在目前的房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源中，唯有收緊信貸額度，才能促使發(fā)展商通過(guò)加快土地開(kāi)發(fā)、加快銷(xiāo)售速度來(lái)回收資金。2008年房?jī)r(jià)有所遏制，正是流動(dòng)性資金緊缺才促使發(fā)展商降價(jià)促銷(xiāo)以回籠資金。

以緩解供求矛盾的方式而不是行政手段來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，才能真正遏制樓價(jià)的快速上漲，政府宏觀調(diào)控應(yīng)著力于如何增大住宅的有效供應(yīng)來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。

4結(jié)束語(yǔ)

住房是人民生活所需的基本物質(zhì)條件，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，鄉(xiāng)村人口大量進(jìn)入城鎮(zhèn)，人口大量流動(dòng)，通過(guò)運(yùn)用供給與需求之間的相互作用關(guān)系調(diào)控房屋價(jià)格，有利于保障廣大群眾的基本生活需求，促進(jìn)公平，平衡貧富差距，調(diào)動(dòng)群眾的積極性，穩(wěn)定社會(huì)秩序，保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，提高人口素質(zhì)，具有多方面的積極意義。

參考文獻(xiàn)

[1]盧有杰.新建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].2版.中國(guó)水利水電出版社，2005.

[2]沈偉鋒，譚大璐.從市場(chǎng)均衡理論看調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必要性[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2006(8):93-95.

[3]吳強(qiáng).我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)走高的原因及對(duì)策[OL].百度文庫(kù).http://wenku.baidu.com/.

[作者簡(jiǎn)介]賈宏(1975～)，男，博士研究生，高級(jí)工程師。

【中圖分類(lèi)號(hào)】F293.35

【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A

[定稿日期]2015-11-26