不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評價(jià)機(jī)制探究

王彥龍

[摘要]不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)是估價(jià)機(jī)制中的重點(diǎn)內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告是銀行業(yè)務(wù)開展的基礎(chǔ)。為了促進(jìn)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展，以及完善估計(jì)機(jī)制，需要建立功能齊全的估計(jì)機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)估計(jì)評價(jià)機(jī)制的建立在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要意義。文章主要分為三部分：首先對不動(dòng)產(chǎn)評估概念進(jìn)行介紹；其次針對銀行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評價(jià)機(jī)制中存在的問題進(jìn)行分析；最后提出完善不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評價(jià)機(jī)制的對策。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)；評價(jià)機(jī)制；分析

在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評價(jià)機(jī)制中存在很多問題，制約著估價(jià)機(jī)制建立，第一，銀行在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)制選擇時(shí)，并沒有按照機(jī)制的資歷等級、工作人員素質(zhì)以及行業(yè)水準(zhǔn)等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選擇；第二，很多銀行直接設(shè)置不定產(chǎn)合作條約，而原本這些條約都是在評估機(jī)制中制定，而銀行的合約攔截，使得評估機(jī)制的話語權(quán)丟失；第三，不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)質(zhì)量難以保證。以上問題需要在實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評價(jià)機(jī)制建立環(huán)節(jié)中被解決。

1不動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)評估

財(cái)政部在2007年頒布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》中，對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行概念界定，不動(dòng)產(chǎn)是指：土地、建筑物以及其他附著與土地上的定著物。在這其中也包括物質(zhì)實(shí)體，以及相關(guān)權(quán)益，換言之，不動(dòng)產(chǎn)并不是指單一的實(shí)體，同時(shí)也是實(shí)物、權(quán)益以及區(qū)位三者的綜合體。而不動(dòng)產(chǎn)評估通常是指房地產(chǎn)評估，以房、地為對象，在評估原則下，選擇科學(xué)的評估方法，對價(jià)格進(jìn)行評估。[1]

2銀行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評價(jià)機(jī)制中存在的問題

在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中，需要做出不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評價(jià)報(bào)告，金融機(jī)構(gòu)抵押評估報(bào)告的直接使用者，例如銀行。在這些金融機(jī)構(gòu)中建立集中的估價(jià)管理體系，以及評價(jià)體系，是不動(dòng)產(chǎn)擁有者在使用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，所必需的體系。但是就目前的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)管理，其中存在著一些人為因素而導(dǎo)致的問題，主要的表現(xiàn)有以下四點(diǎn)。

第一，銀行在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)制選擇時(shí)，并沒有按照機(jī)制的資歷等級、工作人員素質(zhì)以及行業(yè)水準(zhǔn)等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選擇。而是將評估折扣中的高低作為機(jī)制入選依據(jù)。嚴(yán)重的情況下，有些銀行所選擇的不動(dòng)產(chǎn)評估機(jī)制與行業(yè)主管，以及相關(guān)協(xié)會(huì)中所選擇的不動(dòng)產(chǎn)評估機(jī)制之間存在著本質(zhì)的區(qū)別，在標(biāo)準(zhǔn)不一情況下，使得不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)中的公信力大幅度降低。[2]

第二，很多銀行直接設(shè)置不定產(chǎn)合作條約，而原本這些條約都是在評估機(jī)制中制定，而銀行的合約攔截，使得評估機(jī)制的話語權(quán)丟失。例如，銀行制定出股價(jià)格式，然后估價(jià)機(jī)制直接進(jìn)行估價(jià)報(bào)告的制定。將估價(jià)中比較煩瑣的環(huán)節(jié)簡化，并在估價(jià)報(bào)告中只體現(xiàn)出了項(xiàng)目名稱、位置、估價(jià)結(jié)果以及公章，其余細(xì)節(jié)省略。在這樣的模式下，使得估價(jià)機(jī)制的工作粗略，估價(jià)中的專業(yè)性有所下降。換言之，在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)環(huán)節(jié)中，銀行的主導(dǎo)作用比較明顯，使得股價(jià)機(jī)制重心缺失。[3]

第三，在實(shí)際股價(jià)中，估價(jià)日期由銀行來定，而銀行對不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)場情況掌握不清楚。估價(jià)機(jī)制為了完成任務(wù)，使得不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)質(zhì)量難以保證。嚴(yán)重時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)師不去現(xiàn)場，應(yīng)付工作，估價(jià)失去意義。

第四，為了吸引客戶，銀行不顧估價(jià)機(jī)制的經(jīng)濟(jì)效益，以估價(jià)免費(fèi)的廣告方式，增加不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。而在實(shí)際估價(jià)環(huán)節(jié)中，需要估價(jià)機(jī)制付出很多人力和物力，指估價(jià)結(jié)束之后，銀行只付給估價(jià)機(jī)制很少的費(fèi)用作為補(bǔ)貼。在這樣的模式下，估價(jià)機(jī)制不盈利，難免在實(shí)際不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)環(huán)節(jié)中，在最短時(shí)間內(nèi)完成估價(jià)，導(dǎo)致估價(jià)質(zhì)量降低。[4]

3完善不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評價(jià)機(jī)制的對策

3.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評價(jià)機(jī)制雛形

對于銀行來說，建立一個(gè)完善的不動(dòng)產(chǎn)抵押評價(jià)機(jī)制，在銀行業(yè)務(wù)拓展中發(fā)揮著重要的作用。由于在獨(dú)立的估價(jià)機(jī)制下，銀行對其進(jìn)行管理，基于以上問題，對于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)帶來消極影響，因此在銀行體制下，建立完善的抵押估價(jià)評價(jià)體系。在該體系中，主要包含了機(jī)構(gòu)基本情況指標(biāo)、機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)能力情況指標(biāo)、規(guī)范執(zhí)業(yè)情況指標(biāo)。

在實(shí)際的估價(jià)中，以上三者所占據(jù)的權(quán)重分別為10%、70%以及20%，在該評價(jià)體系中建立百分制，并結(jié)合專家評價(jià)，對最終結(jié)果進(jìn)行修正。不動(dòng)產(chǎn)擁有者在選擇不同的估價(jià)機(jī)制時(shí)，根據(jù)估價(jià)機(jī)制的信用等級來選擇。例如，估價(jià)機(jī)制可以分為AAA級、AA級、A級以及B級。一般情況下，B級的估價(jià)機(jī)制體系比較單一。

3.2建立不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)長效聯(lián)動(dòng)機(jī)制

在估價(jià)機(jī)制建立環(huán)節(jié)中，需要建立與之相關(guān)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。而所謂的聯(lián)動(dòng)機(jī)制是指，銀行部門與行業(yè)行政主管部門、估價(jià)機(jī)構(gòu)以及行業(yè)協(xié)會(huì)等方之間，實(shí)現(xiàn)有效的互動(dòng)。在聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，以銀行為核心，并在其他行業(yè)相互研討下，共同制定不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)指南，對傳統(tǒng)的單一估價(jià)機(jī)制中的缺陷進(jìn)行改革。同時(shí)新型的抵押估價(jià)機(jī)制建立需要相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，對其進(jìn)行監(jiān)督。因此可以鼓勵(lì)各個(gè)行業(yè)中行政主管部門對估價(jià)機(jī)制進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管。同時(shí)，銀行還需要與各個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)之間進(jìn)行及時(shí)溝通，針對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中出現(xiàn)的人員問題、質(zhì)量問題以及技術(shù)問題等進(jìn)行溝通與分析。在這樣的聯(lián)動(dòng)體系下，使得各個(gè)行業(yè)都能夠發(fā)揮出其作用。此外，銀行需要及時(shí)對估價(jià)機(jī)制提出合理的建議，當(dāng)估價(jià)機(jī)制制定出一個(gè)估價(jià)報(bào)告時(shí)，估價(jià)機(jī)制需要向機(jī)制反饋相應(yīng)的信息。[5]

3.3不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評價(jià)機(jī)制的綜合評定

在銀行的管理下，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評價(jià)機(jī)制具有一定準(zhǔn)出和準(zhǔn)入原則，當(dāng)制定了嚴(yán)格的準(zhǔn)入原則下，在不同行業(yè)以及社會(huì)輿論監(jiān)督下，使得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)制能夠有章可循。更新了的估價(jià)機(jī)制中所包含的內(nèi)容有很多，例如職業(yè)資格、估價(jià)師數(shù)量、誠信記錄、客戶反映、各級銀行評價(jià)、估價(jià)報(bào)告打分情況以及合同履行情況等。

3.4將估價(jià)報(bào)告的復(fù)核標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化處理

在一個(gè)估價(jià)機(jī)制制定好一個(gè)估價(jià)報(bào)告之后，其內(nèi)容是否具備一定的合理性以及估價(jià)質(zhì)量是否過關(guān)，需要在銀行的終極復(fù)核打分下判斷。銀行可以借鑒行業(yè)中出臺的估價(jià)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)，對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行打分。在實(shí)際打分環(huán)節(jié)中，主要分析，估價(jià)對象的界定是否合理，以及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)劃分是否清晰，同時(shí)在估價(jià)中所選用的參數(shù)是否具有一定的科學(xué)性，以及不同類型評估方法的選擇上是否對結(jié)果產(chǎn)生直接的影響等。此外，還需要綜合考慮市場經(jīng)濟(jì)變化對估價(jià)的影響以及估價(jià)報(bào)告的偏差。

4結(jié)論

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)估計(jì)評價(jià)機(jī)制在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及銀行業(yè)務(wù)拓展方面發(fā)揮著重要的作用，針對銀行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評價(jià)機(jī)制中存在的問題，本文提出了以下建議，首先建立不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)長效聯(lián)動(dòng)機(jī)制；其次對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評價(jià)機(jī)制進(jìn)行綜合評定；最后將估價(jià)報(bào)告的復(fù)核標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化處理。

參考文獻(xiàn)：

[1]林建漳.完善不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評價(jià)機(jī)制降低銀行放款風(fēng)險(xiǎn)[J].經(jīng)營管理者，2012（3）：49.

[2]別致.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中還原利率的研究[D].南京：南京師范大學(xué)，2004.

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[5]李雅萍.不動(dòng)產(chǎn)投資信托的法律分析與立法建議[D].上海：華東政法學(xué)院，2007.