新型城鎮(zhèn)化社區(qū)物業(yè)管理存在問題及對(duì)策

呂熒 孫天威 劉亦斌

摘要：隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，在新型城鎮(zhèn)化社區(qū)中物業(yè)管理的問題也隨之凸顯，這些問題主要是由法律法規(guī)不完善，物業(yè)管理措施落實(shí)不徹底以及“農(nóng)民進(jìn)城”思想，生活方式依然停留在農(nóng)村造成的，本文針對(duì)以上問題，結(jié)合實(shí)際與群眾需求，闡述了新型城鎮(zhèn)化社區(qū)物業(yè)管理中存在的問題與確實(shí)有效的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化；物業(yè)管理；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2016）04（b）-0000-00

1引言

隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化政策的落實(shí)，新型城鎮(zhèn)化的物業(yè)管理也隨之快速發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化的物業(yè)管理已然成為我國(guó)新型城鎮(zhèn)化政策有效落實(shí)以及保障農(nóng)民生活利益的堅(jiān)實(shí)后盾[1]，然而由于我國(guó)針對(duì)新型城鎮(zhèn)社區(qū)物業(yè)管理照搬就套原有的城市物業(yè)管理，造成了物業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的水土不服，影響了社會(huì)和諧與進(jìn)步。

2新型城鎮(zhèn)化社區(qū)物業(yè)管理存在的問題

2.1法律法規(guī)制度不夠完善

我國(guó)的物業(yè)管理起步較晚，盡管隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)政府越來越重視物業(yè)管理的健康發(fā)展[2]，但如今的物業(yè)管理法律法規(guī)還是主要針對(duì)城市制定的，如《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等。若將其直接套用到新型城鎮(zhèn)化社區(qū)中，就會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)行的規(guī)章制定在新型城鎮(zhèn)化社區(qū)中出現(xiàn)“無法可依”的情況。

2.2物業(yè)管理的規(guī)范措施落實(shí)不徹底

針對(duì)物業(yè)管理中央會(huì)出臺(tái)一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)范及政策，到各省市也會(huì)制定并發(fā)布一系列適用于本省市的物業(yè)管理政策制度，但各小區(qū)真正具體實(shí)施時(shí)卻有一定的困難，能落實(shí)的內(nèi)容也很有限。如政府主管部門對(duì)普通住宅物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有明確的規(guī)定，但有些物業(yè)管理公司卻并不遵守，擅自提高收費(fèi)價(jià)格，亂立收費(fèi)項(xiàng)目，消費(fèi)者弄不清哪些該交，哪些不該交，增加了收費(fèi)難度[3]。

2.3村民思想觀念相對(duì)落后，沒有“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)意識(shí)

新型城鎮(zhèn)化小區(qū)中的居民均為農(nóng)民，他們是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象，但是他們的文化水平一般都不高，盡管身份上已經(jīng)完成了從農(nóng)民到居民的轉(zhuǎn)變，但在他們的思想意識(shí)還沒有完

成轉(zhuǎn)變，認(rèn)為自己世世代代所居住的土地上不需要外人來替他們管理，不想打破自給自足的

狀態(tài)，更遑論讓他們花錢來購(gòu)買物業(yè)管理的服務(wù)，所以他們是不適應(yīng)物業(yè)管理模式的，當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)上門要求他們交物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)，村民會(huì)感到困惑和不滿，甚至是抵觸的。因此如何改變農(nóng)民的思想意識(shí)，使他們了解并接受物業(yè)管理理念，積極響應(yīng)配合專業(yè)物業(yè)管理人員的管理工作是一個(gè)很困難的問題。

2.4村民生活習(xí)慣一時(shí)難以改變，衛(wèi)生管理困難

從古至今，村民傳統(tǒng)的生活方式就呈現(xiàn)出松散、封閉、自給自足的特點(diǎn)，且不喜歡過被約束管制的生活，住進(jìn)新型城鎮(zhèn)化社區(qū)后的村民，生活空間由原來的寬闊平方大院變成了狹窄的樓房，傳統(tǒng)的生活方式和行為習(xí)慣在短時(shí)間內(nèi)還難以改變和適應(yīng)。因此，為了還原自己原來的生活方式，村民在綠化所用的樹上拉繩子曬衣服，果皮、塑料袋、煙蒂隨地亂扔，將綠化帶上的草坪破壞進(jìn)而劃分區(qū)域種植蔬菜，為了抄近路在新栽的綠化區(qū)域中隨意穿行、踐踏等現(xiàn)象比比皆是。

3新型城鎮(zhèn)化社區(qū)物業(yè)管理對(duì)策

3.1健全新型城鎮(zhèn)化地區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)

我國(guó)是一個(gè)依法治國(guó)的國(guó)家，加快完善我國(guó)的物業(yè)管理法律法規(guī)是調(diào)節(jié)業(yè)主，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，政府之間關(guān)系，解決三者之間糾紛的根本途徑。隨著我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等物業(yè)管理法律法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施，表明我國(guó)越來越重視物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，但是大部分法規(guī)制度都是針對(duì)城市制定的，并不適合新型城鎮(zhèn)化地區(qū)實(shí)施，所以隨著新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，急需加大法律法規(guī)的建設(shè)力度，盡快制定出適合新型城鎮(zhèn)化社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的一套完整的制度體系。

3.2加強(qiáng)物業(yè)管理的宣傳力度，使村民樹立物業(yè)管理的消費(fèi)理念

物業(yè)管理已經(jīng)成為生活中不可或缺的一部分，這主要是針對(duì)城市社區(qū)居民而言，而對(duì)于農(nóng)村居民來說，由于他們文化素質(zhì)不是很高，物業(yè)管理的概念還是相對(duì)陌生的，這就需要加強(qiáng)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)的宣傳，幫助他們認(rèn)識(shí)和了解何為物業(yè)管理，物業(yè)管理帶給他們?cè)鯓拥男碌纳罘绞胶蜕铙w驗(yàn)。開展各種宣傳活動(dòng)，如：在公告欄，宣傳欄張貼有關(guān)物業(yè)管理的知識(shí)；定期舉辦物業(yè)管理有獎(jiǎng)競(jìng)賽活動(dòng)；定期與業(yè)主們進(jìn)行溝通，了解他們的需求并加以改進(jìn)，建立良好的關(guān)系，使他們更了解物業(yè)管理，感受物業(yè)管理帶給他們的好處。

3.3聘用社區(qū)家庭經(jīng)濟(jì)條件差，失業(yè)村民為物業(yè)管理從業(yè)人員

首先，農(nóng)村鄉(xiāng)鄰互相之間關(guān)系較熟悉，假如聘請(qǐng)自己村子里的村民為物業(yè)管理從業(yè)人員，那么業(yè)主與物業(yè)管理的可溝通性增強(qiáng)，村民就不會(huì)特別排斥與抵觸物業(yè)管理，且村民更加熟悉自己社區(qū)的特點(diǎn)，了解居民的行為生活習(xí)慣，工作起來更加得心應(yīng)手。其次，社區(qū)有物業(yè)管理后，必然需要收取一定的物業(yè)管理費(fèi)用，農(nóng)民相對(duì)于城市居民來說，經(jīng)濟(jì)承受能力差，有的甚至需要政府進(jìn)行救濟(jì)，聘用村民后可以適當(dāng)減少其物業(yè)管理費(fèi)予以鼓勵(lì)，減輕生活壓力，增加生活收入。

參考文獻(xiàn)：

[1]董兵，劉立群.我國(guó)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策研究[C].HM2008物業(yè)管理國(guó)際學(xué)術(shù)會(huì)議，2008.

[2]李洪玉.我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理的缺陷與對(duì)策[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2014（29）：668.

[3]王蘋，滿孝青.論我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對(duì)策[J].武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2003，25（4）：120-122.