如何正確理解“不動(dòng)產(chǎn)登記簿更換”

胡渝清+汪永明

《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)”，突出了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律地位和其在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中的核心地位。為此，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第二章用了六條條款對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿作了相關(guān)規(guī)定。在實(shí)際工作中，依照相關(guān)規(guī)范，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)單元依法進(jìn)行分割、合并時(shí)，相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)及時(shí)更換。但在行政區(qū)劃調(diào)整或宗地局部界址變化（房屋等定著物并無變化）等情形下，相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿是否也需要全部更換呢？如果把這些成千上萬套客體和主體權(quán)利并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的房屋全部更換新的登記簿甚至讓老百姓全部換發(fā)新的權(quán)證，不僅工作量巨大，也給老百姓帶來負(fù)擔(dān)，同時(shí)，更容易因新、舊登記簿可能缺乏邏輯關(guān)聯(lián)而給登記機(jī)構(gòu)帶來登記風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而給權(quán)利人造成不必要的損失。這個(gè)問題值得我們深思，建議國(guó)土資源部應(yīng)盡快明晰。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)的客體和主體權(quán)利的實(shí)質(zhì)性變化為依據(jù)建立分類更換模式。

一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)以便民、高效為服務(wù)宗旨

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是貫徹落實(shí)《物權(quán)法》的重要舉措，而《條例》的頒布并于2015年3月1日正式實(shí)施使這一制度得以落地?！稐l例》第一條就明確包含了“方便群眾申請(qǐng)登記是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心”和“保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的”兩層意思。第四條中再次強(qiáng)調(diào)了“方便群眾”的原則和遵循“嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)”的原則，同時(shí)，也明確了“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響”。為此，筆者認(rèn)為已完成機(jī)構(gòu)整合的登記機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快按照國(guó)土資源部“四統(tǒng)一”的要求，緊緊圍繞“如何方便群眾和權(quán)利人合法權(quán)益得以保障”的工作目標(biāo)來有序推進(jìn)后續(xù)工作，把群眾最終是否真正滿意作為檢驗(yàn)我們不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合效果的標(biāo)尺，也使黨的“三嚴(yán)三實(shí)”活動(dòng)在工作中得以踐行。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要實(shí)現(xiàn)“便民、高效”的工作目標(biāo)，除工作人員要具備良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)外，還需要有先進(jìn)的信息化技術(shù)作保障。在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)的建設(shè)中，如何做好不動(dòng)產(chǎn)登記簿的準(zhǔn)確記載和合理更換，從而保證不動(dòng)產(chǎn)登記的穩(wěn)定性和連續(xù)性是關(guān)鍵所在。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)建立分類更換的靈活模式

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的核心所在。根據(jù)《條例》第八條：“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼”之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)單元編碼建立了對(duì)應(yīng)關(guān)系。由于不動(dòng)產(chǎn)單元編碼不僅僅會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)分割、合并而變化，也會(huì)因行政區(qū)劃等特殊原因發(fā)生變更，因此，不能簡(jiǎn)單地采用“不動(dòng)產(chǎn)登記簿隨不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的變更而更換”的單一模式，而應(yīng)視不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的變更類型建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿相對(duì)靈活的更換模式。

“不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼”實(shí)質(zhì)包含兩層意思：一是指每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元的編碼是唯一的，不能重復(fù)，即一個(gè)編碼只能對(duì)應(yīng)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元，不能同時(shí)對(duì)應(yīng)兩個(gè)或以上不動(dòng)產(chǎn)單元；二是每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元編碼盡管是唯一的但不代表它是一成不變的。因?yàn)榧词共粍?dòng)產(chǎn)單元自身沒有發(fā)生分割、合并，但它的編碼也會(huì)因?yàn)樾姓^(qū)界線變化或宗地的分割、合并等情形而發(fā)生變更?？梢岳斫鉃橐粋€(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元在現(xiàn)勢(shì)狀態(tài)下只能擁有一個(gè)編碼，但在歷史和未來狀態(tài)下也可以分別擁有不同的編碼，前提是該編碼一定是唯一的，不能與其它不動(dòng)產(chǎn)單元編碼重復(fù)。另外，如果僅僅因?yàn)樾姓^(qū)界線變化而不動(dòng)產(chǎn)單元自身卻沒有任何變化的，其相關(guān)權(quán)利信息不會(huì)隨著編碼的變更而發(fā)生變化。因此，筆者認(rèn)為，只要不動(dòng)產(chǎn)單元自身不發(fā)生變化，那么因其它原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)單元編碼發(fā)生變更的，不動(dòng)產(chǎn)單元的登記簿不需要更換；但需在登記簿的附記中記錄不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)的前后變更關(guān)系。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿”和《不動(dòng)產(chǎn)登記簿使用和填寫說明》第四條：“按一個(gè)宗地宗海一簿、一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元一本、一類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或事項(xiàng)登記信息一頁(yè)，填寫本數(shù)和頁(yè)數(shù)”可以理解為：首先，要建立先有宗地再有不動(dòng)產(chǎn)單元（房屋等定著物）的邏輯關(guān)系；其次，以宗地為單位進(jìn)行登記并建立登記簿，可形象地理解為一個(gè)承載本宗地及所有定著物的大盒子，而宗地內(nèi)所有定著物形成的登記本可形象地理解為裝在大盒子里面的無數(shù)個(gè)承載定著物信息的小盒子。那么，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)宗地的界址、面積等變化導(dǎo)致宗地范圍變化的，須更換登記簿。此時(shí)，只要不動(dòng)產(chǎn)單元沒有變化即小盒子無變化，僅僅由于宗地范圍發(fā)生變化即大盒子尺寸發(fā)生變化，那么可以更換一個(gè)新的大盒子而無需更換原有的小盒子。因此，登記簿的管理應(yīng)該首先以“一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元一本”為基礎(chǔ)，只要不動(dòng)產(chǎn)單元不發(fā)生變化，那么即使宗地發(fā)生變更需要更換登記簿，原登記簿內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)單元登記本也無需更換，可全部移入新的登記簿。當(dāng)然，簿-本-頁(yè)的內(nèi)在邏輯關(guān)系需要用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)。另外，因行政區(qū)劃調(diào)整導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)單元編碼發(fā)生變化的，由于宗地及其上的不動(dòng)產(chǎn)均未發(fā)生變化，則更無須更換新的登記“簿-本”。試想，仍使用紙質(zhì)登記簿的落后地區(qū)，在以上兩種情形下會(huì)否棄用原有登記簿而全部更換全新的空白登記簿。

三、信息化平臺(tái)應(yīng)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查相適應(yīng)

權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，信息技術(shù)是不動(dòng)產(chǎn)登記的抓手，因此，兩者必須緊密銜接。國(guó)土資源部頒布的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》中附錄A“不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則”明確了不動(dòng)產(chǎn)單元編碼分情形的變更規(guī)則，為建立登記簿的分類更換提供了技術(shù)依據(jù)。如果采用登記簿隨不動(dòng)產(chǎn)單元編碼變更而更換的單一模式，那么，國(guó)土資源部制定“編碼變更規(guī)則”實(shí)屬多余。

不動(dòng)產(chǎn)單元編碼采用分段表示，段與段之間可用全角字符“空格”進(jìn)行分隔，“空格”不占用不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的位數(shù)。這充分體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)單元代碼編制的層級(jí)性和靈活性。

代碼變更規(guī)則：不動(dòng)產(chǎn)單元編碼雖然具有唯一性，但不代表一成不變。因此，此規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況分8類情形分別制定了不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的變更規(guī)則（詳見《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》）?？傮w原則是把不動(dòng)產(chǎn)單元代碼分成四個(gè)層級(jí)，當(dāng)發(fā)生變更時(shí)，只需變更對(duì)應(yīng)層級(jí)代碼而其它層級(jí)的代碼保持不變即可，無需把四個(gè)層級(jí)的代碼全部變更。

根據(jù)以上，我們認(rèn)為登記簿的更換也應(yīng)該對(duì)照以上規(guī)定建立不動(dòng)產(chǎn)單元代碼與登記簿的對(duì)應(yīng)關(guān)系：宗地的登記簿對(duì)應(yīng)第三層級(jí)宗地號(hào)；宗地內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)的登記本對(duì)應(yīng)第四層級(jí)定著物代碼。這樣，登記簿的更換可以大致分為四大類：一是當(dāng)?shù)谝粚蛹?jí)行政區(qū)劃和第二層級(jí)地籍區(qū)、子區(qū)的代碼發(fā)生變更時(shí)，登記“簿-本”無需作任何更換；二是當(dāng)?shù)谌龑蛹?jí)宗地發(fā)生變化時(shí)，如果只是宗地局部界址和少量土地面積變化而宗地內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)單元均無變化，則只更換登記簿，所有不動(dòng)產(chǎn)登記本保持不變；三是當(dāng)?shù)谌龑蛹?jí)宗地發(fā)生分割且原宗地內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)單元將分別劃入新的宗地，則需根據(jù)新的宗地-不動(dòng)產(chǎn)單元的從屬關(guān)系重新建立新的登記“簿-本”；四是當(dāng)?shù)谒膶蛹?jí)定著物代碼發(fā)生變更時(shí)，可只更換涉及變化的不動(dòng)產(chǎn)單元的登記本，其它保持不變。

四、在信息平臺(tái)中實(shí)現(xiàn)登記簿分類更換的設(shè)想

綜上分析，我們認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)單元代碼不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的強(qiáng)關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)單元代碼雖然具有唯一性，但它與不動(dòng)產(chǎn)單元并非一對(duì)一的關(guān)系，這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)單元即便是自身不變的情況下也會(huì)因?yàn)樾姓^(qū)劃等管理要素的變化而變化，因此，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元會(huì)擁有歷史、現(xiàn)勢(shì)和未來不同階段的代碼，當(dāng)然每個(gè)時(shí)期下的代碼肯定都是唯一的，這樣實(shí)際上不動(dòng)產(chǎn)單元代碼與不動(dòng)產(chǎn)單元是多對(duì)一的關(guān)系。這就決定了我們?cè)谛畔⒒瘜?shí)現(xiàn)時(shí)必須考慮到不動(dòng)產(chǎn)單元代碼與不動(dòng)產(chǎn)單元的多對(duì)一的實(shí)質(zhì)特征，不能將不動(dòng)產(chǎn)單元代碼作為不動(dòng)產(chǎn)單元與登記簿的唯一關(guān)聯(lián)，否則就會(huì)出現(xiàn)只要不動(dòng)產(chǎn)單元代碼發(fā)生變更，不動(dòng)產(chǎn)單元登記簿也必須更換，進(jìn)而可能出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元自身在沒有任何變化的情況下而找不到原有的登記簿、本。因此，我們擬采用以下思路實(shí)現(xiàn)：

首先，分別增加宗地、定著物不動(dòng)產(chǎn)單元的唯一標(biāo)識(shí)。唯一標(biāo)識(shí)采用不表義的流水號(hào)來體現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)單元自設(shè)立至滅失，無論行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地是否發(fā)生變化，只要不動(dòng)產(chǎn)單元本身不發(fā)生拆分、合并，唯一標(biāo)識(shí)均不變化。建立宗地與定著物兩個(gè)層級(jí)唯一標(biāo)識(shí)的隸屬關(guān)聯(lián)關(guān)系。

其次，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼與不動(dòng)產(chǎn)單元唯一標(biāo)識(shí)進(jìn)行多對(duì)一關(guān)聯(lián)，以此體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元在歷史、現(xiàn)勢(shì)和未來不同時(shí)期的代碼。

再次，宗地不動(dòng)產(chǎn)單元同登記簿通過宗地唯一標(biāo)識(shí)進(jìn)行一對(duì)一關(guān)聯(lián)。即使行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)層級(jí)發(fā)生變化，導(dǎo)致宗地不動(dòng)產(chǎn)單元代碼也發(fā)生變化，但由于宗地不動(dòng)產(chǎn)單元同登記簿是通過唯一標(biāo)識(shí)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，因此無需重建登記簿及其附屬的登記本。定著物不動(dòng)產(chǎn)單元同登記本通過定著物唯一標(biāo)識(shí)進(jìn)行一對(duì)一關(guān)聯(lián)。即使行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地層級(jí)發(fā)生變化，導(dǎo)致定著物不動(dòng)產(chǎn)單元代碼也發(fā)生變化，但由于定著物不動(dòng)產(chǎn)單元同登記本是通過唯一標(biāo)識(shí)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，因此只需更改登記簿，無需重建登記本。反之，登記簿、登記本卻能通過唯一標(biāo)識(shí)，查找到不動(dòng)產(chǎn)單元在不同歷史時(shí)期的代碼，信息更加完整。

最后，不動(dòng)產(chǎn)單元發(fā)生拆分、合并時(shí)，新的不動(dòng)產(chǎn)單元編制新的唯一標(biāo)識(shí)，重建登記“簿-本”。

王春敏/責(zé)任編輯