“二次房改”來了

崔鵬

5月4日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議把一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)政策的新設(shè)計(jì)思路提上了運(yùn)行日程。也就是把居民房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)放到和居民房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)同等重要的政策地位上。兩天后，住建部發(fā)布了關(guān)于鼓勵(lì)居民房屋租賃市場(chǎng)的一些政策意向以及解釋。

這些意向包括對(duì)合法登記的居民房地產(chǎn)租賃公司、機(jī)構(gòu)和個(gè)人給予稅收上的優(yōu)惠，以及對(duì)從事居民房屋租賃的公司予以更多的金融支持。比如，通過發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托（REITs）拓寬融資渠道。直接融資渠道也將得到拓展。

中央政府還鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)的存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地的有效供應(yīng)。

并且允許將商業(yè)用房等按照規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。

對(duì)土地用途調(diào)整為居住用地的商業(yè)用房項(xiàng)目，為了降低租戶的使用成本，用水、用電、用氣的價(jià)格將按照住宅項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這種商改民的想法是因?yàn)?，很多商業(yè)用房位置離辦公聚集區(qū)更近、配套比較好、交通也便利，把這些房子的性質(zhì)改造成住宅，能夠滿足租賃住房的需求。這次住建部發(fā)布的政策意向，應(yīng)該屬于今年3月中國(guó)核心決策層既定的“關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革”，也就是所謂的“二次房改”的一部分。

“二次房改”是相對(duì)于1997年朱镕基時(shí)代停止國(guó)有企業(yè)福利分房，基本建立中國(guó)住房商品化市場(chǎng)體系和形成中國(guó)居民住房體系來說的（那次改革被認(rèn)為是“第一次房改”）。

“第一次房改”基本上可以說是其后中國(guó)經(jīng)濟(jì)十年左右繁榮期的引擎之一。而這次希望解決中國(guó)房地產(chǎn)既有結(jié)構(gòu)化問題而啟動(dòng)的“二次房改”能起到同樣的作用嗎？有些問題還是讓人疑慮的。

和第一次房改城市居民旺盛的居住目的相比，“二次房改”所希望做大的房屋租賃市場(chǎng)并不是沒有市場(chǎng)化，而是決策層認(rèn)為，由于中國(guó)大城市房地產(chǎn)的諸多問題導(dǎo)致了這個(gè)市場(chǎng)不夠有效。

所謂的房屋租賃市場(chǎng)“不夠有效”，就是中國(guó)一線城市的房屋租金顯得太高了。以至于被認(rèn)為這種高租金導(dǎo)致了這些巨型城市中來自各地的新加入者難以參與其中。而城市年輕化受阻很可能使中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮受到影響。決策層認(rèn)為，應(yīng)該通過國(guó)有的租賃公司和改變民間資本進(jìn)入居民房屋租賃市場(chǎng)的條件來改變這種結(jié)構(gòu)化問題。

但問題是，在那些一線城市，居民房屋的租金是不是太貴了？如果你對(duì)比一下中國(guó)大城市居民房屋的租售比和現(xiàn)在中國(guó)國(guó)債的利率就會(huì)知道，房屋租金并不是太貴而是太便宜了。在北京和上海，絕大多數(shù)居民房屋的租售比小于2%，而中國(guó)記賬式國(guó)債（三年期）利率都大于3%。當(dāng)然，這也可以說是房屋銷售價(jià)格太貴。

這種現(xiàn)象是由于兩種預(yù)期造成的。一個(gè)是在這些大城市中工作可以掙到錢的增長(zhǎng)率的預(yù)期—這主要決定了居民房屋的租金水平—以及對(duì)大城市房地產(chǎn)升值的預(yù)期。

如果決策層動(dòng)用什么手段降低人們對(duì)這些大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期，以至于很多人離開這個(gè)城市，居民房屋的租賃價(jià)格會(huì)立刻下降。但這種自我傷害肯定是反智的。而另一方面，通過強(qiáng)力的行政手段讓大城市的房地產(chǎn)價(jià)格降下來，在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)脆弱復(fù)蘇的階段肯定也不能做。也正是這兩個(gè)問題不能解決，民間資本由于房屋銷售的利潤(rùn)遠(yuǎn)高于房屋租賃的利潤(rùn)，是不會(huì)進(jìn)入租賃市場(chǎng)的，因?yàn)檫@么做就像一個(gè)人向銀行借錢后再存到銀行吃利息一樣不明智。在這種情況下，政府是自己出錢組成自己的國(guó)有租賃公司更合適，還是直接把錢補(bǔ)貼給租房者更經(jīng)濟(jì)呢？大概還是后者更有效，因?yàn)槟菢訄?zhí)行起來似乎更快，也不會(huì)破壞市場(chǎng)效率。