淺談基于三維地籍的不動產(chǎn)登記

沈麗麗

【摘 要】 在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大背景下，傳統(tǒng)的基于宗地的二維地籍管理模式已不能滿足登記管理的需要。本文首先引入“三維地籍”及“產(chǎn)權(quán)體”的概念，然后分析現(xiàn)有關(guān)于空間權(quán)登記管理的相關(guān)規(guī)定，最后提出基于三維地籍的不動產(chǎn)權(quán)利設(shè)定和登記模式。

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)權(quán)體；三維地籍；空間權(quán)；不動產(chǎn)登記

隨著城市建設(shè)的發(fā)展，為了集約和節(jié)約用地，城市土地的立體化利用已成為當前土地利用的重要趨勢。高架道路、輕軌、地下商業(yè)空間等的出現(xiàn)，正挑戰(zhàn)著傳統(tǒng)的基于二維地表的地籍管理和登記模式。與此同時，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布宣告我國正式進入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時代，不動產(chǎn)登記范圍涵蓋土地、海域、以及房屋、林木等定著物，甚至包括附著于地表的空間構(gòu)筑物。當同一土地表面相關(guān)的地上建筑物與地下空間構(gòu)筑物權(quán)屬不同時，傳統(tǒng)的二維地籍管理系統(tǒng)將無法清晰界定權(quán)利空間。不動產(chǎn)登記迫切需要引入三維地籍概念，解決土地立體化利用中的空間權(quán)利設(shè)定和登記問題。

一、產(chǎn)權(quán)體及三維地籍

產(chǎn)權(quán)體是一個與不動產(chǎn)相關(guān)的概念，它不僅涵蓋了土地和房產(chǎn)空間，甚至囊括人們所利用的各種空間，比如：地下管線、空中廊橋、地下人防設(shè)施、地下軌道交通等。產(chǎn)權(quán)體可以定義為具有固定的地理空間位置、形體， 由權(quán)屬界線（ 面） 封閉的、獨立于主體且權(quán)利獨立的一塊空間域 （ 不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單元） ， 是物質(zhì)實體和權(quán)利的合成體。

三維地籍是基于上述產(chǎn)權(quán)體為基本單元，通過產(chǎn)權(quán)體記錄空間利用及權(quán)屬狀況的地籍管理模式。傳統(tǒng)的地籍是以地表權(quán)利為核心的， 在權(quán)利登記形式上還是以二維為基礎(chǔ)的， 并不能把同一宗地上的分屬于不同權(quán)利主體的空中、地表和地下權(quán)利很好地表現(xiàn)出來， 這意味著此類產(chǎn)權(quán)的保障還有缺陷。 不動產(chǎn)登記面臨的主要問題是地上空間和地下空間的利用信息沒有進行記載， 無法準確、完整地 反映存在空間權(quán)利重疊的宗地之間的拓撲關(guān)系， 無法實現(xiàn)空間產(chǎn)權(quán)的明晰化管理。三維地籍的產(chǎn)生，使得不動產(chǎn)登記不受二維信息記錄模式的掣肘，能更有效地反映不動產(chǎn)權(quán)利主體的空間利用狀況。

二、空間權(quán)登記管理的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》第136條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地 表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。該法條明確了土地使用權(quán)的設(shè)立不僅局限于地表而可以設(shè)立于不同的垂直空間。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。”《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第五條規(guī)定“《條例》第八條規(guī)定的不動產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間?！币陨舷嚓P(guān)規(guī)定表明了我國立法機構(gòu)對不動產(chǎn)登記的著眼點轉(zhuǎn)向空間權(quán)的確權(quán)登記，不再僅拘泥于傳統(tǒng)土地加房屋權(quán)利信息的記載。這也為基于三維地籍的不動產(chǎn)登記提供了相應(yīng)的法律支撐。

三、基于三維地籍的不動產(chǎn)權(quán)利設(shè)定和登記模式

根據(jù)上述三維地籍闡述和相關(guān)法律規(guī)定的闡述，本文提出基于三維地籍的不動產(chǎn)權(quán)利設(shè)定：引入產(chǎn)權(quán)體概念，將具有獨立使用價值的并具有固定的地理空間位置、形體，由權(quán)屬界線（面）封閉的空間作為不動產(chǎn)權(quán)利設(shè)定的權(quán)利客體。產(chǎn)權(quán)體概念的引入并非完全顛覆傳統(tǒng)不動產(chǎn)登記中的地表空間的權(quán)利設(shè)定，只是我們更加強調(diào)權(quán)利客體在范圍上的的空間性。以離開地表平面上下一定范圍單獨建造，且在地表投影的土地權(quán)利人為他人為特征的單獨地上空間或者地下空間利用，其利用的空間范圍需要單獨成為權(quán)利客體，設(shè)定地上空間或者地下空間的建設(shè)用地使用權(quán)，并強調(diào)其權(quán)利范圍的空間性和位置的地上性和地下性。通過權(quán)利客體的空間化，以三維地籍管理制度建立不動產(chǎn)空間權(quán)利體系，從而完成地表空間、地上空間和地下空間不動產(chǎn)權(quán)利的登記工作。

基于三維地籍的不動產(chǎn)登記模式同傳統(tǒng)不動產(chǎn)登記模式相比，在登記內(nèi)容上側(cè)重有所不同。不動產(chǎn)登記內(nèi)容應(yīng)當包括權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)利類型、權(quán)利主體、權(quán)利客體（坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價格，體積、空間權(quán)利范圍）等。傳統(tǒng)不動產(chǎn)登記模式以平面宗地為依托，在二維空間平面上表達權(quán)利客體空間范圍，對于較為復(fù)雜或是跨宗的產(chǎn)權(quán)體無法清晰描述，需要將權(quán)利客體空間范圍及權(quán)利信息按宗地切分記錄。而基于三維地籍的不動產(chǎn)登記模式以一個不依賴于地表土地而存在的產(chǎn)權(quán)體為登記基本單位，解決了因權(quán)利客體空間范圍不清晰而產(chǎn)生的權(quán)利信息記錄復(fù)雜冗余的問題。

四、結(jié)束語

在技術(shù)層面，三維地籍仍處于探索階段，短期內(nèi)現(xiàn)行不動產(chǎn)登記只能實現(xiàn)二維地籍上添加三維信息注釋的登記模式。要加強對數(shù)據(jù)采集分析技術(shù)的研究，才能在不動產(chǎn)登記中實現(xiàn)真三維記載，體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)體空間拓撲關(guān)系。在法律層面，我國目前缺少對空間權(quán)范圍詳細的法律規(guī)范，使得無法清晰地對產(chǎn)權(quán)體進行確權(quán)登記。三維地籍管理模式只有從技術(shù)和法律層都有相應(yīng)地支撐，才能真正服務(wù)不動產(chǎn)登記。

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