住房公積金在房地產(chǎn)去庫存新政下的風(fēng)險管理初探

蔡其昌

摘 要：住房公積金在當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存新政下，發(fā)揮著不可替代的獨特作用。公積金管理機構(gòu)如何在有效控制風(fēng)險的情況下，用好用足住房公積金是一項值得認(rèn)真研究的課題。本文著重對房地產(chǎn)去庫存新政下，住房公積金管理面臨的風(fēng)險及其管理對策進行分析探討。

關(guān)鍵詞：住房公積金 風(fēng)險 對策

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)庫存的基本狀況

2008年以來，我國房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高速擴張，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存持續(xù)增長。據(jù)國家統(tǒng)計局今年1月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年全國商品房待售面積71853萬平方米，按照我國人均面積30平方米計算，這7億多平方米的商品房可供2.4億人口居住。房地產(chǎn)去庫存化顯然已經(jīng)成為2016年樓市主基調(diào)，尤其是三、四線城市房地產(chǎn)樓市的去化周期普遍較長，大多數(shù)在30個月以上，有的甚達(dá)到60個月。新建商品房庫存高企，導(dǎo)致空置率不斷攀升，2015年商品房空置率已攀升至46%。去年12月中央經(jīng)濟工作會議提出今年五大任務(wù)是“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”。其中在化解房地產(chǎn)庫存方面，中央打出了政策組合拳，制定了包括加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，加快農(nóng)民工市民化，鼓勵農(nóng)民工進城購房等政策在內(nèi)的一系列擴大住房有效需求消化房地產(chǎn)庫存的新政策，即所謂房地產(chǎn)去庫存化新政，備受社會關(guān)注。

二、住房公積金在當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存化中發(fā)揮的作用

住房公積金是職工和單位共同繳存的長期住房儲金，歸職工個人所有，專項用于職工家庭住房消費支出。當(dāng)前，如何最大程度發(fā)揮住房公積金作用，促進房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存目標(biāo)，是擺在各級公積金管理部門的一項政治任務(wù)。作為提供個人住房貸款服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)，住房公積金管理中心具有專業(yè)性特征和不可替代的獨特作用。今年以來，各地政府相繼出臺刺激房地產(chǎn)市場需求、化解房地產(chǎn)庫存、促進房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的一系列優(yōu)惠政策。這些政策中除了政府層面出臺的戶口落戶、購房補貼、稅費減免等優(yōu)惠政策外，公積金政策層面主要措施包括以下六項：一是降低公積金貸款首付比例，由原來的不低于購房總價款的30%降到20%。二是普遍提高公積金最高貸款限額，有的城市直接按房屋成交價的80%發(fā)放貸款。三是延長貸款年限，普遍將貸款年限延長至借款人法定退休后5年，貸款最長年限調(diào)整到30年。四是放寬貸款準(zhǔn)入條件，普遍由原來的連續(xù)足額繳存公積金1年以上縮短為6個月。五是放寬購房套數(shù)和貸款次數(shù)限制，只要結(jié)清原有貸款即可再次申請公積金貸款。六是將進城務(wù)工的農(nóng)民工和城鎮(zhèn)個體工商戶納入住房公積金制度覆蓋范圍，支持農(nóng)民工和個體工商戶購房等等。由于各地房地產(chǎn)新政的推出，房地產(chǎn)去庫存效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。易居房地產(chǎn)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年該機構(gòu)監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存量為24713萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少5.2%。到6月底，35個城市新建商品住宅去庫存化周期為10.5個月，呈逐月下降態(tài)勢。其中住房公積金發(fā)揮的作用十分明顯，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計，上半年住房公積金提取額5434億元，同比增長21%，發(fā)放公積金貸款6767億元，同比增長62%，6月末公積金個貸使用率達(dá)到85.5%，比去年末的80.8%，提高了4.7個百分點，化解房地產(chǎn)庫存1.7億平方米，占當(dāng)期商品房庫存面積近30%。房地產(chǎn)去庫存化顯現(xiàn)的良好態(tài)勢，對當(dāng)前全國經(jīng)濟形勢的穩(wěn)定和發(fā)展起到了積極的推動作用。

三、當(dāng)前住房公積金面臨的主要風(fēng)險與管控對策

今年以來，在房地產(chǎn)去庫存化過程中，住房公積金所發(fā)揮的重要作用毋容置疑。當(dāng)前，隨著去庫存各項優(yōu)惠政策的持續(xù)發(fā)酵，貸款需求出現(xiàn)激增的局面。因放貸資金緊缺，多地公積金中心開始實行貸款輪候制度，給公積金管理帶來了兩個新的問題：一是造成公積金中心資金流動性緊張，面對激增的提取和貸款業(yè)務(wù)，公積金中心日常的流動性資金已經(jīng)難以滿足公積金繳存人提取和貸款的資金需求，許多中心城市的公積金個貸使用率已經(jīng)接近或者超過100%，且持續(xù)處在高位運行狀態(tài)。二是房地產(chǎn)市場風(fēng)險傳導(dǎo)。隨著熱點城市地王的不斷出現(xiàn)，金融體系資金在房地產(chǎn)業(yè)上過度聚集，出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫，一旦發(fā)生宏觀經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)樓市風(fēng)險就極有可能發(fā)生轉(zhuǎn)移，而住房公積金管理中心首當(dāng)其沖，屆時公積金貸款逾期甚至斷供的情況將會不斷涌現(xiàn)。因此，住房公積金管理機構(gòu)在承擔(dān)去庫存歷史重任的同時，應(yīng)保持清醒的頭腦，提高憂患意識，加強應(yīng)對各種風(fēng)險的研究，真正做到未雨綢繆、防患于未然。筆者認(rèn)為應(yīng)對當(dāng)前面臨的風(fēng)險應(yīng)采取以下對策：

1.進一步擴大住房公積金制度覆蓋面，做強、做大、做優(yōu)住房公積金。2015年底，全國住房公積金實繳單位231.35萬個，實繳職工12393.31萬人，住房公積金制度覆蓋面仍然不高。住房公積金只有擴大政策宣傳，加大繳存執(zhí)法力度，做到應(yīng)建盡建、應(yīng)繳盡繳，不斷擴大制度覆蓋面，做大公積金規(guī)模，才能提高抗風(fēng)險能力。同時要積極探索和推進公積金管理體制改革，在條件具備時，實現(xiàn)住房公積金全省乃至全國統(tǒng)籌。

2.創(chuàng)新融資方法，擴大融資渠道，控制流動性失衡。由于我國住房公積金管理實行屬地化管理模式，各地公積金中心獨立運行，資金流轉(zhuǎn)只在自身內(nèi)部循環(huán)，且只限于房地產(chǎn)市場。公積金的來源除了繳存外，沒有其他途徑獲得流動性資金，限制了公積金的發(fā)展和抵御流動性風(fēng)險的能力。為獲得充足的流動性，控制流動性失衡，公積金中心可通過財政或銀行借款、公積金轉(zhuǎn)商業(yè)按揭貼息貸款、公積金異地合作貸款、以及個人住房貸款資產(chǎn)證券化等形式獲得流動性。特別是住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化，這是從資本市場獲得融資，最大化提高資產(chǎn)流動性的有效途徑，這在我國尚處于起步階段，需要加強政策研究，積極穩(wěn)妥地推進。

3.密切注視樓市變化，加強可貸樓盤管理，防范樓盤爛尾風(fēng)險。建立健全風(fēng)險預(yù)警機制，緊盯市場變化，加強對可貸樓盤管理。既要從宏觀上把握房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，也要在微觀上跟蹤樓盤開發(fā)企業(yè)的財務(wù)運行狀況和企業(yè)信用狀況。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢穩(wěn)定向好，可逐步提高公積金的發(fā)放量，提高公積金個貸使用率，反之則控制貸款的發(fā)放量，降低個貸使用率。對信用不良或出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的開發(fā)企業(yè)樓盤，停止發(fā)放公積金貸款，以控制風(fēng)險降低損失。

4.建立長效機制，實施動態(tài)管理，確保資金安全。住房公積金資金安全直接關(guān)系到廣大繳存職工的切身利益和社會的穩(wěn)定。當(dāng)前為了實現(xiàn)去庫存目標(biāo)，各地普遍降低了公積金貸款準(zhǔn)入門檻，放寬了貸款申請條件，貸款質(zhì)量有所下降，存在一定的貸款風(fēng)險。特別是低收入家庭購房貸款后，由于收入不穩(wěn)定，償還貸款的能力不強，一旦家庭發(fā)生變故，就有可能發(fā)生違約風(fēng)險，且這類人群多數(shù)僅有一套住房，發(fā)生風(fēng)險后法院執(zhí)行十分困難。因此公積金管理機構(gòu)在發(fā)放這類群體的貸款時，可將借款人的父母、子女或兄弟姐妹納入共同還款人，以提高貸款償還能力，抵御可能發(fā)生的風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)去庫存壓力減緩或目標(biāo)實現(xiàn)時，應(yīng)適當(dāng)收緊住房公積金有關(guān)政策，實行住房公積金政策動態(tài)管理的長效機制。

四、結(jié)語

去庫存是中央經(jīng)濟工作會議確定的五大任務(wù)中之一。房地產(chǎn)去庫存需要公積金的積極參與，公積金也理應(yīng)在房地產(chǎn)去庫存中發(fā)揮重要作用，但畢竟去庫存政策措施的出臺是政府主導(dǎo)下各部門對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控和行政干預(yù)的結(jié)果，許多措施具有臨時性、階段性的特征，是在特殊情況下制定的特殊政策。公積金管理部門放寬貸款條件等政策措施，蘊藏著一定的風(fēng)險。因此，一旦去庫存目標(biāo)實現(xiàn)，這些政策必須進行調(diào)整，住房公積金在房地產(chǎn)樓市去庫存背景下風(fēng)險管理的側(cè)重點也應(yīng)隨著房地產(chǎn)市場的變化進行相應(yīng)調(diào)整。