京二手房現(xiàn)“退燒”跡象

方王洋

伴隨著北京二手房網簽量價的逐步攀升，市場上的觀望聲音卻在增強。根據機構統(tǒng)計，3月份，市場上的新增房源和新增客源量正在呈下滑趨勢。部分購房者也表示，目前北京二手房的價格增幅已經超出其心理預期，因此在未來一段時間內將選擇觀望。另一方面，隨著北京部分行政區(qū)的“幼升小”政策相繼發(fā)布，部分區(qū)域的學區(qū)房再次受到市場關注。

3月成交量再創(chuàng)新高

目前北京二手房市場，量價仍在逐步攀升。

據鏈家研究院統(tǒng)計，3月第四周（3月21-27日），北京市二手住宅網簽量為8075套，環(huán)比上漲4.6%，網簽量在上周的高位上繼續(xù)增加，達到了除2013年3月（集中網簽的特殊階段）外的歷史最高值。同期，二手住宅成交均價為40133元/平方米，環(huán)比上漲1.1%，均價破4萬大關并達到歷史最高點。與此同時，掛牌均價也是近年來的最大值，為46034元/平方米，環(huán)比增加1.8%，可見業(yè)主對房價的初步心理期望較高。

而另一方面，新增客源和新增房源卻均出現(xiàn)了下滑，入市需求進一步減少。

“從春節(jié)后折騰了一個月，連約兩套房子都沒看上。好不容易看中一套小三居，沒想到業(yè)主過了一個下午報價就漲了40萬元，而且要求馬上支付首付?！痹诒本┒址砍山灰黄馃岬漠斚?，正在換房的陳女士說起她最近的經歷。

對陳女士來說，馬上支付40萬元的首付無疑是巨大的壓力。“我家現(xiàn)在的房子也正在掛著，雖然著急換房，可是也覺得賣少了不值當。家里老人小孩也要用錢，價格漲成這樣子，索性不去看了。”

有同樣經歷的還有厲先生。他從春節(jié)前開始看房，幾番周折后發(fā)現(xiàn)，同片區(qū)類似戶型的房源總價已經上漲了30萬元左右，“越比越覺得不值當，實在不行只能看看市場未來的情況再說?！?/p>

新增房客比“低迷”

上述從積極看房轉到觀望的心態(tài)在目前的北京二手房市場上并不少見。

來自鏈家網的數(shù)據或許代表目前的市場現(xiàn)狀。據鏈家網統(tǒng)計，3月第四周，北京二手房市場的新增客源和新增房源分別下降了12.4%和9.4%，其中新增客源已經連續(xù)五周下滑。

據鏈家方面介紹，新增客源和新增房源數(shù)據及其兩者的比值（新增房客比）是衡量二手房市場現(xiàn)狀的重要指標。新增房客比在一定程度上反映了供需雙方對當前市場的判斷及對后市的預期。

盡管有春節(jié)的假期因素制約，但今年2月的二手房新增房客比也達到了4.6。這意味著市場上每增加1套房子的同時，會有4.6位新買房客戶出現(xiàn)。而來自鏈家網的數(shù)據顯示，目前北京二手房的新增客房比為3.9。

根據市場的常規(guī)判斷，新增房客比低于4時，意味著市場進入了低迷狀態(tài)。

與此同時，在業(yè)主掛牌價高企的同時，二手房的議價空間卻產生了一定松動。據鏈家統(tǒng)計，三月第四周，北京二手房議價空間擴大到1.6%，已經是連續(xù)3周以來的環(huán)比上漲。在掛牌房源報價調整中，上調比例為64.5%，連續(xù)3周下降。

根據鏈家研究院統(tǒng)計，3月份北京二手住宅網簽量32009套，環(huán)比上漲111.3%，同比上漲193.3%。

3月在鏈家成交的二手住宅成交均價為39286元/平方米，同比上漲14.5%，環(huán)比上漲4.3%。但透過新增房客比的下滑、議價空間的擴大等現(xiàn)象不難看出，經過一段時間的量價上行，市場已經在醞釀調整的跡象。

學區(qū)房仍是熱點

在二手房市場成交一片繁榮的背景下，學區(qū)房備受關注，一有相關消息爆出，立刻牽動著市場和學生父母的目光。

學區(qū)房由于教育資源的支撐，在價格方面長期保持堅挺狀態(tài)。據中原地產首席分析師張大偉統(tǒng)計，在過去的一個月里，北京學區(qū)房的價格實現(xiàn)了環(huán)比15%的增長，而普通二手房的價格漲幅則在5%左右。

學區(qū)房價格的穩(wěn)定上漲，也引來監(jiān)管層的注意。3月份，部分中介的高價學區(qū)房出現(xiàn)了下架。鏈家更是對外回應，不接受報價超過15萬元/平方米的房源委托。

而最近一則關于42萬元/平方米的天價學區(qū)房消息備受矚目，雖然隨后該新聞被調查出為假新聞，但由此足見目前人們對學區(qū)房的關注度。

針對目前市場上的學區(qū)房亂象，政府部門也展開了相應監(jiān)察。據新京報報道，目前北京市住建部門已抽查了東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山、通州等7個區(qū)的120家房地產經紀機構門店。檢查中發(fā)現(xiàn)，一些門店存在發(fā)布虛假房源信息、未統(tǒng)一開具發(fā)票、不按要求進行備案、不按規(guī)定告知消費者注意事項等違法違規(guī)的現(xiàn)象。對此，市住建委執(zhí)法部門已展開立案調查。

不過專業(yè)人士也提醒，在選擇學區(qū)房時，家長一定要做好功課，不要聽信中介或者開發(fā)商的一面之詞，而是要充分了解目標學校和所在行政區(qū)的入學政策?，F(xiàn)在北京學區(qū)房價格保持堅挺，對購房者來說是一筆不菲的支出。一旦選擇不當，還會對孩子入學造成影響。

石景山看房人增多

目前，北京海淀區(qū)和石景山區(qū)已經公布了“幼升小”新政，均明確“6年一名額”。而石景山區(qū)的政策還規(guī)定，轄區(qū)內的小學在遇學位不足時，按照落戶先后順位錄取。據悉，落戶的具體年限由各學校根據實際情況確定。

根據規(guī)定，如果學校學位充足，石景山區(qū)小學招生將本著“房產優(yōu)先”的原則，法定監(jiān)護人只要具有本片區(qū)內100%產權的房屋所有權證且滿一定年限，該套房產（不包括商用、商住兩用住房）在規(guī)定年限內可以解決一戶家庭的適齡兒童就近入學。

一旦出現(xiàn)學位不足的情況，石景山區(qū)小學的招生將按照本片區(qū)戶口并達到一定遷入年限、遷入該片區(qū)未達到一定年限的本片區(qū)戶口，以及本市非片區(qū)戶口三個順位進行。

在石景山區(qū)，目前最受關注的就是北京景山學校遠洋分校。該學校最早為石景山區(qū)遠洋山水小區(qū)配套學校。最近，遠洋地產發(fā)布通知，景山學校遠洋分校取消共建，共建協(xié)議2015年期滿，原協(xié)議約定的招生范圍和條件不再適用。

消息一出，就有購房者猜測：這是否意味著遠洋山水的二手房業(yè)主的子女也將有資格就讀該學校？

據遠洋山水小區(qū)附近的某品牌中介經紀人介紹，今年景山學校和遠洋山水解除了協(xié)議后，前來咨詢的學生家長明顯增多?！暗悄壳熬吧綄W校遠洋分校的名額是完全不能滿足業(yè)主需求的。去年，該校的小學入學要求就明確了入學兒童的落戶年限必須滿三年。如果二手房放開的話，京籍學生落戶年限很有可能必須滿五年。也是受到這種心理預期影響，再加上石景山‘幼升小新政出臺，最近不少準備生小孩或是孩子剛出生不久的父母前來咨詢。”

上述經紀人表示，目前社區(qū)里的一居室和兩居室最受歡迎，一些優(yōu)質房源在周末帶看量能達到五六組/套/天?！靶^(qū)的成交均價從去年3月的每平方米4萬元上漲到目前的4.6萬-4.8萬元?！?