關于杭州市商品房預售合同備案的實踐與完善

李娜

據統(tǒng)計，2015年杭州全市商品房成交148769套，成交面積1582.1萬平方米，成交金額2372.9億元，商品住房成交均價14997元/平方米，同比上漲5.5%。可見，隨著商品房預售市場的快速發(fā)展，商品房價值的不斷提高，商品房預售已經成為房地產市場關注的焦點。

關于預售合同登記備案，現有的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》等法律法規(guī)雖有所規(guī)定，但過于原則，適應性不強。因此，完善商品房預售合同備案制度，加強對商品房預售市場的監(jiān)管，是新形勢下加強房地產市場管理的必然需求，對保護購房人的合理利益、降低購房人風險、促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展都具有十分重要的作用。

一、杭州市預售合同備案的實踐

根據相關規(guī)定，商品房預（銷）售合同或定金合同經當事人雙方確定后，由房地產開發(fā)企業(yè)將雙方確認的商品房預（銷）售合同或定金合同通過網上操作系統(tǒng)進行備案。因此從2004年12月16日開始，杭州市商品房預售合同都是通過網上自動備案，即網上合同信息提交的同時完成備案。需要對合同中的選擇性條款或雙方可以自由約定的條款內容進行變更的，購房人在辦理房屋所有權證前，當事人雙方經協(xié)商一致的，可以持有關材料向杭州市房產交易產權登記管理中心申請辦理合同變更備案手續(xù)。需要解除商品房預（銷）售合同的，當事人雙方在協(xié)商一致后，可以持有關材料向杭州市房產交易產權登記管理中心申請辦理注銷合同備案手續(xù)。

但在實際操作中，房地產開發(fā)企業(yè)未按要求操作、開發(fā)企業(yè)內部管理不嚴、當事人雙方存在合同糾紛、合同備案系統(tǒng)不夠完善等問題，造成諸多需要辦理預售合同變更、撤銷但又無法辦理的情況。如開發(fā)公司提交合同備案信息并打印出商品房預售合同后，發(fā)現合同條款內容有錯誤，需要辦理合同變更，購房人不肯在紙質合同上簽字，也不配合開發(fā)公司辦理合同變更手續(xù)?；蛘唛_發(fā)公司打印出合同后，購房人因各種原因不肯在紙質合同上簽字并且要求撤銷合同備案，但是開發(fā)公司不同意辦理合同備案撤銷手續(xù)。而根據相關規(guī)定，變更、撤銷預售合同需要當事人雙方經協(xié)商一致共同申請辦理。因此，購房人或者開發(fā)企業(yè)有一方不配合，變更、撤銷合同手續(xù)就無法辦理。

二、完善預售合同備案建議與思考

隨著《物權法》和《房屋登記辦法》的出臺，預告登記制度成為一個預購人維護自己的期待利益、保護自己的債權請求權得以實現的途徑。但是預告登記制度是私法領域的登記制度，更強調當事人的意思自治，法律法規(guī)不強制當事人進行，預告登記可以由預售商品房的預購人提出申請。在實際操作中也存在預購人完成預售合同備案但不申請辦理預告登記的情形，使得購房人的風險仍然存在，因此，仍需要對預售合同備案制度進行完善。

完善商品房預售合同網上簽訂系統(tǒng)。設置開發(fā)企業(yè)和購房人簽訂合同的權限，要求合同信息必須由購房人確認后方可提交打印。同時，開發(fā)企業(yè)要加強對員工的培訓和管理，提高員工的工作效率和質量，減少提交合同信息的錯誤率。

規(guī)范開發(fā)企業(yè)銷售行為。要求開發(fā)企業(yè)提供購房人簽字確認已知曉合同內容的具結書，對未經購房人確認提交合同信息等違反規(guī)定的銷售行為，行政主管部門應加強調查處理，督促開發(fā)企業(yè)規(guī)范銷售。

借鑒深圳、長沙、天津等城市的做法，建議實行網上簽訂合同與紙質合同備案相結合的預售合同備案制度。雙方當事人完成網上簽訂商品房預售合同后，再憑商品房預售紙質合同等資料向杭州市房產交易產權登記管理中心申請辦理預售合同備案。

李求軍/責任編輯