中國主要城市房地產(chǎn)價格差異性研究及其原因

方鈺

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而目前中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，存在許多問題，比較突出的一個問題就是一些城市的房地產(chǎn)價格差異很大，主要表現(xiàn)為區(qū)域差異，即東部城市與中部、西部城市的房價差異很大。本文從區(qū)域差異的角度，具體來說是從我國東中西三大區(qū)域、一二三線城市以及東部一線城市與中西部一線城市的角度對我國房地產(chǎn)價格的差異進(jìn)行了研究，并探索我國房地產(chǎn)市場價格區(qū)域差異特征，并在此基礎(chǔ)上嘗試分析我國房地產(chǎn)價格區(qū)域差異的影響因素。最后得出結(jié)論，中國房地產(chǎn)價格具有明顯的地域特征，因此政府在宏觀調(diào)控時必須要充分考慮到房地產(chǎn)價格的區(qū)域特征，不能一刀切地實施房地產(chǎn)價格調(diào)控政策，要因地制宜、因時制宜地調(diào)控房價。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；區(qū)域差異；影響因素

一、緒論

（一）研究背景

1、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相互關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用，其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，是推動整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加速實現(xiàn)工業(yè)化和城市化的主導(dǎo)力量。房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展對于整個國家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有著重要影響。同時，國民經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有帶動和制約作用。房地產(chǎn)價格作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的晴雨表，對整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大，因此，密切關(guān)注房地產(chǎn)價格成為整個房地產(chǎn)業(yè)研究的核心。

中國房地產(chǎn)業(yè)對世界經(jīng)濟(jì)有著深刻影響。參考消息網(wǎng)2016年2月3日報道中俄媒稱，在國際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)——第一太平戴維斯（Savills）的研究中稱，中國的房地產(chǎn)總價值占世界房地產(chǎn)總價值的四分之一，與此同時，在中國生活著大約世界上五分之一的人口。在世界經(jīng)濟(jì)一體化、全球化的今天，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著巨大影響。

2、房地產(chǎn)價格的區(qū)域差異

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在嚴(yán)重的地區(qū)不均衡狀況，主要表現(xiàn)在我國東部地區(qū)如北京、上海、廣東等省區(qū)房地產(chǎn)市場投資過熱，房地產(chǎn)價格上漲速度過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中西部省份，東中西區(qū)域的房地產(chǎn)價格差異巨大。區(qū)域發(fā)展不平衡必然帶來區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的失衡，因此房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)顯著的區(qū)域差異。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)具有市場聯(lián)動性強(qiáng)、行業(yè)關(guān)聯(lián)度高、利潤率高的特點，從而吸引各種資源呈現(xiàn)向房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)區(qū)域集中的趨勢，這無形之中加劇了區(qū)域間經(jīng)濟(jì)差距，反過來又作用于房地產(chǎn)市場，使得各區(qū)域房地產(chǎn)市場之間差距越來越大。房地產(chǎn)價格在各區(qū)域之間明顯的差異會帶來巨大的經(jīng)濟(jì)和社會問題，不僅影響到房地產(chǎn)市場能否健康有序的發(fā)展，更關(guān)系到我國社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和廣大人民群眾福祉，已經(jīng)引起了社會各界的高度重視。

（二）研究內(nèi)容及意義

本文從我國東中西三大區(qū)域、一二三線城市以及東部一線城市與中西部一線城市的角度對我國主要城市的房地產(chǎn)價格的差異進(jìn)行了研究，并探索我國房地產(chǎn)市場價格區(qū)域差異特征，并在此基礎(chǔ)上嘗試分析我國房地產(chǎn)價格區(qū)域差異的影響因素。研究房地產(chǎn)價格的區(qū)域差異具有很強(qiáng)的現(xiàn)實意義，房地產(chǎn)價格的區(qū)域差異不僅表明了不同地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展程度的差異，更反映不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民生活質(zhì)量，而過度的差距將極有可能進(jìn)一步引發(fā)全社會的公平和穩(wěn)定。我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡在一定程度上影響到房地產(chǎn)價格，使其具有了地域差異的特點，而如果對房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異不能夠給予足夠重視并采取措施，那么這也會作用于區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使得區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展愈來愈失衡，對于社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是不利的。因此，希望政府對房地產(chǎn)價格的區(qū)域差異給予尊重和重視，著力促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)市場化進(jìn)程，從而最大限度地促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)各區(qū)域均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、中國主要城市房地產(chǎn)價格差異的表現(xiàn)

（一）東中西三大區(qū)域的房地產(chǎn)價格差異

區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡必然帶來房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡狀況，因此不同區(qū)域的房地產(chǎn)價格也有很大差異。東部地區(qū)比中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，其房價也比中西部的房價高出很多，且近些年來房價的區(qū)域差異性越來越大。相關(guān)數(shù)據(jù)表明我國房屋平均銷售價格有著巨大的區(qū)域差異性：2005年三個區(qū)域的城市房屋平均銷售價格中，東部最高的是深圳的7583元/平方米，中部最高的是武漢的3062元/平方米，西部最高的是成都的3224元/平方米（中國統(tǒng)計年鑒，2006）。東部城市的房地產(chǎn)價格一直高于中西部城市；2014年三個區(qū)域的城市商品房平均銷售價格中，東部最高的是深圳市的24723元/平方米，中部最高的是武漢市的7951元/平方米，西部最高是成都的7032元/立方米（中國統(tǒng)計年鑒，2015）。2005年東部區(qū)域最高平均銷售價格比中部多4521元/平方米，而2014年時，已經(jīng)多達(dá)16772元/平方米，反映出我國這些年來不同區(qū)域間房地產(chǎn)價格的差異不斷拉大。

（二）一、二、三線城市房地產(chǎn)價格差異

除了東中西三大區(qū)域的房價差異外，一二三線城市的房價也存在很大的差異。中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)表明，2014年商品房平均銷售價格中，一線城市中最高的是深圳的24723元/平方米，最低的是沈陽的6217元/平方米。二線城市中最高的是寧波10745元/平方米，最低的是呼和浩特5474元/平方米。三線城市中最高的是?？?903元/平方米，最低的是銀川4451元/平方米。一二三線城市的房價差異也較為明顯。此外，分屬于不同區(qū)域的同一線城市，其房地產(chǎn)價格也有很大差異。例如，一線城市的東部城市房地產(chǎn)價格一般高于中東部地區(qū)城市的房地產(chǎn)價格。

三、中國主要城市房地產(chǎn)價格差異性研究的影響因素

（一）房地產(chǎn)價格具有地域性

與其他產(chǎn)品的價格相比，房地產(chǎn)有其自身的特點，而房地產(chǎn)價格的地域性作為房地產(chǎn)的特性之一，對于房地產(chǎn)價格的區(qū)域差異有很大的促使作用。

1、房地產(chǎn)具有位置差異性

土地和房屋都具有位置差異性。土地位置的差異性，影響到土地的極差地租從而影響到土地的極差地價，這種極差地價之間的差別可能是十分巨大的。房屋所處土地位置的差異不僅影響到土地價格，而且還會因此影響到房屋價格，即設(shè)計、規(guī)格、質(zhì)量等相同的房屋，若位于不同的地點，其價格會有所不同，甚至相差懸殊。我國東部、中部、西部地區(qū)的城市以及一線、二線、三四線的城市由于地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位上存在很大差別，由此帶來了房地產(chǎn)的位置差異性，這就使得房地產(chǎn)價格具有明顯的區(qū)域性特征。

2、房地產(chǎn)具有位置固定性

房地產(chǎn)價格的區(qū)域差異不同于一般商品存在的地區(qū)差價，因為房地產(chǎn)的固有特性——房地產(chǎn)的位置不動性。房地產(chǎn)在區(qū)域間不能流動，不同城市之間不可能通過房地產(chǎn)交易來調(diào)劑房屋的余缺，這就使得房地產(chǎn)的供求狀況具有很強(qiáng)的地區(qū)特性，由此形成房屋的差別價格。所以房地產(chǎn)的位置固定性決定了房地產(chǎn)的消費(fèi)具有地域性。東部地區(qū)的城市以及一線大城市，由于具有資本、資源、技術(shù)等方面的優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)、社會更發(fā)達(dá)，對房地產(chǎn)的需求也就更旺盛，然而房地產(chǎn)又不能夠像一般商品一樣在不同的市場間流通，這就使得一定時期內(nèi)的房地產(chǎn)供給無彈性，因此使得這些城市的房地產(chǎn)供不應(yīng)求的問題更加突出，由此推動這些城市房地產(chǎn)價格上漲更快，價格更高。

（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異

房地產(chǎn)的發(fā)展是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下進(jìn)行的，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。同時，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也受到國民經(jīng)濟(jì)的帶動和制約作用。改革開放以來，我國區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡狀況明顯，房價也呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域差異性，且近些年來差異越來越大。作為受市場化影響程度較高的商品房，其價格深受經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，居民可支配收入、地區(qū)儲蓄水平和居民消費(fèi)水平，以及當(dāng)?shù)卣呢斦顩r，當(dāng)?shù)氐馁Y金成本和實際利率，當(dāng)?shù)氐慕ㄖ杀疚飪r、建筑人工費(fèi)用等都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻的影響。

東部發(fā)達(dá)城市以及一線特大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比其他城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高很多，因而這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異帶來了房價的空間性差異。東部發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)，居民人均可支配收入也較高，對于住房質(zhì)量的要求更高，因此人們對于房地產(chǎn)的需求和改善性需求也就更高，這使得這些城市的房地產(chǎn)價格比中西部欠發(fā)達(dá)城市的房價更高。

（三）土地供給

房價的一個很大組成部分是地價，而土地資源具有稀缺性且不可再生，現(xiàn)在各地對土地供應(yīng)量有嚴(yán)格控制，許多發(fā)達(dá)城市引入了土地儲備制度，一定時期的土地供給有限，而需求旺盛，因此帶來了地價上漲。土地供給方式一般分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩種。土地自然供給是指土地資源的自然存量，其數(shù)量是固定不變的，因此，土地的自然供給是無彈性的，相對有限的。所以，城市住宅市場主要依靠土地經(jīng)濟(jì)供給。

蔡立雄，何煉成（2006）認(rèn)為我國房地產(chǎn)價格上漲是由于土地供給有限性所造成的。房地產(chǎn)開發(fā)商希望短期回籠資金，獲取高額利潤，因此，長期土地供給量對于房地產(chǎn)開發(fā)商影響較大。房地產(chǎn)行業(yè)投資回報率較高，房地產(chǎn)開發(fā)商必然愿意支付較高的價格獲得土地，作為土地出讓方的地方政府注重其自身的績效希望通過投放市場土地來獲得更大利益，因此，土地供給量同時作用于房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府，這必然促使土地價格上漲。與此同時，由于土地資源的稀缺性，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期今后土地供給數(shù)量會更為有限，必然造成各地“地王”不斷出現(xiàn)，使得土地價格上漲預(yù)期更為強(qiáng)烈，這種土地供給信息傳遞到購房者就產(chǎn)生了羊群效應(yīng)式的購房行為，從而進(jìn)一步推動房地產(chǎn)價格上漲，現(xiàn)期房價上漲又引發(fā)對土地的更大需求，從而帶來土地價格上漲，如此循環(huán)，使得地價和房價在這種心理預(yù)期作用下不斷上漲。隨著我國各區(qū)域城市化速度加快和社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，城市土地需求不斷增加，而且各區(qū)域土地供給存在較大差異，最終導(dǎo)致各地區(qū)土地供給不平衡，進(jìn)而引發(fā)各區(qū)域房地產(chǎn)價格差異較大。

中原地產(chǎn)市場研究部24日發(fā)布的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2016年不到5個月時間內(nèi)，中國已經(jīng)拍出了152宗“地王”，而同樣的口徑在2015年全年只有95宗。5月13日，南京一天拍出三個“地王”。其中，葛洲壩在南京競拍出每平方米4.5萬元的樓面價，不僅刷新當(dāng)?shù)氐膯蝺r“地王”紀(jì)錄，還超過了今年上海市商品房的成交均價（每平方米3.9萬元）。地價與周邊在售房價倒掛的情況不斷出現(xiàn)，也進(jìn)一步推動這些地區(qū)房價的上漲。此外，土地成本的高漲迫使企業(yè)外遷，比如由于土地成本的大幅度增長，華為這樣的中國高端制造業(yè)的頭牌企業(yè)，也選擇了外遷到東莞，同樣受高地價的影響，最近蘋果公司和富士康公司都打算把工廠全部外遷到印度。

（四）人口因素

人口因素對于房地產(chǎn)價格差異的影響可以從人口總量、人口素質(zhì)、人口結(jié)構(gòu)三方面進(jìn)行分析。當(dāng)人均居住面積不變時，人口總量增長時，人們對房地產(chǎn)的需求也會隨之增加；而人口總量減少時，對于房地產(chǎn)的需求就會減少。就人口素質(zhì)而言，人口素質(zhì)較高，那么對于居住質(zhì)量的要求也就越高，住房面積就越高，對于房地產(chǎn)的需求也就增加。反之，則對房地產(chǎn)的需求較低。對于人口結(jié)構(gòu)方面，中國實行計劃生育以來以及改革開放的發(fā)展，使得傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，改變了傳統(tǒng)家族幾代同堂的集中居住模式，以及現(xiàn)代生活方式生活理念的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)小型化狀態(tài)，家庭人口規(guī)?？s小，而家庭數(shù)量增多，由此帶來的住房需求增加。

隨著我國城市化進(jìn)程的加快以及改革開放的發(fā)展，越來越多的外來人口涌入東部發(fā)達(dá)城市以及一線大城市，比如北京、上海、廣州、深圳等，使得這些城市的人口數(shù)量、人口規(guī)模迅速增加，因此人們對房地產(chǎn)的需求猛增，然而短期內(nèi)房地產(chǎn)供給量相對有限，因此這些房地產(chǎn)供不應(yīng)求的狀況更為嚴(yán)峻，由此房價更高于中西部的城市。而東部發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)，人口素質(zhì)更高，對居住質(zhì)量要求更高，需求的住房面積更大。而且這些城市開放度極高，受現(xiàn)代生活方式和生活理念影響大，家庭人口規(guī)模普遍較小，家庭數(shù)量較大，對于房地產(chǎn)的需求就較多?？傊?，東部發(fā)達(dá)城市由于人口因素的影響，對于房地產(chǎn)的需求較中西部一般城市旺盛得多，房價也就高的多。

四、結(jié)論

房價關(guān)系國計民生，是全國人民十分關(guān)注的話題，房地產(chǎn)業(yè)是各國的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，有著很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，對前向、后向產(chǎn)業(yè)有帶動和制約作用。因此，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，而能否穩(wěn)定城市住宅價格對于國民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行和社會穩(wěn)定具有重要意義。由本文可知，房地產(chǎn)自身因素、經(jīng)濟(jì)因素、人口因素等原因造成我國一些主要城市房地產(chǎn)價格存在巨大差異，這種差異主要表現(xiàn)為區(qū)域差異，具體來說就是東部地區(qū)房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)。這種區(qū)域差異的存在有其客觀性，因為各地區(qū)的資源稟賦不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r各異，然而我們要把這種區(qū)域差異控制在合理范圍內(nèi)，以促進(jìn)各地區(qū)較均衡地發(fā)展。

通過本文的分析，希望可以為政府在房地產(chǎn)調(diào)控決策中提供些許建議。首先，政府必須尊重并足夠重視房地產(chǎn)價格的地域差異性，并給予實地調(diào)查研究，分析引起區(qū)域價格差異的具體原因并量化影響因素的比例；然后因地制宜地、分區(qū)域制定合理化的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，同時盡量平衡區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，保持房地產(chǎn)市場的適度均衡，避免出現(xiàn)較大的分化趨勢。住宅價格的調(diào)控不能一刀切，能否考慮到不同類城市之間影響因素的大小差異和不同因素影響程度大小對于調(diào)控政策效果大小具有重要影響。通過對住宅價格的合理調(diào)控，使城市住宅市場健康運(yùn)行。以期達(dá)到地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定前進(jìn)，讓千萬人的安居之夢逐步變?yōu)楝F(xiàn)實。（作者單位：中南財經(jīng)政法大學(xué)）

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