投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的探討

李淑萍

摘要：隨著近年來(lái)全我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)持續(xù)升值，能夠帶來(lái)增加資產(chǎn)和利潤(rùn)的效應(yīng)，越來(lái)越多的企業(yè)推崇這種投資方式。2006年第3號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分解出來(lái)，并明確規(guī)定可采用公允價(jià)值計(jì)量模式，推動(dòng)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際接軌的進(jìn)程；2014年又頒布了第39號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《公允價(jià)值計(jì)量》，對(duì)原有準(zhǔn)則進(jìn)行了補(bǔ)充和修改，使這種計(jì)量模式更準(zhǔn)確、更完備。本文闡述了在我國(guó)現(xiàn)階段采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的條件，對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行研究和探索，并對(duì)未來(lái)公允價(jià)值計(jì)量模式發(fā)展提出符合目前實(shí)際狀況的建議。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 公允價(jià)值計(jì)量模式 成本計(jì)量模式

2006年和2014年頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于投資性房地產(chǎn)以及公允價(jià)值計(jì)量模式是一個(gè)重大突破。通俗來(lái)講，公允價(jià)值就是交易雙方皆認(rèn)可的交易價(jià)格。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)異軍突起的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)也迅速升值。此時(shí)，仍然采用購(gòu)買(mǎi)或建造時(shí)所付出的成本——也就是入賬價(jià)值——進(jìn)行后續(xù)計(jì)量并定期計(jì)提折舊顯然無(wú)法正確地衡量投資性房地產(chǎn)在當(dāng)前這個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，也就是說(shuō)，以一成不變的賬面價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的成本模式的弊端和劣勢(shì)逐漸突顯出來(lái)。由于公允價(jià)值對(duì)交易市場(chǎng)的敏感性更高，其應(yīng)用會(huì)增強(qiáng)信息的即時(shí)性和可比性，有利于管理者和決策者更加關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境變化，對(duì)公司發(fā)展做出預(yù)測(cè)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。本文從我國(guó)現(xiàn)階段采用公允價(jià)值計(jì)量模式的條件入手，對(duì)該模式存在的問(wèn)題進(jìn)行研究和探索，并對(duì)未來(lái)公允價(jià)值計(jì)量模式發(fā)展提出符合目前實(shí)際狀況的建議。

一、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的應(yīng)用現(xiàn)狀

投資性房地產(chǎn)，指的是企業(yè)為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)可采用的后續(xù)計(jì)量模式有兩種，一是成本模式，另一種是公允價(jià)值模式。成本模式是以購(gòu)買(mǎi)時(shí)所支付的價(jià)款或在建成時(shí)所花費(fèi)成本作為初始成本入賬，分期計(jì)提折舊，基本不考慮金額的變動(dòng)。而公允價(jià)值模式指在公平、有序、自愿的交易中，以某一時(shí)點(diǎn)交易雙方共同認(rèn)可的價(jià)值來(lái)計(jì)量，也可以近似地理解成資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

自2007年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，賬面價(jià)值一成不變的成本模式顯然已經(jīng)無(wú)法準(zhǔn)確地反映出投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。作為一個(gè)動(dòng)態(tài)的價(jià)值指標(biāo)，公允價(jià)值能夠反映出一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間、市場(chǎng)環(huán)境的變化的波動(dòng)情況，能夠更準(zhǔn)確地衡量經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)，幫助會(huì)計(jì)信息使用者進(jìn)行預(yù)測(cè)并做出正確的決策。

二、公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的局限分析

公允價(jià)值作為一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，能夠更及時(shí)、更準(zhǔn)確地反映出資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值和復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下又可以增加利潤(rùn)。然而，目前絕大多數(shù)上市公司仍采用成本模式的后續(xù)計(jì)量模式，采用公允價(jià)值模式可謂少之又少。經(jīng)過(guò)分析，發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式仍然存在一些問(wèn)題，使得公允價(jià)值暫無(wú)法完全普及。

（一）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的嚴(yán)格規(guī)定及公司自身的條件不足

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于公允價(jià)值模式運(yùn)用比較嚴(yán)格。首先，一、二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)較完備，更易符合采用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件；而地處三線(xiàn)、四線(xiàn)城市的上市公司，由于資產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全成熟，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)也稍遜于發(fā)達(dá)城市，可能難以準(zhǔn)確衡量房地產(chǎn)的公允價(jià)值。其次，房產(chǎn)位置、樓層、朝向的差異對(duì)評(píng)估價(jià)值影響很大，在缺乏公開(kāi)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)的現(xiàn)狀下，必須有足夠大的樣本量才能準(zhǔn)確估計(jì)其公允價(jià)值。這一方面對(duì)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)技能是個(gè)考驗(yàn)，另一方面，公允價(jià)值的確定要花費(fèi)更多代價(jià)，從成本效益原則出發(fā)，企業(yè)更大可能采用成本模式。

（二）公允價(jià)值隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)而易變且難以掌控

與歷史成本價(jià)值相比，公允價(jià)值一大優(yōu)勢(shì)在于它是面向未來(lái)的、動(dòng)態(tài)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此采用公允價(jià)值計(jì)量模式更有利于企業(yè)管理者進(jìn)行預(yù)測(cè)、做出決策、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。然而，投資性房地產(chǎn)相較于其他資產(chǎn)自有其特殊性。房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，與國(guó)計(jì)民生息息相關(guān)，也因此國(guó)家會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于政府的監(jiān)管之下，自2007年起國(guó)家多次進(jìn)行宏觀政策調(diào)控，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。而公允價(jià)值計(jì)量模式受市場(chǎng)行情波動(dòng)的影響較大（投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)會(huì)計(jì)入當(dāng)期損益），相當(dāng)于把這種房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)引入了公司業(yè)績(jī)，使得公司凈利潤(rùn)的不可預(yù)見(jiàn)性增大。由于成本模式向公允價(jià)值模式的變更是不可逆的，那么上市公司對(duì)計(jì)量模式的改變保持謹(jǐn)慎的態(tài)度也在情理之中了。

三、推動(dòng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的建議

通過(guò)上述論述可知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式是一種動(dòng)態(tài)的指標(biāo)，更客觀可比，能夠更準(zhǔn)確得反應(yīng)出市場(chǎng)環(huán)境的變化，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。但這種核算模式的實(shí)務(wù)應(yīng)用并未完全成熟的，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善。故提出以下建議：

（一）改進(jìn)和完善相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與會(huì)計(jì)制度

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值》規(guī)定了三個(gè)層級(jí)的披露，該準(zhǔn)則的復(fù)雜性要求財(cái)務(wù)人員要有更高層次的專(zhuān)業(yè)性和技術(shù)性。為保障新準(zhǔn)則的有效實(shí)施應(yīng)盡快修訂和完善準(zhǔn)則及配套的準(zhǔn)則指南、案例講解等材料，提供可以參考的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。除此之外，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中仍有一些概念尚不清晰。比如，作為條件之一的“活躍的交易市場(chǎng)”中，“活躍”一詞是一個(gè)模糊的界限，如果能從交易規(guī)模、交易頻率、供需比例等指標(biāo)上做出更細(xì)致的界定，相關(guān)的規(guī)定就能更細(xì)致、明朗，有利于更準(zhǔn)確地進(jìn)行評(píng)估。

（二）提高價(jià)值評(píng)估的規(guī)范程度

公允價(jià)值計(jì)量模式在活躍的交易市場(chǎng)下才得以通行，因此，構(gòu)建一個(gè)開(kāi)放、透明、可比的市場(chǎng)就顯得尤為重要。由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)一般委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，因此只有評(píng)估機(jī)構(gòu)提高估值技術(shù)與手段、相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管與輔助力度，才能提高企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量的可靠性。此外，有關(guān)部門(mén)還應(yīng)組織專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)，建立起價(jià)值評(píng)估的數(shù)據(jù)庫(kù)、信息庫(kù)，收入各個(gè)評(píng)估案例，記錄下不同時(shí)點(diǎn)、不同地理位置的價(jià)格數(shù)據(jù)，整理相應(yīng)的模型、建立信息共享平臺(tái)，有效地提高公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的可操作性，降低公允價(jià)值的評(píng)估成本，向信息使用者提供真實(shí)、有效、及時(shí)、透明、集中的會(huì)計(jì)信息。這對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的推廣應(yīng)用毫無(wú)疑問(wèn)是有著積極意義的。

（三）加強(qiáng)估值技術(shù)的披露及相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)能力與職業(yè)道德培養(yǎng)

對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估屬于會(huì)計(jì)估計(jì)的范疇，帶有一定的主觀性，這就要求相關(guān)的會(huì)計(jì)人員有較高的職業(yè)能力和判斷力，能夠根據(jù)自身的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)要評(píng)估的資產(chǎn)的公允價(jià)值做出準(zhǔn)確判斷；在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則補(bǔ)充或變更時(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)人員也要及時(shí)對(duì)公司的估值技術(shù)進(jìn)行更新，以適應(yīng)最新的法律法規(guī)。同時(shí)，公允價(jià)值模式計(jì)量下的投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，直接影響到當(dāng)年利潤(rùn)，因此，要提防被企業(yè)管理者利用，成為財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾、造假的工具來(lái)修飾掩蓋真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。因此，要想遏制這種現(xiàn)象的發(fā)生，必須提高會(huì)計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)道德，拒絕參與財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾行為。從而杜絕公允價(jià)值模式下可能出現(xiàn)的利潤(rùn)操縱問(wèn)題的產(chǎn)生。同時(shí)國(guó)家相關(guān)監(jiān)管部門(mén)和會(huì)計(jì)師事務(wù)所也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)審計(jì)人員的再教育和培訓(xùn)以使得審計(jì)監(jiān)管力度能夠一并加強(qiáng)。

總而言之，在經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程加速推進(jìn)的今天，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則只有與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷交流，兼收并蓄，注入新鮮血液，才能不斷發(fā)展和完善。公允價(jià)值計(jì)量模式的日趨完善，意味著在借鑒先進(jìn)的國(guó)際會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的路上，我們又邁出了重要一步。這樣的發(fā)展趨勢(shì)令人欣喜，然而我們不能忽視這一計(jì)量模式不成熟、不完善之處。我們只有正視它存在的問(wèn)題并積極思考解決對(duì)策，才能進(jìn)一步完善這一計(jì)量模式，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。從微觀上來(lái)說(shuō)，這有利于信息使用者做出正確的決策；宏觀上來(lái)說(shuō)，只有這樣，我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則才能擁有更長(zhǎng)久的生命力。

參考文獻(xiàn)：

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