房地產(chǎn)眾籌是如何跑偏的

雷禹

開發(fā)商肆意借用房地產(chǎn)眾籌概念進行炒作，投機者則利用眾籌規(guī)避投資門檻，導致房地產(chǎn)眾籌離融資的本質(zhì)漸行漸遠。

一直備受青睞的房地產(chǎn)眾籌，近期突然被一些地方緊急叫停。深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和廣州金融業(yè)協(xié)會、廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會不久前相繼發(fā)文，要求全面停止開展首付貸、眾籌購房等金融業(yè)務(wù)。

此次叫停事出有因。2015年下半年開始，深圳市房價迅速上漲，房地產(chǎn)市場過熱導致各種投機行為異?；钴S。為響應(yīng)中央對樓市的去杠桿措施，規(guī)范金融杠桿，防范投機泡沫，深圳和廣州開始打擊以“首付貸”為主的房地產(chǎn)場外配資業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)眾籌涉及提供眾籌炒房業(yè)務(wù)，也被納入清理范圍。

眾籌是指在互聯(lián)網(wǎng)上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。房地產(chǎn)眾籌作為互聯(lián)網(wǎng)眾籌在房地產(chǎn)領(lǐng)域的細分，憑借大眾籌資、低投資門檻和低交易成本等特點，在線上平臺集合大眾資金參與房產(chǎn)投資，規(guī)避房地產(chǎn)的高投資門檻，緩解了房產(chǎn)投資的一大“痛點”。

在發(fā)展的初始階段，國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌被開發(fā)商當做一種概念和噱頭用來炒作，借用眾籌的名號為樓盤營銷。

實際上，房地產(chǎn)眾籌起源于美國市場。2012年12月8日，美國網(wǎng)站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產(chǎn)中，誕生了“房地產(chǎn)眾籌”模式。Fundrise提供住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)等各種類型的不動產(chǎn)項目，投資門檻只有100美元。

美國的房地產(chǎn)眾籌是作為房地產(chǎn)開發(fā)商的一種融資渠道存在，通過眾籌平臺對接項目和投資人。它多是以股權(quán)和債權(quán)的融資形式為融資者提供資金支持，大致可分為兩類：產(chǎn)權(quán)型（Equity）和債務(wù)型（Debt）。產(chǎn)權(quán)型，即投資入股時，便自動擁有了產(chǎn)權(quán);債務(wù)型，通常對當初的投資金額進行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進行利益分配。

籌款人在不確定風險或認為風險較大時，往往會選擇保守的產(chǎn)權(quán)型，其獲利后按照當初投資的份額，按百分比分錢?；I款人對該投資勝券在握或認為風險較小時，往往傾向于選擇債務(wù)型，以債務(wù)買斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當初融資本金加利息即可。

2014年，隨著萬科和搜房網(wǎng)推出國內(nèi)第一單房地產(chǎn)眾籌項目，房地產(chǎn)眾籌才被正式引入國內(nèi)。

國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的興起，一方面得益于互聯(lián)網(wǎng)金融的迅速發(fā)展，債權(quán)眾籌、股權(quán)眾籌“野蠻生長”和“跨界融合”的發(fā)展方式，使眾籌觸及到各個投資領(lǐng)域;另一方面，也從側(cè)面反映出國內(nèi)的“資產(chǎn)荒”：國內(nèi)流動性泛濫、投資渠道受限和投資回報率持續(xù)下降，使得房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了十多年的極度繁榮后，依然是資金追逐的目標。

不過，國內(nèi)的房地產(chǎn)眾籌在發(fā)展內(nèi)涵、商業(yè)模式、交易結(jié)構(gòu)等方面，與海外的房地產(chǎn)眾籌存在巨大差異。

在發(fā)展的初始階段，國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌被開發(fā)商當做一種概念和噱頭用來炒作，借用眾籌的名號為樓盤營銷，這類房地產(chǎn)眾籌被業(yè)界歸類為“營銷型房地產(chǎn)眾籌”。

隨著各類房地產(chǎn)眾籌平臺的成立，房地產(chǎn)眾籌模式推陳出新，如平安好房網(wǎng)、團貸網(wǎng)“房寶寶”、中籌網(wǎng)金等各種眾籌平臺涌現(xiàn)，各平臺的眾籌模式、交易結(jié)構(gòu)都各具特色，甚至同一平臺不同項目的模式都不盡相同。

除了模式眾多，國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌還經(jīng)常被套用概念，似乎只要是滿足公開向大眾融資、項目涉及房地產(chǎn)這兩個條件，就可以打著“房地產(chǎn)眾籌”的旗號，其發(fā)展已經(jīng)與房地產(chǎn)眾籌的本質(zhì)漸行漸遠。

例如，萬達集團利用旗下的第三方支付平臺“快錢”發(fā)起商業(yè)房地產(chǎn)眾籌項目——“穩(wěn)賺1號”。該項目是以萬達廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn)向投資人融資，投資人獲取萬達廣場的收益權(quán)，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是其退出的主要方式之一。其實，“穩(wěn)賺1號”的實質(zhì)就是REITs的互聯(lián)網(wǎng)版本，只是這一交易結(jié)構(gòu)被披上了“房地產(chǎn)眾籌”的外衣。需要說明的是，筆者并不否認“穩(wěn)賺1號”的創(chuàng)新性，在目前的金融環(huán)境下，“穩(wěn)賺1號”對國內(nèi)REITs發(fā)展有一定的推動作用。

實際上，業(yè)界也不認為“穩(wěn)賺1號”是房地產(chǎn)眾籌。根據(jù)眾籌家發(fā)布的《2015年度房地產(chǎn)行業(yè)眾籌發(fā)展研究報告》，2015年中國房地產(chǎn)眾籌實際融資為6.52億元;中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟披露的數(shù)據(jù)顯示，2015年底，中國房地產(chǎn)眾籌資金累計為20億元。而“穩(wěn)賺1號”僅第1期的募資金額就達50億元，顯然，該項目并未被業(yè)界納入房地產(chǎn)眾籌融資的范圍。

再如，眾籌炒房，這是針對房地產(chǎn)高投資門檻和一線城市的限購政策推出的眾籌產(chǎn)品。連炒房都借用眾籌概念，不知是炒房者的投資意識強，還是“眾籌”一詞無限地激發(fā)了國內(nèi)大眾的創(chuàng)新意識？

總體來看，國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的模式復雜多變，開發(fā)商肆意借用房地產(chǎn)眾籌概念進行炒作，投機者則利用眾籌規(guī)避投資門檻，這導致國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌逐漸偏離眾籌融資的本質(zhì)。

房地產(chǎn)市場過熱，“首付貸”和眾籌炒房等投機行為，加大了市場風險，導致房地產(chǎn)眾籌被全面封殺。但政策針對的畢竟是眾籌炒房，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的眾籌業(yè)務(wù)，多少是被“誤傷”。

事實上，目前國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展規(guī)模還很小。2015年，房地產(chǎn)眾籌成交金額不過20億元，這樣的規(guī)模只相當于一線城市的一個住宅小區(qū)的市值，而中國房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)規(guī)模是幾十萬億級別，取締房地產(chǎn)眾籌，對房地產(chǎn)市場的影響幾乎可以忽略不計。

若認可其發(fā)展，監(jiān)管層需要特別制定行業(yè)規(guī)則和指導政策，同時，為規(guī)范一個只有20億元體量行業(yè)的發(fā)展，還要耗費一定的監(jiān)管成本。

這意味著，房地產(chǎn)眾籌的未來發(fā)展前景將完全取決于自身發(fā)展，只有不斷提升市場規(guī)模，擴大行業(yè)影響力，才能保證行業(yè)的基本生存。

首先，房地產(chǎn)眾籌應(yīng)回歸融資的本質(zhì)。只有在此基礎(chǔ)上對眾籌模式和交易結(jié)構(gòu)進行創(chuàng)新，降低融資成本，服務(wù)于開發(fā)商和購房者，房地產(chǎn)眾籌才能成為傳統(tǒng)融資渠道外的有益補充。

其次，房地產(chǎn)眾籌要與國家政策風向保持一致，降低行業(yè)的政策風險?？梢宰畲蠡帽娀I的特點，一方面作為直接連接開發(fā)商和購房者的平臺，發(fā)揮眾籌的低交易成本優(yōu)勢，促進房產(chǎn)交易，響應(yīng)國家“去庫存”的政策;另一方面降低購房門檻，為中低收入者服務(wù)，踐行普惠金融，有效解決中低收入群體住房問題。

只要與國家政策方向契合，確保政策風險的最小化，相信在國內(nèi)龐大的房地產(chǎn)市場中，做大房地產(chǎn)眾籌規(guī)模并非難事。