房地產金融政策研究

秦露潔+田丹

一、近十年房地產金融政策簡析

（一）國十六條時代（1993）。1、政策背景。1992年鄧小平南巡講話后，中國出現(xiàn)新一輪的通貨膨脹。到1993年上半年，經濟運行出現(xiàn)“四高兩亂”現(xiàn)象——高投資、高貨幣投放、高物價、高進口和金融秩序混亂、生產資料市場秩序混亂，尤其是在金融領域的“三亂”現(xiàn)象——亂集資、亂拆借、亂設金融機構。中國房地產市場第一次出現(xiàn)熱潮，由于當時的環(huán)境影響，房地產泡沫嚴重，開發(fā)過熱。在當前情況下1993年夏朱镕基總理開始實施以抑制通貨膨脹為主要目的的緊縮政策，俗稱“國十六條”。這也是我國第一次對房地產市場進行調控。

2、房地產方面的金融政策：（1）加強房地產市場宏觀管理，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展；（2）加快金融改革步伐，強化中央銀行的金融宏觀調控能力。

3、政策影響。由于緊縮的財政政策大力實施，通貨膨脹得到抑制，經濟開始轉冷。隨之而來，泡沫破裂，房地產市場進入低谷期。房屋價格迅速回落，但并不是斷崖式，而是3年的軟著陸。但依舊是我國房地產市場的一個巨大打擊，尤其是海南等地的房地產市場。

（二）“23號”文件時代（1998）。1、政策背景。1997年第四季度中國經濟突然下滑，使全年增長8.8%，落后與上一年的9.7%近一個百分點。中國經濟剛從高通脹走出，卻出現(xiàn)了將進入通貨緊縮的信號。東南亞經濟危機，外貿進入負增長，并且出現(xiàn)資本外流。在當前情況下1998年7月，朱镕基總理開始實施以刺激消費，拉動內需為主要目的的《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的通知》，俗稱“23號”文件。

2、房地產方面的金融政策。（1）穩(wěn)步推進住房商品化、社會化、逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度。加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求；（2）停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；（3）建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系；（4）發(fā)展住房金融。

3、政策影響。由于擴張的財政政策大力實施，經濟開始回暖。隨之而來，房地產市場進入新的發(fā)展時期。同時由于缺乏有關方面的規(guī)范，出現(xiàn)了住房供給結構不合理，房地產市場秩序混亂的現(xiàn)象，為今后的高房價埋下了種子。

（三）121號文件時代與18號文件時代（2003）。1、政策背景。2003年經濟形勢大好，出現(xiàn)了經濟過熱的現(xiàn)象。由于確立房地產為國民經濟支柱產業(yè)，房地產行業(yè)表現(xiàn)明顯出現(xiàn)了投資過快。同時的土地使用權全面施行招標、掛牌、拍賣，更是給房地產市場添了一把火，房地產市場進入過熱狀態(tài)。由于大量的房產借貸，房產信貸不完善的中國銀行金融體系面臨巨大的挑戰(zhàn)。為應對當前局勢，2003年出臺了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（俗稱121號文件）和《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（俗稱18號文件）。

2、房地產方面的金融政策。121號文件：（1）加強房地產開發(fā)貸款管理、引導規(guī)范貸款投向；（2）加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要。18號文件：（1）完善供應政策，調整供應結構；（2）改革住房制度，健全市場體系；（3）發(fā)展住房信貸，強化管理服務；（4）改進規(guī)劃管理，調控土地供應。

3、政策影響。18號文件帶來了新一輪的房地產市場宏觀調控，但也沒有提出任何實質性的措施。但是在關于經濟適用房方面卻從23號文件的供應主體變?yōu)榱吮Ｕ闲缘恼咝陨唐纷》俊Ｎ茨芨淖兎康禺a過熱的現(xiàn)狀，同時加劇了金融信貸風險。

（四）國八條時代（2005-2007）。1、政策背景。由于上一個政策的大力落實，房地產投資過快得到控制，房地產開發(fā)進入增速減慢的狀態(tài)。但是市場的投機性購房增加，供小于求，加上房地產開發(fā)成本增加。2005年房價依舊快速增長，深圳，北京等城市房價漲幅驚人。

2、房地產方面的金融政策。（1）高度重視穩(wěn)定住房價格工作；（2）大力調整和改善住房供應結構，嚴格控制被動性住房需求（拆遷）。

3、政策影響。政策效果對房地產開發(fā)投資產生了作用，但對房價幾乎沒有產生影響，房價依舊上揚。此后的國六條又是進一步縮小了政府惠房政策范圍，經濟適用房成為低收入群體的政策。加劇了房價上漲。

（五）調控反復時代（2008-2010）。1、政策背景。2008年爆發(fā)美國次貸危機，為了救市，財政大力撥款，最終導致2009年房價瘋狂上漲。為了應對2009年的瘋狂上漲，2010年全年中央政府不斷調控，但成效微弱，全國房價依舊保持上漲趨勢。

2、房地產方面的金融政策。2008年《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》（擴張）；《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》（擴張）。2009年，《土地調查條例實施辦法》（緊縮）；《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》（緊縮）；《關于試行社會保險基金預算的意見》（緊縮）；《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（緊縮）；2010年，《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（限購）。

3、政策影響。盡管中央為了抑制房價過快上漲出臺了諸多政策，依舊未能停止房價上漲的腳步，政策效果極其不理想。

（六）供給側改革。1、政策背景。改革開放以來，中國經濟一直高速增長，進入中等發(fā)達國家水平。但在最近幾年，世界經濟下行，我國也隨著經濟發(fā)展失去人口紅利，進入中等收入陷阱，最終導致我國經濟下行壓力嚴重，進入經濟新常態(tài)。主要表現(xiàn)為：居民收入增加而企業(yè)利潤率下降，消費上升而投資下降，經濟增長持續(xù)下行與CPI持續(xù)低位運行，經濟指標之間出現(xiàn)背離。

2、房地產方面的金融政策。（1）深入推進財稅改革，形成政府與公民、中央與地方之間穩(wěn)定的經濟關系以及規(guī)范的政府財政管理制度；（2）推進土地制度改革，釋放供給活力；（3）加快金融體制改革，解除金融抑制。

3、政策影響。供給側結構性改革的目的是立足于提高供給質量，采用改革的辦法進行結構調整，改善要素配置扭曲，增加有效供給，從而增強供給結構對需求變化的適應程度和靈活程度。從政策來看，房地產方面的主要任務是去庫存，政策從土地改革這一根本出發(fā)，輔助稅種改革與戶籍制度改革來改善房地產市場過?，F(xiàn)狀，開啟了房產改革的新局面，如果政策可以大力實施，房地產市場合理降溫指日可待。

二、當前房地產金融政策的需求

（一）地方減少土地財政依賴。近幾年來，我國城市化水平快速發(fā)展，伴隨城市化程度的大幅提高，加劇了房地產過熱，進而導致土地出讓價格快速上漲，最終又推動了房價的不斷攀升。在此過程中，地方政府從土地市場上獲取了巨大土地增值收入好和稅費收入。由于房地產商在土地一級市場的高額的成本，最終會通過二級市場轉嫁給消費者。所以，地方政府是房價過快增長的主要原因。因此，解決房價過高問題，首要問題是降低高額的土地成本，也就是說地方政府減少對土地財政的依賴，刻不容緩。

（二）建立多元供給，擴大住房供給滿足需求。從最基本的經濟學原理而言，供求關系決定了商品的價格。當供大于求的時候，商品價格會下跌；供不應求的時候，商品價格會上漲。解決房價過高的根本方法是擴大供給，擴大住房供給的方法之一就是放開自建房和集資建房市場。隨之而來的就是如果放開自建房和集資建房市場，是否會導致房地產秩序。以歐美國家為例，歐美國家自建房的比例高達30%。德國更是超過30%。如果我國將這個市場的份額定位在10%，在政府合理控制下，必然會促進房價的合和房地產市場的合理穩(wěn)定發(fā)展，同時促進60多個行業(yè)的發(fā)展。不僅如此，居民購房支出的減少。

（三）全面深化供給側改革。2016年中央經濟工作會議高度重視房地產方面的供給側改革，經濟社會發(fā)展五大任務之一是化解房地產庫存，具體措施是市民化農民工，增加有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產市場。最新數(shù)據(jù)，我國商品房期房庫存約35.7億平方米，至少需要4.5年才能化解庫存。然而，我國商品房房產庫存卻還在以每月1000萬平方米的數(shù)量在增長。房地產庫存問題已經成為燃眉之急，為此，全面深化去庫存的供給側改革刻不容緩。（作者單位：重慶工商大學會計學院）

參考文獻：

[1]梁榮.對當前我國房地產金融政策與法規(guī)的思考[J].財經科學，2004（06）.

[2]郭衍遠.基于房地產金融制度的我國房地產行業(yè)宏觀調控政策研究[D].云南大學，2010.