70年土地使用權(quán)考驗(yàn)執(zhí)政智慧

馬光遠(yuǎn)

最近，溫州一則關(guān)于住宅土地使用權(quán)到期，如果要續(xù)期，需要繳納高達(dá)三分之一房價(jià)的費(fèi)用的報(bào)道，引爆人們對(duì)房屋土地使用權(quán)年限的擔(dān)憂。

盡管溫州有關(guān)部門事后做了所謂的澄清，“近期媒體報(bào)道收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期是對(duì)信息的誤讀”。但從媒體事前的報(bào)道，以及溫州國土局有關(guān)部門的介紹看，準(zhǔn)備收費(fèi)，而且準(zhǔn)備高額收費(fèi)肯定是真的。

土地使用權(quán)的70年大限問題，歷來都被視為是中國房地產(chǎn)市場的高懸之劍，如何處理，攸關(guān)民眾的切身利益，考驗(yàn)政府的智慧和執(zhí)政能力，因而備受關(guān)注。溫州的案例再一次給全國的房東敲響了警鐘：一旦到期，我們的房子將如何安放？

對(duì)于70年大限之后，土地使用權(quán)如何處理，早在《物權(quán)法》立法之時(shí)就引發(fā)了廣泛的爭論。在土地國有的情況下，土地使用權(quán)期滿之后是自動(dòng)續(xù)展，還是無償收回，《物權(quán)法》最終作了一個(gè)妥協(xié)各方利益的考慮，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”為了確?！段餀?quán)法》早日出臺(tái)，就選擇了擱置爭議，模糊處理的立法技術(shù)。但事實(shí)上，當(dāng)時(shí)占絕大多數(shù)的意見建議，土地使用權(quán)到期后只交象征性的費(fèi)用自動(dòng)續(xù)期。

媒體報(bào)道的溫州收取高額續(xù)費(fèi)的辦法，意味著《物權(quán)法》取得的巨大進(jìn)步，又倒退回1990年國務(wù)院頒布的《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，這個(gè)條例首次規(guī)定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！边@個(gè)規(guī)定，可以說，充分暴露了“公權(quán)”和“私權(quán)”兩種權(quán)利在博弈中的不對(duì)等地位，也體現(xiàn)了對(duì)私人產(chǎn)權(quán)的極其不尊重的立法指導(dǎo)思想。

歷史總是在進(jìn)步，3年之后出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》，相對(duì)于這個(gè)規(guī)定，就有明顯的進(jìn)步：房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，房產(chǎn)所有人必須提前一年申請(qǐng)續(xù)期，否則土地使用權(quán)將會(huì)由國家無償收回。從1991年到1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》，再到《物權(quán)法》，在70年土地使用年限的問題上，最起碼大家就“自動(dòng)續(xù)期”達(dá)成了基本的共識(shí)，而且即使收費(fèi)，大家也認(rèn)為應(yīng)該是象征性的。媒體曝出來的溫州的做法可以說是置《物權(quán)法》與法治的進(jìn)步于不顧，引發(fā)民眾不必要的恐慌，令人匪夷所思。

眾所周知，中國民眾對(duì)“70年大限”的恐懼，一是基于對(duì)高房價(jià)的恐懼，用終其一生的收入購置房產(chǎn)之后，還要在70年后續(xù)交高昂的土地出讓金，這無法讓民眾不焦慮；二是基于對(duì)公權(quán)力的恐懼，在公權(quán)和私權(quán)沖突的情況下，公權(quán)顯然是神圣不可侵犯的?；谶@兩點(diǎn)，每一次法律對(duì)“70年大限”的完善，都意味著民眾要經(jīng)受一次精神的折磨和制度性焦慮，這是必然的。

“70年大限”之所以引發(fā)焦慮因?yàn)檫@不僅僅是個(gè)體的焦慮，而是能夠影響中國社會(huì)未來發(fā)展的。住宅土地使用權(quán)到期后，高價(jià)續(xù)費(fèi)，既違背常理，也和基本的法治精神背道而馳。如果承認(rèn)房子是有限的租期，那根本沒有任何理由未來還要征收什么房產(chǎn)稅，如果要征收房產(chǎn)稅；就請(qǐng)把房子的“永久產(chǎn)權(quán)屬性”還給房屋業(yè)主。溫州這種明顯違背《物權(quán)法》基本精神的做法已經(jīng)透視出地方政府在這個(gè)問題上的“試探性舉措”，必須引起人們的警惕。

對(duì)于70年后的問題，必須遵照《物權(quán)法》關(guān)于“自動(dòng)”續(xù)期，以及象征性收費(fèi)的原則。在這個(gè)問題上，想無償收回，讓民眾的房子漂在空中，或者高價(jià)續(xù)期，再賣一次地皮，都是民眾無法接受，更是中國社會(huì)的穩(wěn)定所不允許的，如果以此來試探，甚至挑戰(zhàn)民意，那意味著突破了某種底線，后果不堪設(shè)想。

事實(shí)上，一個(gè)國家規(guī)定什么樣的產(chǎn)權(quán)制度，就會(huì)出現(xiàn)什么樣的建筑，很難想象，在70年的土地上，能生長出對(duì)土地恒久熱愛的公民和百年的建筑，也很難想象，在40年的廠房里，能生長出百年基業(yè)的企業(yè)。中國人缺乏長遠(yuǎn)的打算，中國企業(yè)現(xiàn)在很少有百年的戰(zhàn)略，土地使用權(quán)的期限，是一個(gè)重要的原因。

70年土地使用權(quán)考驗(yàn)執(zhí)政智慧，應(yīng)盡快啟動(dòng)《土地管理法》的修訂，提高土地使用權(quán)的期限，并對(duì)房屋使用者和買賣者實(shí)行區(qū)別對(duì)待政策；如果仍然要堅(jiān)持70年的期限，也一定要明確70年后土地續(xù)期“象征性繳費(fèi)”的原則，這既是得民心之舉，更是貫徹物權(quán)法的法治原則和精神。

（作者系遠(yuǎn)見智庫首席研究員）