金地集團投資價值分析

劉亞瑩（鄭州大學，河南 鄭州 450001）

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金地集團投資價值分析

劉亞瑩
（鄭州大學，河南 鄭州 450001）

摘 要：近來房地產業(yè)由于政府的宏觀調控正處于不穩(wěn)定的階段，房地產企業(yè)的投資變得更加有風險.本文根據(jù)現(xiàn)有的理論模型，對金地集團的房地產投資價值進行分析，希望能夠對其以后的投資提供一定的建議，以期來增加投資的價值.

關鍵詞：金地集團；投資價值；杜邦模型

1 金地公司介紹

金地公司從事房地產開發(fā)經營業(yè)務；興辦各類實體（具體項目需另報）；經營進出口業(yè)務；信息咨詢（不含限制項目）.公司將房地產開發(fā)作為核心業(yè)務，初步形成了以珠江三角洲、長江三角洲以及環(huán)渤海區(qū)域為主，其他區(qū)域經濟中心城市如武漢、西安、沈陽為輔的全國化發(fā)展布局.公司先后榮獲新地產“中國房地產上市公司綜合實力10強”第五名、“中國10家最具增長潛力房地產上市公司”第七名.

金地在進行全國化之后，經營區(qū)域越來越大，逐漸跨出了當?shù)氐膮^(qū)域，并不斷產生了新的子公司，總而早就了母公司的管理也越來越復雜，隨之而來的就是戰(zhàn)略之間出現(xiàn)差異，效率也變得低下起來，核心的競爭力也逐漸的模糊，人員開始頻繁的流動.所以，從2012年到現(xiàn)在，金地一直進行著從單項目的管理模式向多項目的管理模式轉變的過程，同時也建設了“集團化研究”等來進行管理.

2 經營分析

2014年，公司新開工面積312.62萬平方米，比上年減少17.64%，竣工面積213.31萬平方米，比上年增加45.57%.2011年，公司共有在開發(fā)項目（包括處于前期規(guī)劃的項目）50個.據(jù)公司2014年年報，截止2014年底，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入34,835,841,295.08元，同比增長31.00%；營業(yè)利潤7,144,355,439.93元，同比增長14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3997451139.05元，同比增長10.77%.截止2014年12月31日，公司總資產124, 667,406,137.16元，凈資產320,152,572.21元，凈資產收益率為10.18%.公司住宅業(yè)務銷售規(guī)模穩(wěn)定增長，在去年一年，住宅的銷售將近500億人民幣，房屋的銷售面積達到了近400萬平方米，分別增長了9%和8%.公司的收入為456億元，同比增長近30%.也不斷的進行著土地的拓展，全年實現(xiàn)了19個項目，達到了270萬平方米，總投資為150億元，基本實現(xiàn)了常態(tài)和均衡的投資形式.商業(yè)租金為5億元，增長了約17%.同時通過定向增發(fā)融資了18億元，流動了資金，提高了資金的使用效率，同時也使得融資的實力大大的提升.

表1-1 主營業(yè)務收入比例

下表為金地最近三年的主營業(yè)務收入及占比情況：

主營業(yè)務收入是決定企業(yè)持續(xù)獲利能力的主要因素.因此，高質量的收入結構中營業(yè)收入占的比例應該較高.金地近兩年的總收入構成如表1-1所示.觀察可以得知，2014年營業(yè)收入在總收入中占到絕大部分，比例高達99.666%，2013年營業(yè)收入在總收入中占的比重也很高，達到98.510%.因此可以認為，金地公司收入的質量較高，公司發(fā)展具有可持續(xù)性.

3 財務分析

3.1 償債能力分析

表1-2 償債能力指標

流動比率與速動比率，都是從靜態(tài)的角度來分析企業(yè)的短期償債能力.這兩個指標對于企業(yè)的經營者來說是非常重要的.良好的償債能力不僅為企業(yè)提供充足的資金來償還債務，同時也可以大大的保證債權人的資金安全，讓企業(yè)的管理進入良性的范圍內.同時也為企業(yè)的投資者提供一個辨別的指標，來判斷企業(yè)的競爭力和持續(xù)發(fā)展的能力.從表可以看出，金地的速動比率是低于行業(yè)均值的，企業(yè)應給予重視.資產負債率是期末負債額比資產額，主要是說明整個資產中有多少是通過借債來籌措的，同時也能夠反映在進行企業(yè)清算時是否能夠保護債權人的利益.它是一個評價公司借債水平的一個綜合指標，另外也可以通過它來衡量債權人進行經營活動的能力，即債權人放貸款的安全度等.從表可以看出，除2013年外，金地其余年份的資產負債率均低于行業(yè)均值.是需要企業(yè)去關注和調整的.

表1-3 償債能力指標行業(yè)均值

3.2 盈利能力分析

總資產報酬率反映了企業(yè)使用資本獲得報酬的能力.立足于企業(yè)整體資本提供者（股東和債權人）視角，考察企業(yè)每一元資本投入獲得的報酬水平.從表1-4可以看出，金地在2009-2014年間的總資產報酬率處于行業(yè)較低水平.說明企業(yè)的運營能力和資本回報水平在逐步提高，但仍有差距.企業(yè)發(fā)展要想獲得外界的資本支持，必須進一步加強管理，以使其有較好的運營能力和較高的資本回報水平.

表1-4 盈利能力指標

4 投資分析及市場表現(xiàn)

除2009年市盈率達到17.79，2014年 12.82外，金地公司其余年份的市盈率水平均在10以下，明顯低于房地產行業(yè)平均水平.市盈率反映了投資者對每股凈利潤所愿意支付的價格，也反映了企業(yè)股票的風險，歐美市場的正常的市盈率為10-20，而我國的一般在40左右.金地2009-2014年市盈率最高為17.79，最低為7.39，均在正常范圍內，表明公眾對金地的預期較為穩(wěn)定，投資意向波動小，對于企業(yè)的長期發(fā)展，未嘗不是一個好的信號.

從表1-6可以看出，金地的權益凈利率呈現(xiàn)出穩(wěn)定的狀態(tài)，，表明金地的這幾年的成長比較穩(wěn)定，獲利能力保持著比較穩(wěn)定的平.權益乘數(shù)總體保持在3.3左右，變動幅度較小.總體說明，金地的資產負債率逐年升高，負債總額遞增，杠桿收益大.通過對近年金地的資產周轉率分析，可以看到金地的資產周轉率基本穩(wěn)定，將總資產穩(wěn)定在這樣一個高水平反映出企業(yè)全部資產的管理質量和利用效率.

表1-5 每股指標分析

表1-6 杜邦分析法指標

5 對金地公司的綜合評價及投資建議

第一，隨著中國資本市場監(jiān)管力度加大和國家對房地產行業(yè)宏觀調控的進一步加強，使房地產開發(fā)企業(yè)的資金鏈條變得非常緊張.金地集團2009年新增加長期借款17.52億元人民幣，資產負債率高達66.76%，2010年，金地集團計劃開工面積208.78萬平米，即使2009年未通過的不超過2.66億新股，募集資金約30億元的定向增發(fā)方案成功實現(xiàn)，金地集團手中動用現(xiàn)金流也可遠遠未能滿足其項目開發(fā)需求.由此可見，金地集團下一步發(fā)展面臨很大的資金缺口.考慮到目前在股票市場公開發(fā)行股票募集資金比較困難，金地集團可以考慮對下屬的部分項目項目進行股權融資，由投資方對項目實現(xiàn)控股，金地集團確保項目的操作權，與投資方實行利潤分成，這樣就可部分減輕資金借貸的壓力.另外還可以考慮發(fā)行可轉債，這樣既可優(yōu)化資本結構，使公司的凈資產利潤率增加，又可以有“稅盾”作用，間接降低了資金成本.

第二，通過對金地集團的財務分析，可以判斷金地集團的存貨近年來在不斷上升.如果存貨很多就可以使得管理變得困難，同時資金也變得很少.所以，通過各種手段來銷售現(xiàn)房和期房，對金地集團來說是非常關鍵的.我們建議，金地集團應該制定一個完整的戰(zhàn)略戰(zhàn)術，例如快速反應的ECR戰(zhàn)略，適時管理的JIT戰(zhàn)略.另外還要對原材料的供應進行管理，轉變觀念，將企業(yè)之間的關系從對立轉變?yōu)楹献?

第三，隨著房地產行業(yè)競爭進一步加劇，房地產行業(yè)原先的高額利潤時代已風光不再.2013年金地集團的凈資產收益率為11.86%，同期房地產行業(yè)龍頭企業(yè)萬科的凈資產收益率為17.35%，2014年，萬科19.17%，金地10.18%，相比之下，差距還是很大的.金地集團要想提高盈利水平，必須加強經營管理，降低成本費用，才能取得價格競爭優(yōu)勢.同時，還要加強服務特色以及產品創(chuàng)新，并重視對競爭者和消費者的深入研究，進一步強化市場定位意識.

第四，在房地產行業(yè)增長緩慢，利潤率較低時，如何在未來發(fā)展中繼續(xù)脫穎而出，領先于其他房地產企業(yè)，必須具備核心競爭力.只有掌握了核心競爭力的企業(yè)才能生存并保持持續(xù)盈利.金地集團未來需要強化的核心競爭力主要是三個方面：一是融資和資本運作能力，二是開發(fā)和管理能力，三是行業(yè)整合能力.未來者三個方面的有機結合，才能實現(xiàn)快速增長.

通過對金地集團的分析，可得知金地集團雖然與房地產行業(yè)的龍頭企業(yè)萬科存在一定差距，但還是一家具有發(fā)展?jié)摿秃軓娛袌龈偁幜Φ钠髽I(yè)，有一定的投資價值.

參考文獻：

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〔3〕余洋洋.中興通訊投資價值分析.上海交通大學2012.

中圖分類號：F279.24；F275.5

文獻標識碼：A

文章編號：1673-260X（2016）05-0119-03

收稿日期：2016-01-28