美國公寓住宅業(yè)發(fā)展帶來的啟示

吳雪婷

[提要] 公寓是美國租賃住宅的重要形式，主要由企業(yè)作為供給主體經(jīng)營。區(qū)別于中國住房租賃以散戶經(jīng)營為主的形式，美國公寓住宅的專業(yè)化、規(guī)?；\作模式大大促進了公寓租賃的發(fā)展，并形成在美國住宅租賃市場中占據(jù)重要地位的公寓住宅業(yè)。本文綜合運用文獻研究和數(shù)據(jù)研究等方法，剖析美國公寓住宅業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及特征，研究發(fā)現(xiàn)該行業(yè)在滿足不同人群多樣化的居住需求和為各類長期資本提供穩(wěn)定投資渠道等方面發(fā)揮著巨大作用，我國應(yīng)借鑒美國公寓住宅業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，促進住房租賃專業(yè)化、保障性租賃住房市場化和住房金融市場多元化。

關(guān)鍵詞：美國；公寓住宅業(yè)；運營模式；住房租賃；專業(yè)化

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年2月3日

當前，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的行業(yè)細分遠不能滿足多元化的市場需求，房地產(chǎn)企業(yè)是以開發(fā)銷售為主，而房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)性特征并未得到充分發(fā)揮。日益增長的住房需求與高昂的房貸帶來的住房成本之間的矛盾使住房問題日益激化，尤其是中低等收入人群的住房問題無法得到解決。在西方國家，住房市場結(jié)構(gòu)和我國有許多不同，商品房銷售并不是一家獨大，房屋租賃在滿足社會的住房需求中扮演著極其重要的角色，例如德國的住房租賃比重是發(fā)達國家中最高的，接近六成的德國人選擇租房，美國住房租賃比例也超過30%，紐約等大城市2/3的房屋都用于租賃，可見住房租賃的發(fā)展對于緩解國民的住房壓力有很大的幫助。美國的公寓住宅由企業(yè)作為經(jīng)營主體，形成專業(yè)化的租賃業(yè)務(wù)，促進了健全的公寓住宅業(yè)的形成，保障了租賃雙方的利益。

一、美國公寓住宅行業(yè)構(gòu)成與規(guī)模

公寓是指由一個業(yè)主整體持有一個住宅小區(qū)或一幢住宅建筑并將其對外出租的住宅，屬于收益性房地產(chǎn)，其建筑類型主要采取多層或高層的集合式住宅建筑形式，依據(jù)美國統(tǒng)計局的定義，公寓即為有5套及5套以上單元的住宅建筑。目前，中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)少有住宅整體持有、出租的經(jīng)營模式，中文中“公寓”這一概念常被濫用，對于整幢建筑按每一單位出售的形式，國內(nèi)很多文獻中仍將其翻譯成公寓，但其在美國的真正名稱是Condominium（或CONDO），可譯為“共管產(chǎn)權(quán)住宅”，即業(yè)主根據(jù)所占有的單元享有相應(yīng)部位的產(chǎn)權(quán)并與其他業(yè)主共同享有樓幛、小區(qū)共用部位的產(chǎn)權(quán)。

美國公寓住宅業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)之下的一個子行業(yè)，依據(jù)其特征可以將其定義為：以從事住宅物業(yè)中的公寓投資、出租的企業(yè)以及其他從事與公寓租賃相關(guān)的包括物業(yè)管理、租賃代理、經(jīng)紀等業(yè)務(wù)的企業(yè)構(gòu)成的集合。和房地產(chǎn)業(yè)一樣，公寓住宅業(yè)也具有多元性。一方面公寓業(yè)的供給可以看作是公寓住宅作為商品的供給，即公寓同其他產(chǎn)品一樣生產(chǎn)、銷售（這里是指公寓整體交易）、使用的流程；另一方面公寓業(yè)的興起和發(fā)展可以看成是住宅租賃的產(chǎn)業(yè)化。在美國這樣一個高度發(fā)達、分工細化的社會，公寓住宅業(yè)更多的是發(fā)揮其作為服務(wù)業(yè)和流通行業(yè)的特性，包括了公寓出租人、代理和經(jīng)紀服務(wù)（銷售代理、租賃代理）、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)估價等與公寓住宅相關(guān)的各種服務(wù)。

由于房地產(chǎn)業(yè)的流通性和服務(wù)性，較之金融業(yè)的資本操作更注重資產(chǎn)實體的運營，表1節(jié)選自美國統(tǒng)計局2007年公布經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)中的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)企業(yè)數(shù)目及營業(yè)收入統(tǒng)計，可以看出，美國的房地產(chǎn)出租人行業(yè)在整個房地產(chǎn)業(yè)中占據(jù)相當大的優(yōu)勢，而房地產(chǎn)代理商和經(jīng)紀人也有很大比重，他們對于維持房地產(chǎn)業(yè)的流通至關(guān)重要，住宅建筑出租人包括了自營和由他人代為經(jīng)營的住宅建筑業(yè)主，其經(jīng)營活動主要是公寓等住宅物業(yè)出租業(yè)務(wù)，而住宅物業(yè)管理人則是指為他人經(jīng)營物業(yè)的企業(yè)，通常是作為第三方管理者，住宅物業(yè)代理商和經(jīng)紀人事務(wù)所往往同時經(jīng)營住宅物業(yè)銷售及租賃的代理和經(jīng)紀等業(yè)務(wù)。同時，包括物業(yè)管理、評估在內(nèi)的相關(guān)服務(wù)行業(yè)也已形成較大規(guī)模，各行業(yè)分工明確而又相互配合。（表1）

在房地產(chǎn)出租人一項中，包括住宅、非住宅出租人等多個子類，其中住宅建筑出租人所占比重超過50%，年營業(yè)收入占這個房地產(chǎn)出租人營業(yè)收入的比重達到37%，而公寓出租人顯然是該類中最重要的部分，營業(yè)收入占比超過90%，可見公寓出租很好地體現(xiàn)了租賃這一房地產(chǎn)流通方式和服務(wù)特性，與其相關(guān)的各類經(jīng)營活動所構(gòu)成的整個公寓行業(yè)在規(guī)模和收入上都在美國住宅租賃行業(yè)中占據(jù)主導(dǎo)地位。

二、美國公寓住宅行業(yè)盈利能力

隨著商業(yè)房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，出現(xiàn)了許多反映房地產(chǎn)績效的指數(shù)，富時NAREIT指數(shù)就是一個反映全美公開市場REITs表現(xiàn)情況的權(quán)威指數(shù)，圖1反映了近5年的富時NAREIT房地產(chǎn)50指數(shù)與公寓類REITs指數(shù)走勢對比。顯然，公寓行業(yè)的表現(xiàn)強于自次貸危機以來整體低迷的美國房地產(chǎn)業(yè)，其回報率高于其他類型的物業(yè)。

得益于人們的住房需求傾向的轉(zhuǎn)變和公寓市場未來發(fā)展?jié)摿?，在后危機時代，公寓行業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營所帶來的穩(wěn)定、安全的長期回報使得較之于其他類型收益性物業(yè)，更受投資者青睞。（圖1）

全美的房地產(chǎn)交易包括公開市場和非公開市場。上市公司只是公開市場的一部分，由于美國的資本市場結(jié)構(gòu)，資金雄厚的養(yǎng)老金、私募基金等機構(gòu)投資者大量參與的有限合伙企業(yè)等非上市公司在公寓業(yè)占據(jù)相當大的比重，上述指數(shù)無法反映這類信息相對匱乏和不透明的非公開市場企業(yè)的表現(xiàn)，而美國不動產(chǎn)投資信托協(xié)會（NCREIF）設(shè)立了NCREIF地產(chǎn)指數(shù)（NPIF），用于衡量以信托方式管理的商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)績回報的綜合回報率指標，近似于從資本化的角度出發(fā)，將整個公寓行業(yè)的投資回報指數(shù)化。

從美國1988～2012年以來NPI指數(shù)變化情況看，由于20多年間美國經(jīng)濟發(fā)生過多次經(jīng)濟危機，各類地產(chǎn)分項指數(shù)都隨宏觀經(jīng)濟發(fā)生了很大波動，在2004年之前各類型之間的差異較大幾乎未有重合，之后則有普遍回歸全國指標的趨勢。相較而言，公寓物業(yè)的回報率指數(shù)表現(xiàn)最為穩(wěn)定，走勢與全國指數(shù)也最為接近。雖然不是回報率最高的行業(yè)，但其波動幅度也是幾類物業(yè)中最小的。1997年金融危機開始之前，公寓回報率一直高于總體指標，在這之后與后者呈相同變動趨勢，而次貸危機后公寓回報率則在幾類商業(yè)房地產(chǎn)中表現(xiàn)最優(yōu)。（圖2）

綜合來看，公寓行業(yè)盈利能力來源于需求增加、公寓租金受到宏觀經(jīng)濟蕭條的影響有限、公寓的集約性在土地、能源、環(huán)境方面發(fā)揮的積極作用使其得到政府的政策支持。雖然行業(yè)利潤率水平不高，但其收益平穩(wěn)、風(fēng)險較小的特征很符合養(yǎng)老金、慈善基金等免稅機構(gòu)投資者要求，因而吸引了大量資本的參與，而公開市場上，公寓企業(yè)尤其是公寓類REITs的分紅模式和良好成長性也使其具有很高投資價值。

三、對我國住房市場發(fā)展的啟示

（一）住房租賃專業(yè)化。對于市場經(jīng)濟來說，很少存在某類商品有著巨大的市場需求，卻沒有相應(yīng)的企業(yè)作為專業(yè)的供給方以滿足此需求的情況，而中國住房租賃市場卻恰恰呈現(xiàn)出這一奇怪狀況。因此，中國的住宅租賃市場要發(fā)展，極為重要的一點就是要讓“租房是在買不起房的情況下迫不得已的選擇”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白夥渴且环N在買房之外可供選擇的居住形式”，通過提供安定的居住環(huán)境、良好的物業(yè)服務(wù)、完善的配套設(shè)施等，使租賃住房滿足住戶的居住需求。顯然，如果還是以小業(yè)主的分散化出租模式發(fā)展，我國租賃市場的現(xiàn)狀很難有本質(zhì)變化。

美國公寓業(yè)企業(yè)經(jīng)營模式使得企業(yè)經(jīng)營不會像私人出租那樣缺乏長期性和持續(xù)性，通常公寓租賃多采用長期協(xié)議，租戶不必擔心業(yè)主要求解約等問題，出租企業(yè)也可以減少租客變化需要支付的修整、翻新等成本。企業(yè)通過經(jīng)營公寓獲得租金和資產(chǎn)增值雙重收益，因此其必須確保開發(fā)的公寓的房屋結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施達標，這就使得公寓市場供給中住房質(zhì)量得到保障，而租戶可以享受便捷統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)，提高其的居住品質(zhì)，可見專業(yè)化的公寓經(jīng)營是一種雙贏的模式。面對當前國家對商品房銷售的限制政策和部分地區(qū)的較高空置率導(dǎo)致的資金沉積等問題，我國的房地產(chǎn)企業(yè)可以學(xué)習(xí)國外先進住房租賃模式提供資產(chǎn)管理服務(wù)，利用房地產(chǎn)的收益性特點，充分發(fā)揮住宅的使用價值和投資價值，完成從住宅開發(fā)企業(yè)向住宅經(jīng)營企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

當前，我國住房需求很大并且日益多樣化，住宅租賃企業(yè)的進入必然會促進租賃市場供給的專業(yè)化和規(guī)?；?，帶動整個住宅租賃市場和相關(guān)行業(yè)發(fā)展，而這需要的不僅僅是政策扶持，更重要的建立一個完善的租賃市場體制，在這樣的制度框架下，使行業(yè)的自我運營機制和自我約束性更強，因此培育專業(yè)化的“出租人”作為供給主體和職業(yè)化的相關(guān)物業(yè)管理、租賃代理和經(jīng)紀人以提高行業(yè)服務(wù)質(zhì)量，就成為住房租賃業(yè)發(fā)展的重要途徑和必然要求，住宅租賃專業(yè)化對促進經(jīng)濟發(fā)展和社會福利的提高有積極意義，符合市場要求和發(fā)展趨勢。

（二）保障性租賃住房市場化。近年來，政府一直在大力推進保障房建設(shè)，但我國保障房很大程度還是集中在經(jīng)適房和限價房，而在廉租住房和公租住房方面的發(fā)展就相對滯后，只有少數(shù)企業(yè)參與其中，且多是央企等具有國資背景的企業(yè)，保障性租賃住房市場發(fā)展完全取決于政府調(diào)控，雖然需求增長，但缺乏供給，很難發(fā)揮市場運行的自我機制，而美國關(guān)于低收入家庭的住房問題解決方法雖然在很多人看來并不適合于當前我國的國情，但其發(fā)展模式對未來我國廉租住房發(fā)展有一定啟示。

根據(jù)歷年美國住房調(diào)查統(tǒng)計，政府產(chǎn)權(quán)的出租房屋僅占整個住房租賃市場的5%左右，而政府進行租金管制的租賃住房比重不足2%，因此在面向低收入的可負擔公寓方面，政府強調(diào)的仍然是市場化經(jīng)營，通過LIHTC引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營可負擔公寓，同時直接對符合要求的低收入承租人進行租金補貼。如前所述，由于可負擔公寓租金相對較低，且附加收益小，利潤相較于其他類型的公寓要低得多，因此稅收和融資上的優(yōu)惠政策是企業(yè)參與可負擔公寓建設(shè)的盈利保障。一方面行業(yè)中有大量主營可負擔公寓的權(quán)益型REITs，上市REITs可以通過公開市場融資，進行可負擔公寓的開發(fā)投資，而非上市REITs則借由傘型和多重傘形構(gòu)架，主要有有限合伙、多重有限合伙等形式以信托份額交換資產(chǎn)融資，同時REITs在稅收上的優(yōu)惠使得這類住宅的租賃不至于利潤微薄而失去激勵作用；另一方面前文提及的LIHTC計劃也是廉租公寓發(fā)展的重要推力，雖然次貸危機導(dǎo)致的美國信貸體系崩潰、機構(gòu)投資者巨額虧損，大大打擊了LIHTC計劃，但是通過政府提供稅收抵免收益吸引尋求安全穩(wěn)定收益的資本從而幫助公寓企業(yè)實現(xiàn)股權(quán)債權(quán)融資，解決了企業(yè)發(fā)展的資金難題，促進了保障性租賃住房的市場化和其建設(shè)運營的可持續(xù)性。

另外，保障性租賃住房的市場化有利于該類住房經(jīng)營實現(xiàn)權(quán)政企分開，可以保證這一市場權(quán)責明確，監(jiān)管部門和經(jīng)營企業(yè)各司其職，企業(yè)可以依法享受政策優(yōu)惠追求合法利益，而政府則嚴格對開發(fā)商的合規(guī)性的審核和承租人經(jīng)濟狀況的確認，保證建設(shè)項目確實是面向低收入家庭，保障租戶的權(quán)益。因此，伴隨我國住房金融市場的完善，國家應(yīng)考慮通過一定的激勵措施，引導(dǎo)和扶持真正以廉租住房建設(shè)和經(jīng)營為主的企業(yè)作為這一市場的主導(dǎo)力量。

（三）住房金融市場多元化。中美兩國無論是法律法規(guī)還是市場體制上都存在巨大差異，要想引入美國公寓經(jīng)營模式仍有一定難度。房地產(chǎn)業(yè)的資金密集特性，使很多房企面臨的最重要的問題就是資金鏈周轉(zhuǎn)和長期資本支持的短缺，而銷售則是其收回投資的重要也是必要手段，畢竟將物業(yè)長期持有賺取租金收益的模式資金回籠難度大，對資金的依賴程度更高，且配套服務(wù)的缺乏和不完善使其很難保證這種租賃能夠得到消費者的認可，這就大大加劇了開發(fā)商面臨的風(fēng)險。

當前我國的房地產(chǎn)金融市場還很不完善，因而房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道只能依靠銀行貸款和發(fā)行股票、債券，但國務(wù)院為維持房價穩(wěn)定進行多輪調(diào)控，大大限制銀行信貸和發(fā)債融資這兩類房企最主要的資金來源，資金壓力使他們急切尋求新的融資方式。對于開發(fā)商來說，通過基金、信托模式實現(xiàn)大規(guī)模融資是發(fā)達國家采用的主流模式，這可以極大程度的利用社會投資和一些閑置資本進行房地產(chǎn)的合作開發(fā)和經(jīng)營，解決企業(yè)資金短缺問題，同時通過集約化、規(guī)?；?、專業(yè)化的運作，既節(jié)約了成本，又提高了效率，從而產(chǎn)生更多的長期效益。

國內(nèi)現(xiàn)在也有運營的私募基金和信托，但總體上說數(shù)量很少，效用也并不明顯，金融體系的不完備以及政策的限制，使得REITs以及有限合伙制及其多種變形等資本進入渠道存在較大爭議，機構(gòu)投資者雖擁有資金卻無法發(fā)揮REITs及有限合伙制的融資和經(jīng)營上的優(yōu)勢。同時，由于缺乏可以進行低風(fēng)險投資獲得穩(wěn)定收益的渠道，我國養(yǎng)老金和社保金大量沉淀，甚至屢屢發(fā)生巨額投資虧損。在美國，公寓行業(yè)穩(wěn)定的回報就為作為市場基石的這類長期存續(xù)資本提供了良好的投資機會，使其可以更好地發(fā)揮穩(wěn)定資本市場、促進經(jīng)濟運營的作用。

綜上所述，完善的房地產(chǎn)金融市場既可以為大量資本持有者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和更穩(wěn)妥的投資選擇，又可以為企業(yè)提供多樣化的融資渠道，為中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型提供保障，使其可以選擇更具成長性的運營模式，這對中國未來的住宅市場和整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展、演進都有重要意義。

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