生存之戰(zhàn)

郭歆曄+劉萍萍

近年來，百貨與購物中心作為線下零售商業(yè)的主要載體，其競爭形勢(shì)可謂是群雄逐鹿，風(fēng)云瞬變。

一方面，在時(shí)代潮流與消費(fèi)市場的激烈碰撞下，百貨業(yè)因未能與時(shí)俱進(jìn)而身陷發(fā)展囹圄。其中僅在2015年，大陸地區(qū)150家連鎖百貨集團(tuán)旗下百貨店關(guān)停數(shù)量就達(dá)到100家，創(chuàng)下近十年來新高。新開百貨店數(shù)量則下滑至135家，全年凈增百貨店僅35家，均創(chuàng)歷年新低。同時(shí)，多家知名百貨集團(tuán)年報(bào)業(yè)績持續(xù)下探，且2016年百貨關(guān)店情況仍在繼續(xù)，各地看衰百貨業(yè)之聲絡(luò)繹不絕。

而另一方面，購物中心因其功能豐富、環(huán)境舒適、體驗(yàn)感強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)備受消費(fèi)者青睞。甚至是百貨同行也在積極轉(zhuǎn)型購物中心，例如在2015年全國百貨銷售業(yè)績TOP20中，就有13家百貨已經(jīng)MALL化。這是否意味著，百貨行業(yè)的頹勢(shì)已經(jīng)再難挽回？

但事實(shí)上，僅從最能代表經(jīng)營效益的坪效上來看，目前購物中心仍難與百貨相較而言，根據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年全國TOP30購物中心建面平效約2萬元/（平方米·年），遠(yuǎn)低于TOP30百貨的平均建面平效，約2.8萬元/（平方米·年）。且各大百貨集團(tuán)正在積極創(chuàng)新謀變，以應(yīng)對(duì)行業(yè)發(fā)展窘境。例如百盛集團(tuán)就多管齊下，不僅與韓國衣戀集團(tuán)合作打造百盛優(yōu)客城市奧萊，還同時(shí)代理或自營多個(gè)服飾及餐飲品牌，旗下生活方式專賣店百盛精品超市在進(jìn)駐百盛中國首個(gè)購物中心—青島金獅廣場，并開出首店后，也開始進(jìn)駐其他購物中心如上海協(xié)信廣場。

所以，究竟百貨與購物中心孰優(yōu)孰劣？現(xiàn)在尚未能定論。本文通過多方搜羅數(shù)據(jù)，展現(xiàn)全國300多座城市購物中心與百貨的版圖爭霸。也許，百貨的境遇并沒有“被唱衰”的那么糟糕。

城市攻防：百貨仍是三四線城市商業(yè)霸主

雖然從業(yè)績表現(xiàn)上來看，百貨業(yè)的確整體不振、增長乏力，但優(yōu)秀的龍頭單店仍然笑傲江湖。據(jù)搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然在北上廣深四大一線城市中，僅有北京市場仍然由百貨店占據(jù)著全市商場業(yè)績榜首位置（不含各類專業(yè)市場），但在9個(gè)1.5線城市（成都、重慶、杭州、南京、沈陽、蘇州、天津、武漢、西安）中，百貨與購物中心幾乎各占一半。

而在37個(gè)二三線城市（包括八大二線城市以及29個(gè)發(fā)達(dá)三線城市）中，百貨店則占據(jù)了三分之二的席位，購物中心僅占三分之一。乃至在其余360多個(gè)三四五線城市（如嘉興、唐山）中，百貨店更是強(qiáng)勢(shì)壟斷，牢牢占據(jù)著近九成席位，而購物中心僅占了不到10%，究其原因，或是因?yàn)榻霐?shù)城市還沒有像樣或者運(yùn)營比較好的購物中心，所以百貨才能稱霸三四線城市。

商圈分布：大體量購物中心親睞新興商圈

就商圈分布而言，百貨店王中，除了北京、上海、青島的CBD新區(qū)誕生了少量超級(jí)百貨，其余百貨店王幾乎全部位于傳統(tǒng)核心商圈。

體量在20萬平方米以上的購物中心店王由于占地面積巨大通常會(huì)選址于新興商圈，位于城市核心商圈的購物中心店王則大多為高端定位。

奧特萊斯由于其名品折扣銷售特性，故高端定位奧萊幾乎全部位于郊區(qū)及機(jī)場附近，而銷售非奢侈名品的城市奧萊則依托于公共交通便利的新興商圈。

事實(shí)上，從消費(fèi)需求上來看，一站式大體量的購物中心相比百貨更適應(yīng)新興商圈。

但從總體趨勢(shì)來看，雖然隨著大型購物中心和大型百貨購物中心化的興起，原先不被看好的城市副中心新興商圈也逐漸引起開發(fā)商關(guān)注。諸如北上廣深四大一線城市的商場店王就基本都位于近20年內(nèi)才發(fā)展起來的新興CBD商圈內(nèi)。

但在1.5線至3線城市中，仍有近七成商場店王位于歷經(jīng)數(shù)十年乃至上百年才發(fā)展起來的傳統(tǒng)核心商圈內(nèi)。

市場份額：購物中心對(duì)百貨業(yè)沖擊影響顯著

從市場份額上來看，雖然總體上百貨企業(yè)仍然占據(jù)著各地商場絕大多數(shù)的“一哥”位置，但這些百貨店王的業(yè)績?cè)鲩L近年來表現(xiàn)疲軟，多是保持持平或者負(fù)增長。

而購物中心店王的單店平效雖不及百貨業(yè)，但其業(yè)績卻大多能保持比例較高的正增長。

且隨著市場發(fā)展，購物中心對(duì)百貨業(yè)的沖擊影響也愈發(fā)顯著。

從各大城市業(yè)績排名前6位的商場業(yè)態(tài)中可以發(fā)現(xiàn)，相較于二十年前各地百貨店幾乎包攬了所有的主流消費(fèi)，如今各地商場類型已經(jīng)呈現(xiàn)出了細(xì)分與多樣性。諸如購物中心、百貨店、奧萊已經(jīng)三分天下；諸如在二線以上城市，購物中心席位已超過百貨。

雖然部分購物中心只是美食娛樂城，并未真正對(duì)百貨店的服飾化妝品業(yè)績形成分流，但其對(duì)百貨店潛在客流的時(shí)間分流效應(yīng)不可忽視。

開店比較：連鎖百貨擴(kuò)張放緩 購物中心加速追趕

而在近三年來，全國新開業(yè)購物中心數(shù)量也已遠(yuǎn)超同期百貨店新增數(shù)量。

其中，僅就具有商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的連鎖集團(tuán)來看（全國連鎖購物中心和連鎖百貨集團(tuán)各有150來家），如剔除150家大型購物中心開發(fā)商中擁有百貨背景的企業(yè)，則在2014年之前，連鎖百貨企業(yè)每年開業(yè)的百貨及百貨購物中心數(shù)量仍然超過購物中心開發(fā)商每年新開業(yè)的購物中心數(shù)量。直至2015年，非百貨背景開發(fā)商開業(yè)的購物中心才真正超過百貨店新增量。

另一方面，相較于百貨大批量關(guān)店，購物中心雖然受益于硬資產(chǎn)（主要靠收租）特性，出現(xiàn)關(guān)門（倒閉）情況不多，但也不在少數(shù)，諸如宿州市中央廣場購物中心、長沙喜樂地購物中心等。

發(fā)展趨勢(shì)：百貨與購物中心融合共存

但從業(yè)績表現(xiàn)上來看，根據(jù)2015年?duì)I業(yè)額在19億元以上的商場構(gòu)成分類可見，百貨與購物中心的關(guān)系仍然較為緊密。

雖然萬象城、萬達(dá)廣場均已調(diào)整關(guān)閉了多家百貨店，恒隆與大悅城更是徹底去百貨化，太古、新鴻基、萬科等集團(tuán)項(xiàng)目同樣普遍與百貨無緣。

但就購物中心業(yè)績店王來看，保留百貨主力店仍然是主流（一線城市占比67%，1.5線城市占比60%，二三線城市占比更是超過80%）。

同樣，各地百貨店王也出現(xiàn)了某種程度的百貨購物中心化現(xiàn)象，它們或經(jīng)過多次擴(kuò)建單店面積達(dá)到6萬乃至10萬平方米以上，或增加餐飲娛樂等體驗(yàn)業(yè)態(tài)（未必能稱得上是真正的購物中心）。

諸如銀泰集團(tuán)的銀泰城和IN系列，新世界集團(tuán)將重心轉(zhuǎn)向K11購物中心，以及丹尼斯大衛(wèi)城、南京金鷹全生活中心、百盛青島金獅廣場、王府井鄭州熙地港、沈陽樂天世界、久光上海大寧城、新光成都綜合體等項(xiàng)目。

其中，僅就一二線城市來看，超過七成城市的百貨店王已經(jīng)購物中心化（據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2015年?duì)I業(yè)額TOP30百貨中，已有21家百貨已經(jīng)MALL化，占比高達(dá)70%）。

中國百貨與購物中心的融合與共存由此可見一斑。此外，不少百貨集團(tuán)也開始涉及奧萊業(yè)務(wù)。

諸如，于2016年初開業(yè)的杭州下沙銀泰城定位為工廠品牌集成店，于2015年1月在昆明公園1903項(xiàng)目內(nèi)開業(yè)的金格百貨·奧特萊斯等等。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，排名全國前二十強(qiáng)的知名百貨集團(tuán)中，已有將近七成進(jìn)入到了奧特萊斯市場。