淺談房地產(chǎn)景觀工程管理與成本控制

朱朝彩　趙永江

[摘要]當(dāng)今時(shí)期，我國(guó)城市化建設(shè)規(guī)模不斷提升速度，也推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)逐漸對(duì)園林景觀工程提高了重視程度，以此滿足居民的多元化需求。對(duì)于房地產(chǎn)景觀工程，還需要嚴(yán)格加強(qiáng)管理各種成本，以此確保景觀工程在不影響房地產(chǎn)企業(yè)獲取利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮自身價(jià)值。此次研究主要是針對(duì)房地產(chǎn)景觀工程管理與成本控制展開(kāi)分析，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)人員提供一定的理論借鑒。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)景觀；工程管理；成本控制

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活質(zhì)量的提升，人們對(duì)于自身居住環(huán)境提出了更高的要求。茌如今的房地產(chǎn)建設(shè)中，特別注重園林景觀的建設(shè)，以此滿足人們的居住需求。園林景觀能夠有效改善人們的居住環(huán)境，并且在房地產(chǎn)業(yè)中具有重要的作用。但是，必須嚴(yán)格管控房地產(chǎn)景觀工程的施工成本，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益。

一、景觀工程成本構(gòu)成及特點(diǎn)

1.1景觀工程成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)景觀工程成本主要是由間接成本和直接成本所組成。工程間接成本是指，與具體的施工項(xiàng)目無(wú)關(guān)的費(fèi)用，比如說(shuō)工程排污費(fèi)用、工程保修費(fèi)用等等，此外還包括現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用，以及與項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的管理費(fèi)用。而直接成本，主要包括輔助材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、以及機(jī)械費(fèi)用等等。而在材料費(fèi)用中，其中又以綠化苗木費(fèi)用以及種植土方費(fèi)用彈性最大，比較難以控制成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在建造房產(chǎn)景觀工程時(shí)，需要的景觀材料盡可能的自行尋找苗源，有利于提升苗木的質(zhì)量，并且價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，從而實(shí)現(xiàn)成本的有效控制。盡管此過(guò)程較為艱辛，需要投入較大的精力，但是苗木的優(yōu)質(zhì)質(zhì)量有利于提升景觀工程的整體價(jià)值。

1.2景觀工程成本構(gòu)成特點(diǎn)

房地產(chǎn)景觀工程成本構(gòu)成特點(diǎn)，主要包括下面四個(gè)特點(diǎn)：（1）工程涉及范圍比較廣泛，并且在具體的施工過(guò)程中，又包含了很多類型工種，具有多專業(yè)大交叉性，并且施工所需要的材料種類繁多，材料明確也不具有規(guī)范性，增加了主材的詢價(jià)難度。（2）計(jì)價(jià)過(guò)程中專業(yè)定額的選取多樣性，一些子目可以根據(jù)市政專業(yè)、裝飾專業(yè)以及土建專業(yè)進(jìn)行計(jì)價(jià)，計(jì)價(jià)參考的差異性容易影響最終定價(jià)效果。（3）分項(xiàng)工程的工程量比較小，子目也比較多，易于形成標(biāo)底清單漏項(xiàng)的情況。（4）綠化苗木無(wú)法做到精準(zhǔn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在施工過(guò)程中，容易受到季節(jié)性因素影響，并且市場(chǎng)價(jià)格不統(tǒng)一，差異性較大。上述四點(diǎn)內(nèi)容，不斷是單獨(dú)存在，還是共同存在，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)景觀工程的設(shè)計(jì)階段和工程結(jié)算過(guò)程造成影響，導(dǎo)致園林景觀工程成本出現(xiàn)上下波動(dòng)的狀況，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本控制帶來(lái)一定難度。

二、加強(qiáng)園林景觀工程施工成本控制的措施

2.1建立開(kāi)源節(jié)流成本管理機(jī)制

茌房地產(chǎn)綠化景觀工程成本控制中，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制屬于主要的組成部分。一旦房地產(chǎn)景觀工程展開(kāi)設(shè)計(jì)，逐漸明確工程項(xiàng)目的構(gòu)成，從而所縮小了能夠優(yōu)化的空間，因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就展開(kāi)成本控制至關(guān)重要。對(duì)于房地產(chǎn)景觀工程的規(guī)劃，務(wù)必于房地產(chǎn)總體規(guī)劃具有相同的規(guī)劃目標(biāo)，同步開(kāi)展，保證綠地面積分布均勻，綠地指標(biāo)和功能合理協(xié)調(diào)。此外，在房地產(chǎn)景觀工程成本控制管理階段，開(kāi)源節(jié)流屬于重要的管理措施，如果僅僅是開(kāi)源，或者是只重視節(jié)流，均無(wú)法實(shí)現(xiàn)成本的有效控制，也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)成本管理效能。對(duì)于園林景觀施工企業(yè)來(lái)講，必須具有較高的工程項(xiàng)目成本管理能力，能夠基于整個(gè)景觀工程構(gòu)建一套切實(shí)可行的開(kāi)源節(jié)流成本管理機(jī)制。此外，需要對(duì)工程的各個(gè)項(xiàng)目實(shí)際情況做到全面掌握，合理制定成本管理目標(biāo)，同時(shí)將具體的成本管理目標(biāo)落實(shí)到每一個(gè)負(fù)責(zé)人身上，以此提升負(fù)責(zé)人的工作責(zé)任。在施工階段，還需要監(jiān)控各個(gè)責(zé)任人的成本管理質(zhì)量，開(kāi)展相應(yīng)的考核評(píng)定，以此確保房地產(chǎn)景觀工程項(xiàng)目成本管理能夠順利開(kāi)展，從而確保預(yù)期管理目標(biāo)有效達(dá)成。

2.2對(duì)施工系統(tǒng)進(jìn)行完善

對(duì)于房地產(chǎn)景觀工程造價(jià)的成本管理和控制，基于開(kāi)源節(jié)流考慮，需要工作人員認(rèn)真審查施工圖紙，并且對(duì)存在的問(wèn)題提出具體的解決措施。設(shè)計(jì)工作人員的主觀方面，容易對(duì)施工圖紙的設(shè)計(jì)產(chǎn)生一定影響，無(wú)法為施工企業(yè)提供便利。所以，施工企業(yè)在確保房地產(chǎn)景觀工程項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)標(biāo)、并且滿足消費(fèi)群體的基礎(chǔ)上，充分分析客觀條件和主管條件，之后采取具體有效的措施進(jìn)行解決，從而優(yōu)化和簡(jiǎn)化園林工程施工系統(tǒng)，降低施工難度。在業(yè)主設(shè)計(jì)單位同意之后，方可以二次修改設(shè)計(jì)圖紙，之后可以辦理增減項(xiàng)目。施工單位在確保自身技術(shù)能夠充分運(yùn)用的基礎(chǔ)上，還可以考慮引進(jìn)全新的施工技術(shù)、材料以及工藝，從而更加便于施工企業(yè)展開(kāi)施工。不僅極大程度的加快了施工進(jìn)度，并且還可以保證施工量，增加預(yù)算收入。比如說(shuō)某園林廣場(chǎng)的施工過(guò)程中，由于是在高溫濕熱季節(jié)展開(kāi)，施工人員在栽植大樹(shù)時(shí)，常會(huì)采取微噴技術(shù)，通過(guò)噴灌養(yǎng)護(hù)處理，有效的促進(jìn)園林大樹(shù)成活率的提升，并且有利于園林景觀的整體美觀效果，增加了園林工程項(xiàng)目的收入。

此外，在選取房地產(chǎn)景觀建設(shè)所需要的苗木材料時(shí)，必須合理編制苗木清單，控制細(xì)節(jié)成本。在具體的施工階段，設(shè)計(jì)人員務(wù)必深入施工場(chǎng)所，全面掌握周?chē)h(huán)境，以此合理進(jìn)行調(diào)整，提升苗木的存活率，從而防止出現(xiàn)由于苗木死亡而增加企業(yè)施工成本的情況。再具體的施工過(guò)程中，為了提升建筑施工質(zhì)量，還需要建筑企業(yè)嚴(yán)格審查施工單位的施工資質(zhì)，確保其由能力承接施工任務(wù)。還可以聘請(qǐng)專業(yè)的監(jiān)理人員或者是技術(shù)人員，全程監(jiān)理整個(gè)施工階段，從而提升工程建筑質(zhì)量，防止出現(xiàn)停工和返工的現(xiàn)象，以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)景觀工程管理與成本的有效控制。

2.3建立景觀工程事后評(píng)估機(jī)制

茌房地產(chǎn)景觀工程施工階段，常會(huì)受到進(jìn)度太趕、設(shè)計(jì)失誤、或者是范圍交叉等因素影響，從而導(dǎo)致景觀工程出現(xiàn)變更的情況，進(jìn)而影響施工成本?；诖朔N情況考慮，還需要施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員能夠第一時(shí)間聯(lián)系上級(jí)人員，及時(shí)解決問(wèn)題，以此防止出現(xiàn)由于拖拉導(dǎo)致的成本增加情況。在房地產(chǎn)景觀工程建造結(jié)束之后，還需要評(píng)估項(xiàng)目，從而為后續(xù)工程的事前控制奠定良好的基礎(chǔ)。

2.4掌握政策法規(guī)，節(jié)約投資費(fèi)用

茌房地產(chǎn)景觀工程的前期準(zhǔn)備階段，還需要相關(guān)人員對(duì)當(dāng)?shù)卣哌M(jìn)行充分把握。比如說(shuō)可以與當(dāng)?shù)貐^(qū)的主管部門(mén)進(jìn)行協(xié)商交流，可以極大程度的節(jié)約成本支出，并且還能夠有利于實(shí)際應(yīng)用效果的改善，促進(jìn)房品質(zhì)量的提升。第一、房地產(chǎn)相關(guān)人員必須充分、全面的了解地方相關(guān)法律法規(guī)，第二、加強(qiáng)對(duì)相關(guān)部門(mén)的溝通和協(xié)商次數(shù)，詳細(xì)調(diào)查和掌握相關(guān)技術(shù)問(wèn)題，并且獲取主管部門(mén)的認(rèn)可；第三、以實(shí)際施工工程作為出發(fā)點(diǎn)，嚴(yán)格管控各個(gè)施工歐環(huán)節(jié)，采取豐富有效的管理措施，結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)以此探尋出成本控制措施，利用最少的成本支出建設(shè)功能齊全的景觀工程?？偨Y(jié)：

總而言之，在房地產(chǎn)景觀工程中，成本管理和控制屬于非常重要的工作內(nèi)容，能否展開(kāi)科學(xué)有效的成本控制管理措施，將會(huì)直接影響到建設(shè)開(kāi)發(fā)成效。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)園林景觀工程需要同其他管理內(nèi)容一樣，嚴(yán)格加強(qiáng)成本管理，遵循著“全員參與控制”以及“全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制”的原則，制定切實(shí)可行的成本管理措施，以此確保建筑工程能夠順利開(kāi)展。