新一輪調(diào)控下七城市房價(jià)仍將上漲

盤古宏觀團(tuán)隊(duì)的調(diào)研報(bào)告稱：通過對35個(gè)大中城市進(jìn)行分析排序，認(rèn)為廈門、廣州、?？?、杭州、寧波、福州、天津與北上深具有類似的結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢，房價(jià)仍然具有上漲潛力。但投資時(shí)應(yīng)同時(shí)考慮已經(jīng)臨近的周期回調(diào)因素，不可盲目追漲。中國房地產(chǎn)價(jià)格變化存在明顯的周期現(xiàn)象。通過70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)的變化，發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律：首先，一個(gè)完整的價(jià)格變化周期長度約為3年，主要由加速上漲、減速上漲、加速下跌和減速下跌幾個(gè)部分組成。每個(gè)階段持續(xù)約0.5-1年。第二，最近一次房價(jià)加速下跌始于2014年三季度，并于2015年二季度達(dá)到峰值。之后房價(jià)企穩(wěn)回升。以前幾輪周期作為參考，可見當(dāng)前已接近本輪加速上漲的峰值階段，即將進(jìn)入減速上漲期，跌勢可能在半年至一年之后形成。第三，在加速上漲階段增幅明顯的城市，之后都會(huì)經(jīng)歷同樣顯著的增速停滯。因此，這些城市房價(jià)的變化是良好的觀察點(diǎn)。如觀察到這些城市上漲后出現(xiàn)了明顯的增長停滯，就可以判斷房價(jià)周期已進(jìn)入減速上漲階段。本輪周期中，住宅價(jià)格提升驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)提前復(fù)蘇。從2015年初開啟的成交量升勢并沒有帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)資金增速改善，反而率先拉動(dòng)了住宅價(jià)格。直到2015年底，開發(fā)資金和新開工面積才出現(xiàn)明顯的回暖跡象。這與之前幾輪周期的現(xiàn)象完全不同。結(jié)合微觀層面，前期的瘋狂擴(kuò)張使得銀行對地產(chǎn)企業(yè)的信心在2015年的大多時(shí)間都較為低迷，因此地產(chǎn)企業(yè)融資更多依靠信托等方式，成本抬升明顯。雖然地產(chǎn)類公司債的火爆切實(shí)解決了一部分企業(yè)的融資難題，但一方面，受益的均為大型企業(yè)，而非整個(gè)行業(yè)；另一方面，融資用途多為置換存量貸款，降低融資成本。因此站在開發(fā)的角度，房地產(chǎn)行業(yè)在2015年依然處在筑底期，并沒有到達(dá)自然回暖的狀態(tài)。本輪房價(jià)抬升是去庫存政策所致，而非正常周期性回暖。我們認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺和流動(dòng)性充裕造成的資源爭奪是本輪房價(jià)上漲的直接原因。中長期貸款利率是住宅價(jià)格指數(shù)的先行指標(biāo)，存在利率下降后房價(jià)上升、利率抬升后房價(jià)下跌的基本規(guī)律。但是，指標(biāo)領(lǐng)先的時(shí)間并不確定，這可能源于不同時(shí)期貨幣政策傳導(dǎo)效率的差異?？梢钥吹?，本輪房價(jià)企穩(wěn)回升，肇始于貸款利率自2014年底的加速下行。配合各地鼓勵(lì)購房政策的推出，成交量和房價(jià)均進(jìn)入快速上升通道。在房地產(chǎn)開發(fā)沒有恢復(fù)的情況下，成交量激增確實(shí)達(dá)到了去庫存的效果。根據(jù)央行2016年4月發(fā)布的數(shù)字，截至3月末，全國個(gè)人購房貸款余額15.18萬億元，同比增長25.5%。自2015年5月以來，個(gè)人購房貸款增速連續(xù)10個(gè)月攀升，累積回升8.3%。住宅價(jià)格企穩(wěn)回升的時(shí)點(diǎn)也恰為2015年4-5月，貸款資金驅(qū)動(dòng)房價(jià)上漲的邏輯與上述推測完全吻合。endprint