西城學區(qū)房，又爛又貴

曾慧娟

2016年西城區(qū)入學政策再度收緊，不再只對非京籍學生幼升小規(guī)定“住房年限”，而是明確指出“如果6年內(nèi)有多個適齡兒童申請入學，則房屋產(chǎn)權(quán)人必須是適齡兒童的法定監(jiān)護人”。

這也就意味著購買了西城區(qū)二手學區(qū)房的家長，如果該房子的入學名額6年之內(nèi)已經(jīng)被占用，將無法再以這套房產(chǎn)作為入學依據(jù)，如果房屋學區(qū)名額6年內(nèi)未被使用，但新購房者落戶時間短也不能保證一定能夠劃片入學，在學位緊張的地區(qū)首先會保障與父母戶籍一致、自有產(chǎn)權(quán)房且落戶年限較長的適齡兒童入學。

作為優(yōu)質(zhì)教育資源比較集中的城區(qū)，西城區(qū)學區(qū)房價一直居高不下。去年西城區(qū)是執(zhí)行教改力度最大的城區(qū)，區(qū)內(nèi)有很多之前非重點學校小區(qū)如車站東街15號院等被劃定為重點學區(qū)房，再加上近一年二手房購房需求集中入市，西城區(qū)出現(xiàn)多個二手學區(qū)房價同比大漲的現(xiàn)象。

學區(qū)房漲幅最大

此前全國文明的“文昌胡同天價學區(qū)房”事件，造成鏈家等中介公司遭到政府檢查，截至4月2日，鏈家網(wǎng)學區(qū)房頻道已經(jīng)沒有文昌胡同的任何房源信息，據(jù)悉，凡是價格超過15萬元/平米的房源，都已經(jīng)在網(wǎng)上下架。

文昌胡同劃片在北京實驗二小，屬西城區(qū)金融街學區(qū)。在網(wǎng)上搜索北京市實驗二小排名，在名校云集的西城區(qū)也是名列前茅，更有說法稱其為北京市乃至全中國最好的小學之一。一位住在實驗二小隔壁一高層樓宇的老人說，除了老住戶外，新購買這里房子的人大多都是為了孩子上學。

目前，鏈家網(wǎng)上實驗二小劃片的小區(qū)只有新文化街的信息，單價145612元/平米。

事實上，整個西城區(qū)由于優(yōu)質(zhì)教育資源比較集中，去年執(zhí)行教改力度又比較大，有多個二手學區(qū)房出現(xiàn)房價大漲。

據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，近一年漲幅排名前十的小區(qū)中，有六個位于西城區(qū)，而其中五個小區(qū)都是學區(qū)房，位于西城區(qū)辟才胡同附近的宏匯園小區(qū)同比漲幅最高，達到60.14%，目前該小區(qū)二手房均價超過14萬元/平米，據(jù)附近中介門店介紹最去年宏匯園小區(qū)成交最高單價紀錄為152857元/平米。

53%建筑年齡超25年

根據(jù)北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院技術(shù)創(chuàng)新中心今年2月份的調(diào)查報告顯示，西城區(qū)重點學區(qū)建筑年代在1990年以前的占53%，1990年至今的占47%。也就是說，如果你在西城買重點學區(qū)房，很大可能是只好選擇又破又爛還貴的學區(qū)房。畢竟購買老學區(qū)房的人大多為的是獲得入學資格，很多人自己不去住。

西城區(qū)最熱門小學主要是金融街學區(qū)實驗二小，廣安門內(nèi)牛街學區(qū)北京小學，月壇學區(qū)育民小學，什剎海學區(qū)黃城根小學。

比如實驗二小的有些劃片小區(qū)，民水、民電，取暖是煤改電，下水有的有，有的沒有，有的平房只能洗個臉，做個飯，上廁所只能去公共衛(wèi)生間。

為什么不把破舊的重點學區(qū)房拆了，建好房子呢。只有一個原因，就是拆不起。

此外，西城學校密度大，一校多址的情況多。近年來，均衡教育資源的力度較大，在西城，重點與一般學校的差距對買房決策來說可能不那么重要了。

分校同樣受追捧

究竟如何在西城區(qū)選擇性價比高的學區(qū)房？每個重點小學對應(yīng)的學區(qū)價格有高有低。而學區(qū)價格并不是越“重點”越貴，仔細找找，也能找到性價比較高的學校。

例如，西城的市重點學校，包括實驗一小、育民小學、育才學校小學部的學區(qū)價格，就比一些區(qū)重點小學（自忠小學、西師附小等）的學區(qū)便宜。

一般來說，重點小學分校獲得與本校相同的教育質(zhì)量和認可度，需要一定時間，但其品牌效應(yīng)也會帶來很大溢價。在西城，以實驗二小、北京小學等為主，對周邊小學進行了合并、改名，因為西城的分校大多是以合并的形式出現(xiàn)，導(dǎo)致西城區(qū)分校受到大量追捧。

比如實驗二小廣外分校，目前小學對口的小區(qū)均價在5萬元/平米以上，包括遠見名苑、朗琴園、小紅廟、恒昌花園等多個小區(qū)，房源較多。實驗二小德勝校區(qū)均價都在8萬元/平米以上，還有玉桃園分校、長安校區(qū)。第一實驗小學則有前門、廣外分校。

6年內(nèi)只能直系子女入學

2015年西城區(qū)的政策規(guī)定，符合西城區(qū)入學條件的適齡兒童原則上都可以通過登記入學的方式入學，但如果出現(xiàn)學生數(shù)量大于學位數(shù)時，就會依據(jù)順序進行。適齡兒童與父母戶籍一致、住自有產(chǎn)權(quán)房且落戶年限較長的有保障。隨后，依戶籍性質(zhì)、居住情況、落戶年限等順序入學。未落實學生在本學區(qū)直至相鄰學區(qū)進行調(diào)劑。并且，去年西城還對非京籍學生小學入學明確提出了“購房年限”限制。非京籍在西城區(qū)進行“幼升小”，如果有房產(chǎn)，那么每個購房地址6年內(nèi)只能協(xié)調(diào)購房人直系子女入學一次；在西城區(qū)租房的，每個地址6年內(nèi)只能協(xié)調(diào)一名適齡兒童入學，并有房主簽字的知情同意書。

根據(jù)今年1月發(fā)布的政策規(guī)定，如同一房屋地址6年內(nèi)有多個適齡兒童申請入學，則房屋產(chǎn)權(quán)人必須是適齡兒童的法定監(jiān)護人，不符合上述規(guī)定的，根據(jù)當年的招生政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排就讀學校。并沒有區(qū)分京籍與非京籍。這也就意味著，許多購買了西城區(qū)二手學區(qū)房的家長，如果該房子的入學名額已經(jīng)被前房主占用，那6年之內(nèi)他們將無法再以這套房產(chǎn)作為自己孩子的入學依據(jù)。

公告還明確表示，戶口掛靠在非直系親屬家的，不能作為就近入學的依據(jù)，如學?；?qū)W區(qū)學位不足，需統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排就讀學校。如果家長及小孩戶口為同一地址，但戶口所在產(chǎn)權(quán)房為與他人多人共有，要看房主與孩子的關(guān)系。如果是法定監(jiān)護人或直系親屬（如姥姥姥爺、爺爺奶奶）可作為入學依據(jù)；如果不是直系親屬，則不能作為入學依據(jù)。

對于非京籍要求“五證”齊全，但租住他人承租公房的，因為公租房不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，因此不能作為適齡兒童入學依據(jù)。

優(yōu)質(zhì)中學“跨學區(qū)”招生

去年，西城區(qū)開始試行學區(qū)制，將15個街道由原來的7個片區(qū)變?yōu)?1個學區(qū)。11個學區(qū)分別為：德勝學區(qū)、什剎海學區(qū)、西長安街學區(qū)、大柵欄椿樹天橋?qū)W區(qū)、新街口學區(qū)、金融街學區(qū)、陶然亭白紙坊學區(qū)、展覽路學區(qū)、月壇學區(qū)、廣安門內(nèi)牛街學區(qū)和廣外學區(qū)。

每個學區(qū)內(nèi)的小學數(shù)量多穩(wěn)定在五六所，其中廣外學區(qū)小學數(shù)量最多達到9所，其次為什剎海學區(qū)共有8所小學。

每個學區(qū)中學數(shù)量都固定為8所，對于部分優(yōu)質(zhì)中學則出現(xiàn)“跨學區(qū)”招生的情況，如北京四中就同時被劃入到德勝學區(qū)、什剎海學區(qū)、西長安街學區(qū)、新街口學區(qū)、金融街學區(qū)、展覽路學區(qū)6個學區(qū)中。北京八中也同時被劃入到金融街學區(qū)、大柵欄椿樹天橋?qū)W區(qū)、陶然亭白紙坊學區(qū)、廣安門內(nèi)牛街學區(qū)等4大學區(qū)。

根據(jù)西城區(qū)教委規(guī)劃，每個學區(qū)都配置了三類學校，即優(yōu)質(zhì)校、教育集團成員校和特色校，基本保證優(yōu)質(zhì)教育資源在各學區(qū)內(nèi)均衡配置。從今年起，西城區(qū)小升初將依據(jù)新劃定的11個學區(qū)進行入學。推薦派位入學比例調(diào)整為不超過小學應(yīng)屆畢業(yè)生的15%。特長生入學，招生人數(shù)比例控制在招生總數(shù)的5%左右。