關(guān)于金地集團(tuán)公允價(jià)值計(jì)量模式的案例分析

摘 要：金地集團(tuán)（600383.SH）以成為“中國最有價(jià)值的國際化企業(yè)”為愿景，多年來一直朝著該目標(biāo)不斷奮斗和努力，經(jīng)過多年的積累和沉淀，集團(tuán)已躍居為全國房地產(chǎn)行業(yè)中極具品牌優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)。該集團(tuán)于 1988 年創(chuàng)立，5年后開始正式進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。作為國內(nèi)首批上市房地產(chǎn)企業(yè)之一，于2001年在上海證券交易所掛牌上市，經(jīng)過多年的努力和積累，已經(jīng)發(fā)展成同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力極強(qiáng)的龍頭企業(yè)。金地集團(tuán)的成功，源自于專注專業(yè)、穩(wěn)定發(fā)展，在全國性的開發(fā)技術(shù)獎(jiǎng)項(xiàng)中，金地集團(tuán)名列前茅。

關(guān)鍵詞：金地集團(tuán)；公允價(jià)值；影響

1 金地集團(tuán)概況

在2001年上海證券交易所上市后，金地集團(tuán)開始規(guī)范管理、透明體制，通過構(gòu)建成本適配體系與標(biāo)準(zhǔn)成本體系，集團(tuán)不斷加大對(duì)成本信息的系統(tǒng)建設(shè)力度，推動(dòng)企業(yè)的質(zhì)量管理能力。2010 年，金地集團(tuán)確立的發(fā)展戰(zhàn)略為“一體兩翼”，該戰(zhàn)略對(duì)集團(tuán)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)型起到了積極的促進(jìn)作用，目前，金地集團(tuán)業(yè)務(wù)已遍及全國各個(gè)區(qū)域，全國絕大部分的大中型城市已被該集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所基本涵蓋。金地集團(tuán)提出“加快周轉(zhuǎn)，做大規(guī)模，提升 ROE”的經(jīng)營導(dǎo)向，在多年的努力和積累下，集團(tuán)取得了驕人的業(yè)績(jī)。金地集團(tuán)于2012 年將投資戰(zhàn)略由大陸市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到了香港市場(chǎng)，收購了旗下香港的一家上市公司，該公司為星獅地產(chǎn)（535.HK），后為便于統(tǒng)一管理，在次年將星獅地產(chǎn)更名為金地商置。

在住宅業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模方面金地集團(tuán)增長幅度較為顯著，全年銷售面積在2014年達(dá)到近400萬平方米，較上年增長近10%。銷售金額高達(dá)近500億元人民幣，較上年增長近10%。

2 金地集團(tuán)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式

2013年底金地集團(tuán)為規(guī)范統(tǒng)一管理，決定將對(duì)其現(xiàn)有和未來的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的方式確定為公允價(jià)值模式。金地集團(tuán)自2013年12月1日起執(zhí)行此次會(huì)計(jì)政策變更，與此同時(shí)，集團(tuán)對(duì)上年度的年度財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整。集團(tuán)順應(yīng)國際通行的做法，依照相關(guān)的要求和規(guī)定，集團(tuán)決定在對(duì)投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)使用公允價(jià)值模式。至此以后，集團(tuán)使用“公允價(jià)值計(jì)量模式”進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，替代此前的“成本計(jì)量模式”。這一做法使金地集團(tuán)的當(dāng)年凈利潤發(fā)生了大幅度提升。據(jù)估計(jì)，此次會(huì)計(jì)政策變更將增加使金地集團(tuán)上年初的所有者權(quán)益增加約20億元以上，集團(tuán)上年凈利潤增加約4億元，增加集團(tuán)當(dāng)年度凈利潤高達(dá)13億元。相比之下，剔除最后一季度的凈利潤， 金地集團(tuán)當(dāng)年前三季度凈利潤僅為7億元左右。金地集團(tuán)指出，將投資性房地產(chǎn)統(tǒng)一采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)的原因之一是為了更加客觀地反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，二是為了統(tǒng)一旗下投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策，由于金地集團(tuán)旗下投資性房地產(chǎn)部分由香港上市子公司金地商置持有，金地商置一般對(duì)所持有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值來計(jì)量。而金地集團(tuán)此前對(duì)自身持有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，一直采用成本模式，在資產(chǎn)負(fù)債表日根據(jù)賬面價(jià)值、累計(jì)折舊和資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)算投資性房地產(chǎn)凈值，僅后兩項(xiàng)被反映到當(dāng)期損益中。由此公司決定統(tǒng)一會(huì)計(jì)政策，將對(duì)現(xiàn)有和未來的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)統(tǒng)一采用公允價(jià)值模式。公司在當(dāng)期損益中直接反映所持有物業(yè)的價(jià)值變動(dòng)。

3 公允價(jià)值計(jì)量對(duì)金地集團(tuán)的影響

在金地集團(tuán)的發(fā)展進(jìn)程中，公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用僅僅局限于投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域，在這種變革之下，尤其是在房?jī)r(jià)快速波動(dòng)期，公允價(jià)值計(jì)量模式能夠?qū)ζ髽I(yè)在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的利潤、負(fù)債結(jié)構(gòu)和所有者權(quán)益，帶來一系列的影響。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，有關(guān)于金地集團(tuán)的變化，本文重點(diǎn)從金地集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況展開分析。

1 、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)金地集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況的影響

對(duì)于金地集團(tuán)而言，公允價(jià)值計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，其實(shí)也是嘗試性的做法，所以無法直接的應(yīng)用到諸多的公司財(cái)務(wù)領(lǐng)域當(dāng)中。再從資產(chǎn)負(fù)債率的角度來看，分析金地集團(tuán)將公允價(jià)值計(jì)量模式使用在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域之后，所發(fā)生的具體影響，可以更清晰的分析出金地集團(tuán)的公允價(jià)值計(jì)量模式是否應(yīng)該應(yīng)用到更多的領(lǐng)域，其中到底還有哪些問題需要糾正或修改。從專業(yè)角度而言，反應(yīng)股東權(quán)益最重要的絕對(duì)值衡量指標(biāo)之一是加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)是凈利潤除以平均所有者權(quán)益（即股東權(quán)益）的商，該指標(biāo)的意義在于可直觀反映股東權(quán)益的收益情況。相應(yīng)的，該比值越高，則說明投資所帶來的收益越可觀。

接下來，筆者將最近四年的營業(yè)收入增長率和息稅前利潤率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。筆者發(fā)現(xiàn)，2011年至2014年?duì)I業(yè)收入增長率波動(dòng)幅度較大，尤其是2013年增長率下降至6%，但是2013年息稅前利潤率仍然為12.1%，跟2011、2012、2014年相比，下降幅度有限，究其原因，主要是因?yàn)?013年對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的變動(dòng)損益高達(dá)2031343878.72元，該部分變動(dòng)引起的損益甚至占到了當(dāng)年凈利潤的56.29%，也就是說2013年對(duì)于金地集團(tuán)來講，雖然營業(yè)收入增長緩慢，同比減少84%，但是當(dāng)年對(duì)公允價(jià)值計(jì)量方法運(yùn)用于投資性房地產(chǎn)后導(dǎo)致了公司的非正常損益得到非常明顯的改善，保證了當(dāng)年的息稅前利潤率仍然能達(dá)到12.1%。與此同時(shí)，將2012年12月31日的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整的結(jié)果導(dǎo)致2012年初所有者權(quán)益增加約21億元，當(dāng)年凈利潤增加約4億元。由此可見，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了公允價(jià)值計(jì)量法能對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生較大的積極影響。

綜上所述，目前金地集團(tuán)在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域，使用公允價(jià)值計(jì)量模式后，對(duì)于利潤的增長作用非常的明顯，特別是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑的情況下，也可以在第一時(shí)間反饋出核心的信息，能夠被企業(yè)作為觀察利潤的晴雨表，其作用不容小覷。

2 .金地集團(tuán)的公允價(jià)值應(yīng)用評(píng)析

上述分析可以看出，從盈利能力來分析，企業(yè)的凈利潤的增加很大程度上是由于投資性的房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)所帶來的。對(duì)于金地集團(tuán)來說，公允模式存在著典型的順周期效應(yīng)，甚至對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，這種模式都是一把雙刃劍。在良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)中，企業(yè)的凈利潤與凈資產(chǎn)會(huì)紛紛提升，甚至領(lǐng)跑經(jīng)濟(jì)增長趨勢(shì)，但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了衰退現(xiàn)象，從屬性上看投資性房地產(chǎn)就會(huì)和金融資產(chǎn)相吻合，并會(huì)出現(xiàn)價(jià)值嚴(yán)重縮水的情況。通過實(shí)際案例與理論的結(jié)合分析，可以清晰的得出該結(jié)論，能夠通過公允模式的推廣，更加透明化市場(chǎng)發(fā)展，確保企業(yè)與投資者的共同利益。

客觀而言，公允價(jià)值計(jì)量模式在金地集團(tuán)投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用，存在以下四個(gè)優(yōu)勢(shì)：第一，有利于改善公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，利用公允價(jià)值計(jì)量之后，一旦增加公允價(jià)值，即可對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)有相應(yīng)的改善，具體體現(xiàn)在使公司總資產(chǎn)增加的同時(shí)，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也相應(yīng)降低；第二，強(qiáng)化公司投融資能力，在房市處于上升階段中，公允價(jià)值計(jì)量模式有利于讓公司的投資性房產(chǎn)估價(jià)更高，提升公司的賬面利潤，促進(jìn)公司形象的良好發(fā)展；第三，作為一種動(dòng)態(tài)的會(huì)計(jì)模式，公允價(jià)值計(jì)量模式有利于強(qiáng)化公司的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，這種方法能夠更及時(shí)、合理的反應(yīng)投資性地產(chǎn)價(jià)值，成果明顯優(yōu)于歷史成本模式；第四，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)攀升之時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量模式可以推動(dòng)公司更好的利潤表現(xiàn)。時(shí)下，我國房地產(chǎn)始終存在著虛高的情況，房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值高于賬面價(jià)值，所以在公司轉(zhuǎn)變計(jì)量模式為公允價(jià)值計(jì)量模式后，不需要計(jì)算攤銷與折舊，則更有利于公司增加利潤。當(dāng)公司當(dāng)期損益出現(xiàn)明顯的變動(dòng)，將更明顯的豐富公司當(dāng)期利潤。

參考文獻(xiàn)

[1]王蕾， 于鵬， 楊雙， 丘建龍. 從2007年年報(bào)談投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的選擇[J]. 國際商務(wù)財(cái)會(huì)， 2008，08： 40-42.

[2]王君. 公允價(jià)值計(jì)量研究[D]. 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2013.

[3]楊鵬翔. 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用研究[D]. 西北農(nóng)林科技大學(xué)，2013.

[4]楊友焱. 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用及財(cái)務(wù)影響研究[D]. 重慶大學(xué)，2013.

作者簡(jiǎn)介

劉培（1983-），女，湖南湘潭，碩士研究生，畢業(yè)于華中科技大學(xué)會(huì)計(jì)專業(yè)?，F(xiàn)為湖北青年職業(yè)學(xué)院商貿(mào)系會(huì)計(jì)專業(yè)負(fù)責(zé)人，助教。