房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與制度構(gòu)建研究

摘 要：本文主要研究房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與制度構(gòu)建，文章首先探討了房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)投資以及消費(fèi)的影響，進(jìn)而在此基礎(chǔ)之上，從稅收制度和征管方面，探討我國(guó)房地產(chǎn)稅的問(wèn)題，最后，提出具有針對(duì)性的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 供給側(cè)改革 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

一、引言

近年來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)暴漲，三四線去庫(kù)艱難，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格泡沫和數(shù)量并存。與此同時(shí)，十八屆三中全會(huì)提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，立法程序的加快以及不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，使得開(kāi)征房地產(chǎn)稅的障礙越來(lái)越小。在此背景之下，關(guān)于房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)的關(guān)系，房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)及其傳導(dǎo)機(jī)制，仍然缺乏較為細(xì)致的分析。為此，深入探索房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，探尋促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的房地產(chǎn)稅收政策路徑對(duì)于拓展政府的宏觀調(diào)控思路，促進(jìn)我國(guó)稅制改革和完善稅收職能的發(fā)揮具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。

二、房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)工具，房地產(chǎn)稅收政策會(huì)改變房地產(chǎn)的稅后收益，從稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的角度來(lái)看，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)在房地產(chǎn)供求雙方，即房地產(chǎn)商、持有者、投資者之間流轉(zhuǎn)，通過(guò)影響開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本、持有環(huán)節(jié)成本，進(jìn)而改變房地產(chǎn)價(jià)格。由于房地產(chǎn)不僅具有消費(fèi)屬性而且具有投資屬性，從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)稅也具有商品勞務(wù)稅和財(cái)產(chǎn)稅的雙重屬性，即體現(xiàn)在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)，包括開(kāi)發(fā)、流通、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收為房地產(chǎn)交易稅；房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)，稱為房地產(chǎn)保有稅。

1.房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。關(guān)于房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的作用機(jī)理，國(guó)外學(xué)者主要從稅收資本化的視角考察房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。在家庭能夠隨意在轄區(qū)間流動(dòng)的假設(shè)條件下，根據(jù)蒂伯特的“以腳投票理論”，消費(fèi)者可以任意選擇所居住的社區(qū)，需求彈性較大，所以在在社區(qū)范圍內(nèi)征收類似于一次性總付稅的房地產(chǎn)稅后，轄區(qū)居民會(huì)權(quán)衡轄區(qū)所提供的公共品水平與支付的稅收成本，即在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅后，房產(chǎn)受讓方會(huì)將持有期內(nèi)的稅收在房?jī)r(jià)中減除，從而造成成交價(jià)格下降。因此，持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅是稅后資本化的另一種形式，對(duì)房?jī)r(jià)具有逆向調(diào)節(jié)效果。因此，從上述視角分析可知，房地產(chǎn)稅屬于資本稅，房地產(chǎn)在轄區(qū)間的流動(dòng)性能夠滿足的情況下，但由于房地產(chǎn)供給彈性小于需求彈性，稅收負(fù)擔(dān)傾向于由彈性小的一方承擔(dān)，因此在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅后，則相應(yīng)的稅收負(fù)擔(dān)由房地產(chǎn)出讓方承受，房地產(chǎn)稅可能部分甚至全部資本化。

2.房地產(chǎn)稅對(duì)投資的影響。假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)資本為K，相應(yīng)生產(chǎn)函數(shù)為Y=AF（K，L），根據(jù)邊際報(bào)酬遞減規(guī)律，相應(yīng)隨著要素投入量K的增加，房地產(chǎn)企業(yè)的資本的邊際產(chǎn)量MPK增加，但增長(zhǎng)的幅度越來(lái)越慢。因此，在考察投資的資本使用者模型中通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的資本的邊際產(chǎn)量與資本使用者成本之間的均衡關(guān)系來(lái)考察資本成本對(duì)實(shí)際投資的影響。假定房地產(chǎn)企業(yè)為規(guī)模報(bào)酬不變類型，其投資借入成本為r，企業(yè)固定資本的折舊率為δ，由最優(yōu)化條件可知，房地產(chǎn)投資成本最小滿足MPK=r+δ，即當(dāng)房地產(chǎn)資本使用邊際成本等于房地產(chǎn)投資的邊際產(chǎn)出水平。進(jìn)一步，引入投資環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，稅率為t，則在均衡狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)投資的邊際產(chǎn)出等于邊際成本，即。該式經(jīng)濟(jì)學(xué)含義為：存在保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的情況下，滿足稅后房地產(chǎn)的資本邊際成本等于房地產(chǎn)去企業(yè)資本邊際產(chǎn)出的條件，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)到最優(yōu)的投資水平。

3.房地產(chǎn)稅對(duì)居民消費(fèi)的影響。房產(chǎn)稅對(duì)居民消費(fèi)的影響主要集中于對(duì)居民消費(fèi)的替代效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)。從替代效應(yīng)角度來(lái)看，當(dāng)征收房地產(chǎn)稅導(dǎo)致居民擁有房產(chǎn)價(jià)值下降，稅后收益率下降，居民會(huì)用其他消費(fèi)替代購(gòu)買房產(chǎn)；從財(cái)富效應(yīng)來(lái)看，房產(chǎn)價(jià)值下降，居民為了維持既定的消費(fèi)水平，必然購(gòu)買更多的房產(chǎn)來(lái)替代消費(fèi)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題

上述從理論上分析了房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，那么所闡述的機(jī)理是否和我國(guó)當(dāng)前實(shí)際情況相符，本部分將探討我國(guó)房產(chǎn)稅制度的問(wèn)題。而學(xué)者大多數(shù)從稅制設(shè)計(jì)及稅收征管角度考察我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度。

1.我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題。從稅收制度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)稅更多體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，而保有環(huán)節(jié)較少。從稅收貢獻(xiàn)角度開(kāi)看，房產(chǎn)稅稅收收入占稅收收入總額的比例非常?。粡亩惙N結(jié)構(gòu)來(lái)看，僅僅針對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的契稅以及印花稅屬于保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)較重，根據(jù)上述理論分析，阻礙了房地產(chǎn)的交易、流轉(zhuǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房產(chǎn)稅的納稅環(huán)節(jié)主要是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，而較少對(duì)持有房地產(chǎn)征稅。因此，由于房地產(chǎn)保有的成本較低，在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資者的短視行為，造成目前一線城市房?jī)r(jià)上漲，而二三線城市去庫(kù)存化任務(wù)嚴(yán)峻的現(xiàn)象。

2.房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)力度有限，稅制不公平。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，按照房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，可以按扣除后的房產(chǎn)價(jià)值余額計(jì)征房產(chǎn)稅，扣除的比例由省、自治區(qū)、直轄市政府依據(jù)本地區(qū)情況確定。雖然稅法賦予了地方政府在職權(quán)范圍內(nèi)的一定調(diào)節(jié)權(quán)限，但是，無(wú)論是從理論上還是從政策實(shí)踐上來(lái)看，房地產(chǎn)征收的稅率和扣除比例調(diào)節(jié)缺乏靈活性，稅收貢獻(xiàn)較少。在制定房地產(chǎn)稅收政策時(shí)，缺乏有效的長(zhǎng)久機(jī)制，不僅制約地方政府的征管積極性，而且還難以實(shí)現(xiàn)組織收入職能。

3.征稅范圍過(guò)窄，稅種缺乏彈性。就目前實(shí)行的房產(chǎn)稅而言，其征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋，不包括居民住宅性用房和農(nóng)村用房。因此，房產(chǎn)稅的納稅人大多是企業(yè)和少量經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的所有者，并不包括廣大的業(yè)主，導(dǎo)致征稅范圍和征稅力度缺乏。此外，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村獲得長(zhǎng)足發(fā)展，也具備一定的城鎮(zhèn)功能屬性，當(dāng)前房產(chǎn)稅的立法滯后，忽視廣大的農(nóng)村地區(qū)房地產(chǎn)，而對(duì)廣大農(nóng)村居民的經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性住房實(shí)施免稅政策，這樣導(dǎo)致城鄉(xiāng)間、不同區(qū)域間房地產(chǎn)稅的稅負(fù)不均。

四、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的政策建議

1.完善保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收制度。在明確房地產(chǎn)稅的征收目的的情況下，有必要設(shè)置符合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的的房地產(chǎn)稅制體系。改變當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)稅的稅收貢獻(xiàn)地，調(diào)節(jié)力度小的局面，重要的是調(diào)整稅負(fù)結(jié)構(gòu)，從“重開(kāi)發(fā)、流通，輕保有”轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)、流通、保有三者并重”。在“營(yíng)改增”之后讓房地產(chǎn)稅成為地方政府的主體稅種，有利于地方政府減輕土財(cái)政依賴，促進(jìn)財(cái)政體制改革以及政府職能轉(zhuǎn)變。

2.將非經(jīng)營(yíng)性住房納入房地產(chǎn)稅征稅范圍。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，應(yīng)將農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性住房納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍，而對(duì)農(nóng)村非經(jīng)營(yíng)性住房免稅，將抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，從而有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市和農(nóng)村達(dá)到資源的優(yōu)化配置。

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作者簡(jiǎn)介：魏彧，1984.12.23，漢族，男，山西省晉中市，就職于貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，稅收學(xué)專業(yè)，副教授，博士研究生，研究方向：財(cái)稅理論與政策。

※基金項(xiàng)目：本文受貴州省教育廳自籌項(xiàng)目《滬渝試點(diǎn)背景下房產(chǎn)稅對(duì)國(guó)民消費(fèi)的影響研究》（2016ZC042）的資助.