建筑房地產(chǎn)合同糾紛中情勢變更原則的適用探討

張云流

【摘要】建筑房地產(chǎn)合同糾紛中，堅持寢室變更原則開展案件裁決的相關(guān)工作，有利于保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，實現(xiàn)對于糾紛案件的公平處理。其中，根據(jù)合同法總則的要求，合同的定理需要滿足一定的定理程序需要，合同的內(nèi)容和形式應(yīng)該根據(jù)雙方意愿和證實情況來擬定。在合同的變更與轉(zhuǎn)讓活動中，經(jīng)常會出現(xiàn)地產(chǎn)合同糾紛之類的相關(guān)問題，法律工作者應(yīng)該根據(jù)合同效力的情況進行認(rèn)真分析，從而有效地提高合同保權(quán)。本文從建筑房地產(chǎn)合同糾紛的具體問題展開討論，提出幾點有利于合同糾紛中情勢變更原則執(zhí)行的相關(guān)措施。

【關(guān)鍵字】建筑行業(yè)；地產(chǎn)合同；情勢變革；原則把握

《法學(xué)研究》中對“情勢變更原則”作出了詳細(xì)的規(guī)定，當(dāng)建筑房地產(chǎn)購房合同成立之后，如果出現(xiàn)因為不可歸責(zé)任于當(dāng)事人的原因，而發(fā)生情勢變更的，最終導(dǎo)致法律行為基礎(chǔ)喪失，使當(dāng)事人的目的無法實現(xiàn)，所維持的合同效力存在嚴(yán)重的不公平現(xiàn)象，受到損失的合同一方可以向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，要求執(zhí)法單位撤銷原有的地產(chǎn)合同。

一、建筑房地產(chǎn)合同訂立的原則性把握和規(guī)范

建筑房地產(chǎn)合同的訂立，必須要遵循一定的章程，在不違反法律強制性規(guī)定的情況下，合同的內(nèi)容應(yīng)該由雙方當(dāng)事人認(rèn)真商討并且作出相關(guān)約定。房地產(chǎn)合同的訂立必須要包含當(dāng)事人的名稱和真實個人信息。在合同法的合理性原則實用過程中，應(yīng)該考慮到一些不可控性因素對于房地產(chǎn)建筑合同公平性的不利影響，并且要采取有效的規(guī)避手段，實現(xiàn)對于房地產(chǎn)建筑合同的公平性保護。

房地產(chǎn)合同的訂立，必須要尊嚴(yán)公平和自愿的原則。當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，當(dāng)事人依法可以委托代理人簽訂相關(guān)的合同，訂立合同的時候主要采取要約和承諾的方式進行。當(dāng)事人的一方向另外一方提出合理的合同條件要求時，希望另外一方接受的意思表示，發(fā)出要約的人應(yīng)該認(rèn)真的審核其是否符合公平性的原則。在情勢變更原則的要求下，合同承諾應(yīng)該涉及到避免因為大規(guī)模的貨幣票面金額貶值、國家政策大范圍變動等因素造成的一方損失保護問題。受要約人以外的第三人無資格向要約的人作出承諾，并且承諾必須要規(guī)定的期限內(nèi)到達要約人才能夠生效。

二、建筑房地產(chǎn)合同糾紛中情勢變更原則的適用探討

1.引入情勢變更原則的合同價值性保障

在建筑房地產(chǎn)糾紛中，開展合同情勢變更原則的具體運用，需要考慮到土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與補充協(xié)議之中的相關(guān)規(guī)定性要求開展具體的判罰。產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)需要當(dāng)事人提供土地經(jīng)營權(quán)融資抵押登記業(yè)務(wù)的相關(guān)手續(xù)。具體的相關(guān)業(yè)務(wù)事項需要按照房地產(chǎn)合同來開展。

在辦理建筑物房地產(chǎn)合同流轉(zhuǎn)交易手續(xù)時，應(yīng)該由所在地區(qū)的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心和承貸銀行對評估的結(jié)果進行相關(guān)價值認(rèn)定。房地產(chǎn)合同持有者開展抵押借款時，應(yīng)該向承貸銀行和當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾頇C構(gòu)提交相應(yīng)的登記抵押申請材料。產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心需要根據(jù)合同法中的具體規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。承接貸款的銀行在辦理放款手續(xù)時，應(yīng)該考慮到房地產(chǎn)合同中情勢變更原則的相關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)中心登記，并且出具詳細(xì)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押登記證明書。

2.情勢變更的在合同主客觀因素中的有效控制

在合同糾紛中堅持情勢變革原則的推行，應(yīng)該考慮到當(dāng)事人雙方在簽訂合同時，是否按照了平等、自愿、公平、誠實信用和守法的原則開展活動，按照一定的公平性、自愿性原則訂立的合同，應(yīng)該受到《合同法》的保護。在情勢變更原則踐行的過程中，房地產(chǎn)合同糾紛應(yīng)該要符合一定的形式才能夠成立。

合同還必須要分為要式合同和不要式合同，在情勢變更原則運用中，應(yīng)該考慮到合同的主客觀因素條件，保證合同執(zhí)行過程中的公平性建設(shè)。對于可能影響到合同無法在實踐活動中得到執(zhí)行的行為，進行明確的規(guī)定和區(qū)分。當(dāng)簽訂的建筑房地產(chǎn)合同不能夠履行時，雙方當(dāng)事人應(yīng)該考慮到各種主、客觀原因致使合同雙方不能按照約定的內(nèi)容，參照情勢變更原則，繼續(xù)分配和履行雙方當(dāng)事人各自應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)和實現(xiàn)合同權(quán)利的行為。根據(jù)合同是否必須一其他合同的存在為前提，進行合同風(fēng)險的事前防控。根據(jù)合同規(guī)定的具體內(nèi)容，在當(dāng)事人意思表示一致時執(zhí)行的各項條款才能夠成立。

結(jié)束語

在情勢變更原則踐行中，房地產(chǎn)合同應(yīng)該是一種受到法律保護的契約，是平等主體的自然人、法人和其他組織之間設(shè)立、變更和終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的相關(guān)協(xié)議。在合同糾紛案件處理的過程中，應(yīng)該考慮到房地產(chǎn)合同簽訂時具有的特征，必須要嚴(yán)格遵守平等主體之間的民事法律關(guān)系，尊重其由兩方或者兩方以上當(dāng)事人進行內(nèi)容約定的法律行為。從法律上明確當(dāng)事人之間特定的建筑產(chǎn)權(quán)所有的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

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