從重慶市墊江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰看商品房“去庫(kù)存”的困境與出路

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著由“賣(mài)方”市場(chǎng)悄然向“買(mǎi)方”市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，商品房庫(kù)存量增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)狀影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，“去庫(kù)存”成為各級(jí)政府高度關(guān)注的問(wèn)題。本文以重慶市墊江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰為例，剖析了商品房大量庫(kù)存的原因，“去庫(kù)存”的難點(diǎn)、痛點(diǎn)，提出了改善“供給側(cè)”結(jié)構(gòu)改革、擴(kuò)大需求、促進(jìn)消費(fèi)，供需兩端發(fā)力“去庫(kù)存”的對(duì)策建議，以此促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)去庫(kù)存；現(xiàn)狀；原因；難點(diǎn)；政策

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）012-000-02

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一方面，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，建起了座座高樓，一方面老百姓望房興嘆，商品房“滯銷”加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)正由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)“大逆轉(zhuǎn)”，各地商品房庫(kù)存量節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”成為各級(jí)政府關(guān)注的焦點(diǎn)。在全民購(gòu)房時(shí)期，可以說(shuō)“一房難求”，排隊(duì)搶房成為“常態(tài)”，房產(chǎn)價(jià)格如小菜價(jià)格節(jié)節(jié)上漲；國(guó)家為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，相繼出臺(tái)政策，收緊銀根，打擊投機(jī)、投資性住房消費(fèi)，遏制房產(chǎn)價(jià)格“爆漲”起到了應(yīng)有的作用。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“低迷”，各項(xiàng)“救市”政策相繼出臺(tái)，降準(zhǔn)降息，下調(diào)貨款比例，鼓勵(lì)改善性住房需要。但房地產(chǎn)市場(chǎng)始終徘徊不前，商品房出現(xiàn)大量積壓現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)這一松一緊的矛盾，是綜合因素作用的結(jié)果，既有國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，又有房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的規(guī)律，多重因素困擾造就了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“不景氣”。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)“庫(kù)存”現(xiàn)狀

重慶市墊江縣作為牡丹故里、千年古縣，宜居、宜業(yè)、宜商，具有深厚的文化底蘊(yùn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，一座座高樓拔地而起，高樓成為城市最耀眼的標(biāo)簽、購(gòu)房成為百姓最熱衷的事業(yè)。2010年全縣房地產(chǎn)投資突破10億元，至2015年投資總額達(dá)到32.5億元，將近翻了兩番；房屋施工面積2010年157.8萬(wàn)平米，至2015年為268.5萬(wàn)平米，增長(zhǎng)了70.2%；商品房銷售面積由2010年61.9萬(wàn)平米躍升至67.9萬(wàn)平米。可以說(shuō)房地產(chǎn)一路“飆紅”成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)最興旺的產(chǎn)業(yè)之一。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)“瘋狂”發(fā)展的背后，也正在經(jīng)歷市場(chǎng)的考驗(yàn)，2011年成為房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯的“拐點(diǎn)”。2011年全縣房地產(chǎn)投資下降2.2%，商品房銷售面積27.6萬(wàn)平米，雖然同比增長(zhǎng)26.1%，但增速同比減少25.1個(gè)百分點(diǎn)。此后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有起有落，但較高的價(jià)格態(tài)勢(shì)、投資性“炒房”的減少、市場(chǎng)觀望情緒的加重，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“大逆轉(zhuǎn)”，房地產(chǎn)市由“賣(mài)方”市場(chǎng)進(jìn)入“買(mǎi)方”市場(chǎng)，商品房庫(kù)存積壓增加。2013年全縣商品房庫(kù)存1.8萬(wàn)平米，2014年庫(kù)存5.2萬(wàn)平米，2015年庫(kù)存19.1萬(wàn)平米，商品房庫(kù)存量節(jié)節(jié)攀升，被擺到了“去庫(kù)存”上來(lái)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)“庫(kù)存”原因

從大環(huán)境看，房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入換檔提質(zhì)的“新時(shí)期”，投資拉動(dòng)減弱、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“新常態(tài)”，必然使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整，商品房“庫(kù)存”也就成為必然；從小環(huán)境看，房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”導(dǎo)致盲目投資、一哄而上，違背了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。具體來(lái)說(shuō)：

1.投資性需求減少，賣(mài)方市場(chǎng)必然發(fā)生逆轉(zhuǎn)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多次調(diào)整，目的在于打擊投機(jī)性買(mǎi)房，控制投資性買(mǎi)房。商品房投資作用的減弱，在投資項(xiàng)目多樣化的前提下，商品房投資、投機(jī)者逐步減少，而房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量越來(lái)越大，購(gòu)買(mǎi)者趨于理性，商品房需求減少。

2.市場(chǎng)大起大落，購(gòu)房者對(duì)高房?jī)r(jià)望而生畏。近幾年，商品房?jī)r(jià)格一路上漲，超過(guò)了群眾的購(gòu)買(mǎi)力。在房?jī)r(jià)高、市場(chǎng)起伏不定的情況下，購(gòu)房者對(duì)比、觀望，擁有更多的選擇，直接影響了商品房的銷售，導(dǎo)致大量商品房積壓。

3.產(chǎn)品參差不齊，百姓剛性需求大打折扣。部分開(kāi)發(fā)商盲目追求商業(yè)利益，對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施不全，物管不到位，沒(méi)有將小區(qū)打造成有品質(zhì)、有品位的居住環(huán)境，百姓購(gòu)買(mǎi)欲望減弱。同時(shí)房?jī)r(jià)定得過(guò)高，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，從而導(dǎo)致商品房性價(jià)比不高，百姓需求大打折扣。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”的難點(diǎn)

1.庫(kù)存量大，消化周期長(zhǎng)。2015年全縣房屋新開(kāi)工面積82.1萬(wàn)平米，房屋竣工面積75萬(wàn)平米，全年商品住房銷售面積20.5萬(wàn)平米。雖然經(jīng)過(guò)春、秋兩季房交會(huì)的大力促銷，2016年初商品房庫(kù)存累計(jì)仍高達(dá)27.4萬(wàn)平米，庫(kù)存消化期需要2年以上。同時(shí)，在預(yù)售管理渙散的情況下，一些隱性庫(kù)存會(huì)隨時(shí)冒出來(lái)，庫(kù)存量越積越多，消化周期將更長(zhǎng)。

2.需求分化，農(nóng)民購(gòu)房困難。住房需求的四大群體，機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)銀行、商貿(mào)從業(yè)者收入較高，基本已完成住房改善需求，進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民將成為住房需求最大群體。但他們收入較低，對(duì)買(mǎi)房的巨大支出以及購(gòu)房后的裝修、家具、家電等費(fèi)用往往表現(xiàn)為無(wú)能為力，成為“去庫(kù)存”的攔路虎。

3.經(jīng)濟(jì)下行，收入障礙阻擋“去庫(kù)存”。當(dāng)產(chǎn)能過(guò)剩成為一種普遍現(xiàn)象時(shí)，生產(chǎn)斷斷續(xù)續(xù)，企業(yè)訂單減少，社會(huì)就業(yè)崗位減少，農(nóng)民務(wù)工難、掙錢(qián)難變成事實(shí)；城市職工也面臨生產(chǎn)資料價(jià)格上漲，教育、衛(wèi)生、醫(yī)療、文化等剛性支出增加，可支配收入捉襟見(jiàn)肘，面對(duì)“昂貴”的居住成本，也只能咬緊牙能拖則拖，成為“去庫(kù)存”最大的障礙。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”對(duì)策建議

房地產(chǎn)“高庫(kù)存”病癥的產(chǎn)生是多年房地產(chǎn)政策累積的結(jié)果，也是市場(chǎng)扭曲脫離實(shí)際的表現(xiàn)，病來(lái)如山倒，病去如抽絲，“去庫(kù)存”必須堅(jiān)持多管齊下，綜合治理的策略，打好去庫(kù)存的“組合拳”。其中政策因素起著關(guān)鍵作用，只有著眼于供給側(cè)、落腳于需求端，全面深化改革，才能徹底去庫(kù)存化。

1.以“市民化”促進(jìn)城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大住房有效需要。農(nóng)民務(wù)工進(jìn)城，帶來(lái)了城市的繁華，但尷尬的“農(nóng)民”身份，將他們拒之于城鎮(zhèn)內(nèi)，享受不了城市優(yōu)越的公共基礎(chǔ)設(shè)施，打工換來(lái)的“辛苦錢(qián)”還得回家修房置業(yè)。農(nóng)民工這一十分龐大的群體，如何將他們留在城鎮(zhèn)，給他們“城鎮(zhèn)人”待遇，讓他們由“農(nóng)民”變?yōu)椤笆忻瘛背蔀椤叭?kù)存”最有效的手段。因此，“去庫(kù)存”的首要任務(wù)就是“農(nóng)民工”市民化，通過(guò)改革城鄉(xiāng)戶籍制度，留住外來(lái)農(nóng)民，提高城鎮(zhèn)化水平。戶籍制度改革的關(guān)鍵是要全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件，使外來(lái)人口盡早在居住地享受義務(wù)教育、就業(yè)醫(yī)療、法律援助等公共服務(wù)。同時(shí)要打破地方政府對(duì)落戶標(biāo)準(zhǔn)的壟斷，建立穩(wěn)定就業(yè)和居住為單一標(biāo)準(zhǔn)的入戶機(jī)制，讓農(nóng)民工無(wú)論走到哪里，都有“定居”下來(lái)的可能。這樣，通過(guò)“市民化”進(jìn)程的加快，提高了城鎮(zhèn)化水平，自然而然打通了住房消費(fèi)需求通道，理所當(dāng)然有利于“去庫(kù)存”。

2.實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。一方面城鎮(zhèn)土地資源日益緊張，另一方面農(nóng)村土地大量閑置，解決城、鄉(xiāng)環(huán)境、人口、交通等問(wèn)題，必須站在全局的高度，考慮城鄉(xiāng)的實(shí)際情況，實(shí)施科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排。例如對(duì)農(nóng)村土地“三權(quán)”問(wèn)題的處置，既可解決農(nóng)民進(jìn)城之后的后顧之憂，加快“市民化”進(jìn)程，又可實(shí)施城鄉(xiāng)土地置換，解決城鎮(zhèn)土地日益緊張的矛盾；在編制住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃的過(guò)程中，也要綜合考慮以上情況，必須要統(tǒng)籌安排住房的建設(shè)總量、空間布局、開(kāi)發(fā)規(guī)模及控制開(kāi)發(fā)速度，加強(qiáng)城、鄉(xiāng)資源的調(diào)控，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

3.深化住房改革，創(chuàng)新住房需求形式。我國(guó)的住房制度，從最初的“分房制”走向如今“購(gòu)房制”，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)。但單一的商品房模式，無(wú)疑不利于住房需求的多樣化。對(duì)“庫(kù)存”的商品房，可以通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)的形式，以經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、兩限商品房、安居商品房等形式租售給廣大“缺房戶”；對(duì)符合條件的廉租家庭，可以“以小換大”換租住房，也可以獲得租住補(bǔ)貼，解決低收入家庭的住房困難，不失為“去庫(kù)存”的重要措施。

4.引導(dǎo)房企良性發(fā)展，改善住房供給結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，在建的商品房中，有的追求“高大上”，高房?jī)r(jià)讓普通老百姓望房興嘆；有的為節(jié)約成本，粗制濫造，設(shè)施不全；有的住房結(jié)構(gòu)不合理，適銷不對(duì)路。這些都脫離了房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，購(gòu)房者都不會(huì)買(mǎi)帳。政府可利用規(guī)劃、立項(xiàng)、審批等行政措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合實(shí)際，建設(shè)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。對(duì)套型結(jié)構(gòu)不合理住房可以在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要前提下，對(duì)于未交付使用的在建商品住房項(xiàng)目，允許套型結(jié)構(gòu)被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整。為了提高住房的“入住率”，防止“空房戶”，應(yīng)堅(jiān)持周邊配套設(shè)施優(yōu)先于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的理念，鼓勵(lì)地下空間開(kāi)發(fā)利用，設(shè)立足夠的停車位，滿足購(gòu)房多樣化的需求。

5.取消限制性政策，有效降低住房?jī)r(jià)格。房?jī)r(jià)的問(wèn)題，關(guān)乎民生。政府應(yīng)發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段，讓困難的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自動(dòng)降價(jià)，如銷售補(bǔ)貼或免除部分企業(yè)應(yīng)交的稅金，讓企業(yè)的成本降下來(lái)等行政手段，使房?jī)r(jià)有下降空間。作為房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該加強(qiáng)管理，做好企業(yè)兼并重組，用規(guī)?；档统杀?。企業(yè)在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，也要降低市場(chǎng)預(yù)期，減少房地產(chǎn)“暴利”，自覺(jué)將房地產(chǎn)利潤(rùn)控制在合理范圍內(nèi)，讓老百姓買(mǎi)得起房才是“去庫(kù)存”最有效的手段。

五、總結(jié)

為實(shí)現(xiàn)重慶市墊江縣房地產(chǎn)樓市去庫(kù)存，應(yīng)重視小區(qū)的配套設(shè)施的建設(shè)，堅(jiān)持周邊配套優(yōu)先于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的理念，加強(qiáng)物管服務(wù)管理，要將小區(qū)打造成有品質(zhì)、有品位的居住環(huán)境，并且，房產(chǎn)單價(jià)不應(yīng)定得過(guò)高；現(xiàn)階段，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)得到了國(guó)家的大力支持，通過(guò)研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途，加強(qiáng)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，使土地用途更加合理化；要將農(nóng)民工市民化的門(mén)檻降低，吸引更多的購(gòu)買(mǎi)者；應(yīng)積極向國(guó)家申請(qǐng)優(yōu)惠政策，可通過(guò)國(guó)家減免個(gè)人所得稅的方式去庫(kù)存。

作者簡(jiǎn)介：鄒建容，女，本科，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，從事國(guó)土資源和房屋管理工作。