新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制的規(guī)范化路徑

任倩倩

摘 要 當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的內(nèi)部和外部環(huán)境更加復(fù)雜，為此，本文分析了內(nèi)部控制的內(nèi)涵和意義，剖析了新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制的隱憂，并從不同緯度指出新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制的規(guī)范化路徑，以促進(jìn)行業(yè)更好地發(fā)展。

關(guān)鍵詞 新常態(tài) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè) 內(nèi)部控制 風(fēng)險控制

一、內(nèi)部控制的內(nèi)涵和意義

內(nèi)部控制包括內(nèi)部管理控制和內(nèi)部會計控制兩大類，是組織為規(guī)范經(jīng)營管理、維護(hù)資產(chǎn)安全、保證會計資料準(zhǔn)確、確保活動正常開展而制定的各種制度和方法的總稱，主要包括制度規(guī)范、控制方法、控制環(huán)境等方面的內(nèi)容。內(nèi)部控制具有重要的意義，首先，通過明確職責(zé)分工，改善經(jīng)營流程、管理制度、監(jiān)督效果、產(chǎn)品質(zhì)量等，保障組織經(jīng)營管理活動順利進(jìn)行。其次，可以控制資金收入和支出，規(guī)范固定資產(chǎn)的購置和使用，確保資產(chǎn)的完整性和安全性。再次，有助于提高會計資料的完整性和準(zhǔn)確性，為戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營管理提供重要的數(shù)據(jù)支撐。另外，完善的內(nèi)部控制制度亦是決策得以貫徹執(zhí)行的主要手段，能夠提高決策水平，幫助組織最大程度降低經(jīng)營風(fēng)險。

二、新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制的隱憂

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)為依托，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，是工業(yè)地產(chǎn)的升級與換代。近年來，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，各路資本紛紛涌入，產(chǎn)業(yè)新城、物流地產(chǎn)、生態(tài)城、孵化器、影視基地、旅游地產(chǎn)、總部基地、商業(yè)綜合體等模式在全國遍地開花。然而，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中的復(fù)雜性和潛藏的風(fēng)險，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場人士的預(yù)判與控制。不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)一味依賴當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策，結(jié)果遇上規(guī)劃調(diào)整，地方政府違約，企業(yè)就陷入資金鏈緊張的泥淖當(dāng)中；有的企業(yè)看到“以售養(yǎng)園”的模式不能持續(xù)，就進(jìn)行高成本融資，結(jié)果資金鏈斷裂；有的企業(yè)或定位錯誤，或水土不服，或同質(zhì)化嚴(yán)重，造成招商引資困難，最后進(jìn)退維谷，生死一線。總結(jié)這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)的問題：第一，內(nèi)控體系不健全。許多企業(yè)在組織架構(gòu)、管理制度方面簡單粗放，內(nèi)部控制管理有很大的隨意性，缺乏內(nèi)部監(jiān)督審計，導(dǎo)致企業(yè)陷入無序困境。第二，制度執(zhí)行不力。管理人員決策判斷失誤，部分人員徇私舞弊，甚至管理層之間串通、勾結(jié)以及濫用職權(quán)，都影響了企業(yè)內(nèi)控制度的切實執(zhí)行，有礙于企業(yè)有序發(fā)展。

三、新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制的規(guī)范化路徑

（一）完善內(nèi)部控制的體系

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)要想規(guī)范內(nèi)部控制，就要完善內(nèi)部控制體系，這包括建立內(nèi)部控制環(huán)境，采取相應(yīng)的控制措施，構(gòu)建風(fēng)險防范機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部信息溝通，落實內(nèi)部監(jiān)督檢查等。首先，要提高對內(nèi)部控制重要性的認(rèn)識，建立現(xiàn)代治理結(jié)構(gòu)，形成全員參與內(nèi)部控制的氛圍。其次，要建立健全內(nèi)部控制制度，包括會計管理、授權(quán)審批、財產(chǎn)保護(hù)、運營分析控制、全面預(yù)算管理、不相容職務(wù)分離和績效考核控制等。再次，增強(qiáng)風(fēng)險防范意識，提前做好對風(fēng)險的預(yù)測、評估，對潛在風(fēng)險做好防范措施，結(jié)合內(nèi)外部資源，及時應(yīng)對市場環(huán)境發(fā)生的變化。另外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)，提高內(nèi)審人員素質(zhì)，并確保其獨立性和權(quán)威性，對內(nèi)部控制的有效性進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的重大缺陷，然后直接向董事會報告。

（二）搭建一體化服務(wù)平臺

產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)集中了產(chǎn)業(yè)鏈上的眾多企業(yè)，除了傳統(tǒng)的寫字樓、廠區(qū)大樓，還有餐飲、居住、生活配套以及產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)，還需要跟金融、創(chuàng)投結(jié)合，設(shè)置創(chuàng)投中心或產(chǎn)業(yè)孵化器，以吸引各類企業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的整體開發(fā)、運營、管理以及幫扶，使園區(qū)內(nèi)企業(yè)得到更快、更好的發(fā)展?？梢?，除了形態(tài)和招商以外，搭建一體化服務(wù)平臺非常重要。目前一線的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都將園區(qū)提供的配套服務(wù)提升到前所未有的高度，園區(qū)在研發(fā)、展示、物流、培訓(xùn)等方面提供的平臺都能助推園區(qū)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展。尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)對中小企業(yè)的融資輔導(dǎo)、融資代理、融資擔(dān)保以及融資租賃服務(wù)，可以很好地幫助初創(chuàng)企業(yè)規(guī)避現(xiàn)金流周期風(fēng)險，渡過成長初期危機(jī)。搭建一體化服務(wù)平臺有利于打通全產(chǎn)業(yè)鏈，整合上下游資源，避免單一形態(tài)的風(fēng)險，這不僅大大增強(qiáng)了客戶黏性，也能夠開辟出一個更新、更穩(wěn)定的利潤來源。

（三）重點考慮投入和產(chǎn)出

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往投資巨大，例如，武漢光谷投資20億元在沈北新區(qū)打造光谷聯(lián)合創(chuàng)投科技城，總投資128億元在深圳龍崗打造科技園，星河集團(tuán)投資150億元建設(shè)總部基地項目。不過，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)利潤率不高，資金回收較慢，對于任何一個開發(fā)商來說，重點需要考慮投入和產(chǎn)出。例如，物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中比較盈利的行業(yè)，可以重點考慮。目前，物流地產(chǎn)集中在長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)、渤海灣地區(qū)，中部武漢和西南成渝地區(qū)也正迅速崛起，開發(fā)商既要考慮物流倉庫租金，也要考慮空置率水平。深圳的高端物流倉庫租金最貴，接近人民幣40元/月/平方米，但是土地成本相對比較昂貴，而廣西、長沙、株洲等地區(qū)雖然租金不高，不過這些地方發(fā)展較快。所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要綜合考慮各方面因素，確定業(yè)態(tài)和開發(fā)主題，以獲得最佳的產(chǎn)出投入比。

（四）園區(qū)實行信息化運營

園區(qū)實行信息化運營有利于提高對信息的收集、處理能力，讓數(shù)據(jù)信息成為一種寶貴的資源，在整個產(chǎn)業(yè)鏈上不斷流動和及時傳遞，實現(xiàn)了信息的開放、共享和整個產(chǎn)業(yè)鏈的價值最大化，也為管理者制定經(jīng)營決策提供有力的依據(jù)。園區(qū)內(nèi)企業(yè)客戶對物流、配送、金融、商業(yè)信息、商務(wù)活動、監(jiān)測評估、媒體公關(guān)、展覽展示等的需求，以及不同企業(yè)的偏好和習(xí)慣、互相之間可能產(chǎn)生的協(xié)作和競爭關(guān)系，這些數(shù)據(jù)經(jīng)過收集、統(tǒng)計和分析之后，都可能成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新的服務(wù)甚至投資盈利點。目前，真正具有“互聯(lián)網(wǎng)思維”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)將信息化植入了園區(qū)運營的基因當(dāng)中，信息化管理平臺作為有效支撐，打通產(chǎn)業(yè)鏈，無法實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的價值。未來，對入園企業(yè)的信息采集、分析與利用也將成為一個潛力巨大的課題。

（五）與風(fēng)險管理有機(jī)結(jié)合

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨環(huán)保政策風(fēng)險、政治環(huán)境風(fēng)險、金融政策風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、稅收政策風(fēng)險、土地政策風(fēng)險等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營期均比較長，回本時間短則3～5年，長則8～10年甚至更長，而且園區(qū)資產(chǎn)整體變現(xiàn)能力差，在土地供應(yīng)越來越緊張、房地產(chǎn)市場遭遇寒冬的情況下，“以售養(yǎng)園”的模式已然不能持續(xù)。目前很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債運營，面臨的各種風(fēng)險很大。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)內(nèi)部控制目標(biāo)，全方面搜集內(nèi)外信息，對園區(qū)開發(fā)和經(jīng)營開展風(fēng)險評估，并確定相應(yīng)的風(fēng)險承受度。應(yīng)定性與定量分析相結(jié)合，對風(fēng)險點進(jìn)行分析和排序，然后結(jié)合風(fēng)險承受度，采取有效的應(yīng)對策略，包括風(fēng)險承受、風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險分擔(dān)、風(fēng)險降低等，以盡量減少內(nèi)部和外部風(fēng)險帶來的損失。

四、結(jié)語

我國經(jīng)濟(jì)正面臨著結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，這給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來了重大的發(fā)展機(jī)遇，也帶來了巨大的風(fēng)險，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)必須因勢而變，應(yīng)時而謀，建立現(xiàn)代治理結(jié)構(gòu)，完善內(nèi)部控制體系，在園區(qū)招商、運營、管理、服務(wù)的每一個環(huán)節(jié)加強(qiáng)內(nèi)部控制，打造一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，以產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同效應(yīng)提高自身效益，以園區(qū)內(nèi)企業(yè)的共同成長實現(xiàn)自身發(fā)展，以此推動行業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展，為我國的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

（作者單位為中國農(nóng)業(yè)機(jī)械化科學(xué)研究院）

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