龔小鋒
1947年6月,劉鄧大軍挺進(jìn)大別山,不但揭開了全國性戰(zhàn)略進(jìn)攻的序幕,也昭示了一種精神,狹路相逢勇者勝,主動亮劍、積極進(jìn)攻。
這樣單刀直入的精神,在一些敢闖敢拼的民營房企身上,都頗為適用。北京、上海等一線城市居高不下的地價,逐漸讓開發(fā)商望而卻步,而仍處價格“洼地”的華南市場,開始成為各路房企的新戰(zhàn)場。
最有代表性的是兩家相似度頗高的房企——融創(chuàng)和泰禾。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌信奉“選擇和判斷大于一味努力”,在過去幾年,依靠一次次大膽的判斷和布局,融創(chuàng)從2010年上市初的86億元,成長到2015年的734.6億元。這次,在飆過800億元的路上,廣深是突破口。
攻城略地
“融創(chuàng)廣深區(qū)域急聘投資發(fā)展經(jīng)理、最好是有當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的……”“融創(chuàng)深圳團(tuán)隊每晚都在加班、開會討論項目和收購方案……”最近,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)關(guān)于融創(chuàng)在廣深區(qū)域的各路消息都引人矚目。
在2016年1月獲取佛山綠島湖項目后,融創(chuàng)中國在短短四個月,已實現(xiàn)在佛山、東莞、廣州、深圳及惠州5個城市的布局,共獲取了8個優(yōu)質(zhì)項目,華南版圖初步完成。
5月19日,融創(chuàng)中國以43.94億元收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州共7個項目公司的所有股權(quán)。此宗收購的重大意義在于,在與佳兆業(yè)無緣之后,融創(chuàng)終于獲得了深圳市場的入場券。
在并購的項目中,深圳萊蒙·創(chuàng)智谷號稱深圳龍華新區(qū)首個“工改工”項目,該項目總占地1.77萬平方米,建筑面積13萬平方米,集寫字樓、公寓、商業(yè)于一體,預(yù)計2016年入市。
在華南,融創(chuàng)還聯(lián)手了合景泰富。在合景泰富旗下的增城朱村街項目中,融創(chuàng)將以合作介入。
在5月15日北京壹號院產(chǎn)品發(fā)布會現(xiàn)場,孫宏斌透露了更多合作細(xì)節(jié):“有一天老孔(孔健岷)給我打電話:我們一塊做(廣州增城朱村街地塊)啊。我說好,兩句話的事兒。”
孫宏斌稱,考慮到合景泰富做了好幾年那塊地的一級開發(fā),在廣州比較有影響力,因此合作的項目會以合景泰富的產(chǎn)品為主,“廣州增城不限購,房子便宜,不可能做成壹號院系列,將以合景泰富的產(chǎn)品為主,剛改項目,做多高端也不現(xiàn)實”。
遲到的入主
作為中國打造的五大超級城市群之一,大珠三角擁有廣深港三大經(jīng)濟(jì)引擎,以中國0.6%的土地面積和中國5%的人口貢獻(xiàn)了中國八分之一的GDP,在全國經(jīng)濟(jì)版圖中有舉足輕重的地位。
近期,從南京、蘇州等城市樓價上升可以看出,國內(nèi)一線城市樓市熱度不減的情況下,圍繞一線城市周邊的城市樓市承接價值溢出。
典型的代表是佛山和東莞。據(jù)中國指數(shù)研究院近日公布的4月份全國城市土地出讓金排行榜數(shù)據(jù)顯示,佛山市以34.6億元的土地出讓金排在第十位。東莞也是一片火熱,5月下旬,東莞出現(xiàn)了兩個地王。可見開發(fā)商對市場預(yù)期較高,特別是外來房企不斷進(jìn)駐的現(xiàn)象,也表明東莞發(fā)展前景被看好。
近日,世邦魏理仕發(fā)布《大珠三角基礎(chǔ)建設(shè)展望》報告指出:未來,隨著基礎(chǔ)建設(shè)的完善,兩小時橫越大珠三角及多個都市圈內(nèi)一小時生活圈的實現(xiàn),三大引擎間更為緊密的聯(lián)動將使大珠三角的發(fā)展邁上新的臺階。
融創(chuàng)對于今日的局面可以說早有預(yù)見性。曾經(jīng),融創(chuàng)有過多次機會進(jìn)入珠三角,尤其是深圳,但雄心勃勃的華南布局計劃卻異常曲折。
2015年2月,融創(chuàng)宣布以23.74億元收購佳兆業(yè)上海四家目標(biāo)公司,意欲并購佳兆業(yè)從而挺進(jìn)華南市場。如果收購成功,它將以低價獲得深圳區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地,迅速跨入千億級房企。誰也沒預(yù)料到,3個多月后,孫宏斌連夜從佳兆業(yè)撤離,包括汪孟德、黃書平等融創(chuàng)收購團(tuán)隊核心成員,不留一人。
此后,融創(chuàng)雖然陸續(xù)完成成都、南京、武漢、西安、濟(jì)南等二線城市的布局,卻始終未找到合適的時機插足華南。
2016年1月融創(chuàng)媒體見面會上,孫宏斌再次提及“今年我們將繼續(xù)完成核心二線城市的布局。其中珠三角九個城市中,會在廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山等六個城市中至少布局一兩個城市”。
華南市場則是它新的增長點。為了進(jìn)入華南,無論是招拍掛,還是并購,融創(chuàng)都不遺余力,不放過任何機會。去年12月25日,它就曾與泰禾在深圳土拍賽中展開角逐,最終不敵。那塊地,最終拍到了樓面價7.99萬元/平方米,是去年的全國單價地王。
并購仍然是它的主攻,從上市之初的不足百億銷售額,到躋身500億元,它只用了4年時間。多起成功并購是重要推手。在相繼經(jīng)歷了收購綠城和佳兆業(yè)的失敗后,其收購方式已從整體收購公司切換到收購批量或單個項目。
5月19日的股東大會上,融創(chuàng)行政總裁汪孟德表示,融創(chuàng)的土地儲備2/3以上為收、并購獲得。與招拍掛相比,通過收購來獲得項目能較好地控制拿項目的時機和成本,周轉(zhuǎn)速度更快。
有第三方投資機構(gòu)分析師透露,在萊蒙之前,融創(chuàng)還分別談過位于深圳蛇口的工廠項目,但到最后因為出價偏低的問題,項目都被別人搶了。在他看來,“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)非融創(chuàng)強項,但為了進(jìn)入深圳已經(jīng)無所不用其極?!?/p>
一場硬仗
孫宏斌曾表示,2016年,深圳、廣州、廈門三個城市中最少要進(jìn)兩個。“這三個城市進(jìn)完了以后,我們想進(jìn)的城市都進(jìn)完了,布局就完成了?!背晒β渥尤A南后,融創(chuàng)的區(qū)域版圖已經(jīng)成型,融創(chuàng)在全國的版圖自此可分為天津區(qū)域公司、北京區(qū)域、上海區(qū)域、成渝區(qū)域、杭州區(qū)域和廣深區(qū)域。
京津兩地是融創(chuàng)的發(fā)跡之處和大本營所在,成渝和長三角等地區(qū),融創(chuàng)也布局已久,在上海區(qū)域,當(dāng)年借助融綠平臺更是已經(jīng)得心應(yīng)手,然而廣深區(qū)域,融創(chuàng)確實一片漆黑。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱曾評價說,華南房企應(yīng)該是國內(nèi)最具創(chuàng)新精神的。原因也很簡單,華南市場太成熟、競爭很殘酷,那些能脫穎而出成為標(biāo)桿的企業(yè)必然身懷某項絕技,很值得其它區(qū)域的房企學(xué)習(xí)。
如今,隨著電建地產(chǎn)等央企和泰禾等民企紛紛進(jìn)入,珠三角區(qū)域早已是虎踞龍盤。尤其是深圳市場,地價和房價雙高、獲取項目難度大,在這里,融創(chuàng)要面對的,不但有大鱷級別的萬科、招商、華潤,還有龍光地產(chǎn)和卓越等地頭蛇。
此時,與當(dāng)?shù)胤科蟮暮献黠@然是明智選擇。有趣的是,與合景泰富的合作,被外界認(rèn)為是兩種不同風(fēng)格的碰撞。孫宏斌坦言,與合景泰富的合作將以學(xué)習(xí)的心態(tài)來進(jìn)行,“我們對廣州是小學(xué)生,通過合作了解、理解廣州市場”。
不過,孫宏斌還是志在并購。孫宏斌喜好并購,黃書平擅長并購,廣深區(qū)域需要以并購方式,打出一場硬仗。孫宏斌表示,今年加碼廣深區(qū)域發(fā)展,廣深區(qū)域繼續(xù)會有項目并購,除了深圳和廣州,還包括珠三角東莞、佛山、珠海等6個城市,“只要有合適的項目就會拿,沒有指標(biāo)”。
面對大鱷層層盤踞,廣深區(qū)域更需要一個收購經(jīng)驗豐富、談判能力強、懂財務(wù)的人。在融創(chuàng)一眾高管中,擁有財務(wù)背景的黃書平被認(rèn)為是“最會算賬的人”。
黃書平在2007年加入融創(chuàng),前后擔(dān)任過資本運作中心總監(jiān)及總經(jīng)理、財務(wù)管理部副總及行政總裁助理、財務(wù)總監(jiān)、集團(tuán)副總裁。2015年9月,黃被升為公司執(zhí)行總裁,同時分管廣深區(qū)域。
融創(chuàng)收購佳兆業(yè)期間,黃書平在佳兆業(yè)擔(dān)任了半年多的總經(jīng)理。來自融創(chuàng)的消息稱,除佳兆業(yè)外,黃還參與了綠城、雨潤等收購案,本次收購萊蒙國際項目,就是由孫宏斌帶隊,黃書平主談。
2016年,融創(chuàng)的銷售目標(biāo)是800億元,2017年過千億,因此廣深之戰(zhàn)不容有失。有深圳業(yè)內(nèi)人士透露,融創(chuàng)深圳團(tuán)隊每晚都在加班、開會討論項目和收購方案,此外,挖角工作也在進(jìn)行中,已經(jīng)有萬科人士加盟。
800億時代的路徑
如果回顧一下融創(chuàng)近兩年的路程,或許會更清楚,為何孫宏斌要如此重視廣深區(qū)域,擴(kuò)規(guī)模、提利潤,將是伴隨著融創(chuàng)南征的關(guān)鍵詞,也是其在邁向800億時代的轉(zhuǎn)型所在。
近兩年,融創(chuàng)并不順,不但對綠城、佳兆業(yè)的收購失敗,和雨潤集團(tuán)的收購自2015年9月8日公開后,至今也再無消息。
“2014年和2015年我們都在幫助別的開發(fā)商干活。我們是用了基本上集團(tuán)一半的管理力量,從2014年一整年到2015年一整年,我們?nèi)康木Χ疾辉谌趧?chuàng)中國。包括集團(tuán)的管理內(nèi)部,包括各個區(qū)域公司”,2016年1月融創(chuàng)媒體見面會上,孫宏斌不無感慨地說。
2014年的綠城、2015年的佳兆業(yè)花去融創(chuàng)絕大部分精力,孫宏斌承認(rèn)融創(chuàng)“原地踏步”。2015年銷售額同比僅增長11.6%至734.6億元。
6月1日,融創(chuàng)中國董秘高曦出現(xiàn)在深圳由鏈家和中信建投共同舉辦的一場分享會上,高曦表示,融創(chuàng)目前已經(jīng)在全國30個城市有110個項目。其中,2016年可售貨值約1400億元,他透露,今年的銷售目標(biāo)為800億元,目前已完成了300億元,今年“肯定能過800億元”。
如果說廣深區(qū)域是融創(chuàng)擴(kuò)規(guī)模的重地所在,提高毛利,則是其不得不面對的問題。
伴隨行業(yè)變化,融創(chuàng)的毛利率也在下降,2011年這一數(shù)字是33.6%,到2015年這一數(shù)字為12.4%。毛利率下滑的直接原因是高毛利產(chǎn)品的減少、低毛利產(chǎn)品增加。在這之中,核心城市產(chǎn)出毛利最高,故而問題不言而喻。
克而瑞分析師房玲認(rèn)為,隨著融創(chuàng)蘇、錫、常等地低毛利項目結(jié)算完成,上海、北京、杭州等城市高毛利項目進(jìn)入結(jié)算,以及孫宏斌等融創(chuàng)管理團(tuán)隊脫身佳兆業(yè)回歸融創(chuàng),預(yù)計融創(chuàng)將來幾年的盈利表現(xiàn)將會有所提升,這些將集中表現(xiàn)在2017年。
還要注意的是,頻繁的并購也使得融創(chuàng)負(fù)債率上升。2015年公司凈資產(chǎn)負(fù)債率從2014年的44.5%升至75.9%,杠桿水平重回高位。面對市場對公司負(fù)債率可能在未來會大幅上升的擔(dān)憂,融創(chuàng)管理層表示,到今年年末將維持負(fù)債率不超過90%。