房地產(chǎn)項目建安成本變動趨勢與控制策略

尹浩春

摘 要：房地產(chǎn)項目的建安成本占房地產(chǎn)項目總成本的比例是非常高的。因此，對房地產(chǎn)項目的建安成本進行有效的控制，就成為房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中必須要解決的問題。本文從房地產(chǎn)項目建安成本的基本構(gòu)成出發(fā)進行論述，分析了房地產(chǎn)項目在建安成本控制方面存在的問題，進而提出了解決問題的具體措施，希望能對房地產(chǎn)項目的建安成本的有效控制起到積極的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；建安成本；控制

中圖分類號：F270 文獻標識碼：A

何為“房地產(chǎn)項目的建安成本”呢，簡單的說，就是房地產(chǎn)項目中的建筑安裝工程成本。房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期非常的長，在這個過程中所花費的建安成本高達建筑總成本的60%以上，如果不能有效的對房地產(chǎn)項目的建安成本進行控制，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤的下滑。

一、房地產(chǎn)項目中建安成本的基本組成

房地產(chǎn)項目的順利開展需要花費巨額的資金，其中建安成本就是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必不可少的支出。具體來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)中的建安成本主要包括以下三個方面：基礎(chǔ)設(shè)施所需的費用、建筑安裝工程所需的費用以及配套設(shè)施所需的費用。

建安成本中配套設(shè)施所需的費用具體是指在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，按照法律的規(guī)定，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)不歸開發(fā)商所有，開發(fā)商既無法進行有償轉(zhuǎn)讓，也無法轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施而支出的各種費用。

二、房地產(chǎn)項目建安成本控制的趨勢

（一）房地產(chǎn)項目建安成本的控制趨勢的發(fā)展的定性分析

從當前房地產(chǎn)發(fā)展的總體趨勢看，宏觀因素對房地產(chǎn)項目的建安成本的影響非常的顯著。尤其是隨著我國大陸地區(qū)用工政策的完善，總的宏觀經(jīng)濟形勢良好。但是，土地價格和住宅銷售價格的居高不下，仍然會推動房地產(chǎn)項目建安成本的上漲。

（二）目標成本控制不當

所謂目標成本，是指根據(jù)杠桿管理的方法和理論制定的企業(yè)將要實現(xiàn)的成本控制目標。房地產(chǎn)的企業(yè)項目目標的成本控制模式就是在此基礎(chǔ)上形成的。在房地產(chǎn)項目還沒有真正開發(fā)前，制定房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本目標，進而在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中對房地產(chǎn)項目的目標成本進行動態(tài)的控制，從而確保房地產(chǎn)項目成本目標的落實。具體來說就是在房地產(chǎn)企業(yè)對項目進行立項抑或是設(shè)計的環(huán)節(jié)，通過對數(shù)據(jù)收集和分析等方法，確定即將開發(fā)的房地產(chǎn)項目的全部成本目標，與此同時，將不同的成本目標分配到不同的部門和負責(zé)人；在房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)節(jié)，按一定的時間對成本信息實行動態(tài)的分析，并與目標成本進行比較，采取有效的措施將實際所需的成本控制在目標成本的范圍內(nèi)，從而保證目標成本大于或者等于實際成本。但是，在實際的運行過程中，實際成本卻總是大于目標成本，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本。

（三）不能有效的控制建設(shè)周期成本

我們都知道，房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期非常的長，若不對項目實施過程中的成本進行控制，會導(dǎo)致出現(xiàn)很多無效成本，像因設(shè)計效果把控不準出現(xiàn)的無效成本、因招標工作失誤出現(xiàn)的無效成本、因項目管理不善出現(xiàn)的無效成本以及因業(yè)主管理不當出現(xiàn)的無效成本等。這些無效成本的形成，給房地產(chǎn)項目的正常開展帶來了極大的困難，同時也造成了大量的資源浪費。

三、房地產(chǎn)項目建安成本的控制策略

（一）強化對目標成本的監(jiān)督和控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目中的目標成本控制貫穿于項目開發(fā)的全過程，是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的有效措施，因此，必須強化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制。首先，需要把動態(tài)成本和目標成本進行一下比較，從而確保房地產(chǎn)開放項目的總成本在目標成本以內(nèi)。目標成本確定之后，在成本的執(zhí)行過程中，由于合同的內(nèi)容可能會發(fā)生變更，因此，對發(fā)生的成本需要進行拆分，形成開發(fā)項目的已發(fā)生成本。其次，需要把目標成本和已經(jīng)發(fā)生的成本做比較，從而有效的掌握項目成本發(fā)生的基本情況。通過對合同以及非合同性成本的拆分和歸集運作，從而獲得項目的已經(jīng)發(fā)生的成本，如果有存在異常的成本，就必須及時的進行處理，從而準確的掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)成本情況。這項工作基本上都是由成本控制人員完成的，在成本發(fā)生異常情況時，成本控制人員會對房地產(chǎn)開發(fā)項目出現(xiàn)的情況，向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)審批后，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本進行調(diào)整，并找出項目成本發(fā)生異常的原因，從而為有效的對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本進行監(jiān)督和控制提供依據(jù)。

（二）降低房地產(chǎn)開發(fā)項目中的無效成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目中出現(xiàn)的無效成本，不僅延遲了房地產(chǎn)項目的工程進展期限，而且造成了大量的不必要的資源浪費。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，必須有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)項目中的無效成本的發(fā)生。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)處要強化對房地產(chǎn)開發(fā)項目中無效成本的研究和分析，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的無效成本高于無效成本的正常值，必須及時提出對成本進行管理的具體措施，同時，要對成本管理單位的每一單內(nèi)容嚴格的進行審查和計算，找出無效成本發(fā)生的原因。其次，對無效成本的控制可以分階段進行，在不同的環(huán)節(jié)采取不同的措施，針對每一環(huán)節(jié)中的不同問題提出與之相對的解決策略，同時，要加強房地產(chǎn)企業(yè)各個部門之間的溝通和交流，促進房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利開展，保證房地產(chǎn)企業(yè)各個部門協(xié)同工作，從而實現(xiàn)有效的對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的無效成本進行控制的目的。

結(jié)語

綜上所述，對房地產(chǎn)項目中的建安成本進行有效的控制，是降低房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的運營成本的必然要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的必然要求。因此，必須在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加強對房地產(chǎn)項目中的建安成本的控制。

參考文獻

[1]嚴韶輝.房地產(chǎn)項目投資建設(shè)中的成本控制策略分析[J].中國城市經(jīng)濟，2010（08）：53-54.

[2]陶李.房地產(chǎn)項目建安成本變動趨勢及控制研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2013.

[3]宋向東.房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的策略研究[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2007（07）：61-63.

[4]袁開慧.房地產(chǎn)項目建安成本管控存在的問題及應(yīng)對策略[J].中國外資，2014（03）：123-124.