• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    關(guān)于農(nóng)用地抵押融資評(píng)估過(guò)程中相關(guān)問(wèn)題探討

    2016-05-09 09:40李瑞
    2016年12期
    關(guān)鍵詞:資產(chǎn)評(píng)估農(nóng)用地

    李瑞

    摘 要:伴隨著國(guó)家對(duì)“三農(nóng)”扶植力度的加大,農(nóng)用地利用率顯著提高,農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)逐漸增多。本文結(jié)合我國(guó)農(nóng)村市場(chǎng)的實(shí)際情況,探索適合農(nóng)村發(fā)展的全方位、多層次、規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化的農(nóng)用地資產(chǎn)評(píng)估體系,實(shí)現(xiàn)農(nóng)用地評(píng)估最優(yōu)狀態(tài),促進(jìn)農(nóng)用地的良性流轉(zhuǎn)和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的順利開(kāi)展,切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村金融市場(chǎng)健康發(fā)展,解決好三農(nóng)問(wèn)題。

    關(guān)鍵詞:農(nóng)用地;抵押融資;資產(chǎn)評(píng)估

    一、緒論

    黨的十八屆三中全會(huì)提出進(jìn)一步加快農(nóng)村土地改革的進(jìn)程,全國(guó)各地范圍內(nèi)廣泛開(kāi)展農(nóng)用地改革試點(diǎn),應(yīng)景而生的農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)信托等新型農(nóng)用地流轉(zhuǎn)方式,對(duì)進(jìn)一步加快農(nóng)用地流轉(zhuǎn)速度、擴(kuò)大規(guī)模、活躍整個(gè)農(nóng)村金融市場(chǎng)起到推波助瀾的作用。農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款,就是農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)者通過(guò)對(duì)自己所承包農(nóng)用地的經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押,為自身獲取信用擔(dān)保從而向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押融資,該項(xiàng)抵押融資金額的大小取決于專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的貸款發(fā)生時(shí)和貸款結(jié)束后不同時(shí)點(diǎn)農(nóng)用地抵押物的價(jià)值,繼而提供給相關(guān)金融機(jī)構(gòu)確定應(yīng)給予農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)者貸款的金額或成為金融機(jī)構(gòu)處置作為抵押物農(nóng)用地拍賣(mài)價(jià)格的衡量標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)用地流轉(zhuǎn)信托是農(nóng)戶將土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托信托公司進(jìn)行管理,實(shí)際上沒(méi)有融資功能。農(nóng)用地可以分為承包地、宅基地以及集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。根據(jù)土地法的相關(guān)規(guī)定,土地權(quán)利分為所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、占有權(quán)和處分權(quán),以上權(quán)利可以同時(shí)存在,也可單獨(dú)存在,可以為同一權(quán)利主體擁有,也可為不同權(quán)利主體擁有。

    二、農(nóng)用地抵押評(píng)估的必要性分析

    農(nóng)用地評(píng)估最優(yōu)狀態(tài)是指,農(nóng)用地評(píng)估結(jié)果合理,評(píng)估值準(zhǔn)確,誤差保持在合理范圍以內(nèi),農(nóng)用地資產(chǎn)評(píng)估體系完整健全。隨著城鎮(zhèn)化和市場(chǎng)化步伐的加快,城市土地資產(chǎn)評(píng)估已呈飽和趨勢(shì),而農(nóng)村市場(chǎng)廣闊,蘊(yùn)藏著巨大的開(kāi)發(fā)潛力,土地作為農(nóng)村最基本的生產(chǎn)資料,農(nóng)村市場(chǎng)則成為整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)開(kāi)拓的又一重大領(lǐng)域。土地是農(nóng)民賴(lài)以生存的基礎(chǔ),農(nóng)用地是農(nóng)民最基本的財(cái)產(chǎn)和生產(chǎn)、生活資料,允許“靜態(tài)”的土地流動(dòng)起來(lái),將農(nóng)用地作為財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資,是解決農(nóng)村資金短缺、融資渠道狹窄等問(wèn)題的新思路和新途徑??v覽全局,結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情,農(nóng)用地抵押評(píng)估的前提是制度層面的改革,主要涉及城鄉(xiāng)兩者之間發(fā)展的不平衡,而發(fā)展不平衡又來(lái)源于不同的政策條件,因此我們應(yīng)立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,打破城鄉(xiāng)用地獨(dú)立隔絕的狀態(tài)。城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地的實(shí)質(zhì)應(yīng)包含兩方面內(nèi)容,一是國(guó)家應(yīng)將農(nóng)用地納入國(guó)家整體宏觀調(diào)控范圍內(nèi),二是統(tǒng)一規(guī)劃管理城鄉(xiāng)用地,實(shí)現(xiàn)同權(quán)同價(jià),相互替代。

    廣義融資分為股權(quán)融資和債權(quán)融資。如果將農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行股權(quán)融資,也就是將土地作價(jià)入股,對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行估價(jià)以實(shí)現(xiàn)融資;債權(quán)融資就是將土地進(jìn)行抵押實(shí)現(xiàn)融資。兩種融資方式面臨的最大難題是農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題。在我國(guó),受制于農(nóng)用地流轉(zhuǎn)制度不健全、統(tǒng)一的二級(jí)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)缺乏,對(duì)農(nóng)用地形成準(zhǔn)確合理、公平公正的估值定價(jià)成為評(píng)估發(fā)展的瓶頸。目前所有類(lèi)型土地中流轉(zhuǎn)制度最完善的只有林業(yè)用地,隨著林改的推進(jìn),全國(guó)范圍內(nèi)建立起林權(quán)交易市場(chǎng),從而實(shí)現(xiàn)明確的林地產(chǎn)權(quán)界定。有統(tǒng)一的交易市場(chǎng),所以林權(quán)能夠進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià)、處置變現(xiàn)和抵押融資。然而其它農(nóng)用地仍無(wú)法實(shí)現(xiàn)便捷流轉(zhuǎn),比如國(guó)家規(guī)定農(nóng)民的宅基地不能抵押,也就變相的導(dǎo)致農(nóng)民無(wú)法享有因?yàn)橥恋卦鲋祹?lái)的額外收益,制度層面的不完善、不健全無(wú)法適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的飛速發(fā)展,雙方矛盾愈演愈烈。這種形勢(shì)下,無(wú)意間推動(dòng)了農(nóng)用地抵押評(píng)估的發(fā)展,有利于促使農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行,可以有效解決農(nóng)村資金短缺問(wèn)題。

    三、農(nóng)用地抵押評(píng)估存在的問(wèn)題

    (一)金融機(jī)構(gòu)回避農(nóng)用地抵押融資業(yè)務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)水平的上漲,一方面農(nóng)民家庭消費(fèi)逐年呈上升趨勢(shì),另一方面農(nóng)民生產(chǎn)資金需求大幅上漲,生產(chǎn)資料成本大規(guī)模增加,且生產(chǎn)資金需求呈長(zhǎng)期化趨勢(shì)。物質(zhì)財(cái)富充裕的同時(shí)農(nóng)戶也在追求生活品質(zhì)的提高,自我勞動(dòng)積攢的財(cái)富已經(jīng)不能滿足生活的需要,農(nóng)戶也在積極尋求金融產(chǎn)品和外部信貸資金的支持,有意向選擇農(nóng)用地抵押方式來(lái)獲取融資的農(nóng)戶越來(lái)越多。但農(nóng)用地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)大、成本高、利潤(rùn)低等特點(diǎn),造成許多金融機(jī)構(gòu)都選擇回避該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

    (二)土地產(chǎn)權(quán)不明晰。農(nóng)用地?zé)o法便捷流轉(zhuǎn),主要問(wèn)題是沒(méi)有確權(quán)。確權(quán)表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是從淺層次出發(fā),通過(guò)產(chǎn)權(quán)證將權(quán)利落實(shí)到產(chǎn)權(quán)人;二是深層次上看,權(quán)利邊界的界定問(wèn)題,也就是農(nóng)用地的權(quán)利約束如何分配問(wèn)題。從農(nóng)用地的所有權(quán)來(lái)看,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的歸屬問(wèn)題是一個(gè)相當(dāng)模糊的概念。比如關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)所包含的權(quán)利問(wèn)題:使用、收益和處分這三項(xiàng)權(quán)利究竟能否同時(shí)具有,還是只具備其中的某項(xiàng)權(quán)利。對(duì)于抵押物而言,缺乏處分權(quán)、權(quán)力不完整均會(huì)使抵押權(quán)失去賴(lài)以存在的基礎(chǔ)。隨著農(nóng)用地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)不斷發(fā)展和農(nóng)用地抵押評(píng)估的興起,國(guó)家必須引入農(nóng)用地評(píng)估定價(jià)機(jī)制,而抵押評(píng)估過(guò)程中農(nóng)用地流轉(zhuǎn)涉及的權(quán)利界定問(wèn)題必須明確,只有明晰的權(quán)利界定才會(huì)有完善的評(píng)估定價(jià)體系,才能形成成熟、規(guī)范的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。所以對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行評(píng)估,不僅要將產(chǎn)權(quán)證落實(shí)到位,最重要的是產(chǎn)權(quán)的界定明晰問(wèn)題。

    (三)國(guó)家政策的限制。國(guó)家對(duì)于農(nóng)用地承包限制條件較多,《土地管理法》第8條,《擔(dān)保法》第37條,以及《物權(quán)法》第182條、184條(見(jiàn)表1)均對(duì)農(nóng)用地承包有限制性條款。國(guó)家還規(guī)定農(nóng)用地承包必須優(yōu)先滿足集體經(jīng)濟(jì)組織成員,其次再考慮集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的單位和個(gè)人,而且事先必須經(jīng)由集體組織成員三分之二以上同意或村民代表三分之二以上通過(guò),并需呈報(bào)鄉(xiāng)以上人民政府審核通過(guò)。短期來(lái)看,這些政策保護(hù)了農(nóng)民的切身利益,確保履行耕者有其田。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā),該政策阻礙了農(nóng)用地的流轉(zhuǎn),土地的處分權(quán)也相應(yīng)受到限制。然而以目前情況來(lái)看,這項(xiàng)措施又不能立即廢除,農(nóng)民最低的生活保障依賴(lài)于農(nóng)用地,一旦這個(gè)市場(chǎng)被打開(kāi)了,農(nóng)民最基本的利益也會(huì)受到相應(yīng)的威脅,影響社會(huì)穩(wěn)定。另一方面,國(guó)家為防止大規(guī)模土地流轉(zhuǎn)影響十八億畝耕地這一紅線,對(duì)國(guó)家糧食安全造成威脅,必然會(huì)在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)之前,采取相應(yīng)的措施確保農(nóng)用地的使用用途不會(huì)發(fā)生改變,一定程度上也會(huì)對(duì)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)造成阻礙,增加農(nóng)用地評(píng)估的難度。

    四、農(nóng)用地抵押評(píng)估的解決方法

    (一)加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的扶持力度,加快發(fā)展新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)。在鞏固和拓展現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)功能的基礎(chǔ)上,應(yīng)該將目光投向發(fā)展新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)。國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策,鼓勵(lì)在區(qū)縣內(nèi)設(shè)立多種所有制的中小型金融機(jī)構(gòu),大力發(fā)展城鎮(zhèn)銀行等新型金融機(jī)構(gòu),引導(dǎo)農(nóng)戶發(fā)展資金互助組織,加強(qiáng)培養(yǎng)小額貸款組織機(jī)構(gòu),將提高農(nóng)村金融服務(wù)落到實(shí)處。在保障農(nóng)戶可以按有關(guān)規(guī)定自由進(jìn)行農(nóng)用地抵押的同時(shí),確保金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)利益不受損害。

    (二)盡快完善國(guó)家統(tǒng)一層面的流轉(zhuǎn)制度。目前我國(guó)多個(gè)地方開(kāi)展了農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn),但試點(diǎn)地區(qū)的規(guī)定參差不齊,均未形成統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)制度。一些地方規(guī)定農(nóng)用地增值收益中的部分需上交給地方政府,一些地方則規(guī)定集體建設(shè)用地可以和國(guó)有土地一樣公開(kāi)進(jìn)行流轉(zhuǎn),實(shí)現(xiàn)同權(quán)同價(jià),權(quán)利和價(jià)格的統(tǒng)一,農(nóng)用地收益歸屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有。對(duì)于農(nóng)用地的抵押融資,主要涉及農(nóng)用地價(jià)格的評(píng)估,權(quán)利不明確、價(jià)格難確定等障礙制約農(nóng)用地抵押融資的發(fā)展,國(guó)家出臺(tái)國(guó)有建設(shè)土地和農(nóng)用地相關(guān)的國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),唯獨(dú)集體建設(shè)土地沒(méi)有。所以當(dāng)務(wù)之急需要明確集體建設(shè)土地和國(guó)有土地究竟能否同權(quán)同價(jià),若不能同權(quán),集體建設(shè)土地則需轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地,然后出讓到公開(kāi)市場(chǎng),轉(zhuǎn)化過(guò)程中涉及的征地費(fèi)用、土地的增長(zhǎng)價(jià)值收益,以及評(píng)估該土地價(jià)值的具體操作方法,仍需國(guó)家制度的指引。

    (三)參照國(guó)有土地相關(guān)規(guī)定。農(nóng)用地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法可參照國(guó)有土地相關(guān)規(guī)定,直接轉(zhuǎn)化為使用權(quán),其包含農(nóng)用地的使用、收益、處分等權(quán)利,農(nóng)用地所有權(quán)人是村集體經(jīng)濟(jì)組織還是個(gè)人都不會(huì)對(duì)農(nóng)用地所有權(quán)歸屬問(wèn)題產(chǎn)生影響。再比如宅基地的流轉(zhuǎn),宅基地是由村集體劃撥到各家各戶的,和國(guó)有土地的劃撥異曲同工,宅基地屬于村集體無(wú)償劃撥到農(nóng)戶手中,從某種意義上可以認(rèn)為是政府給予農(nóng)民的特殊福利,在一定程度上具有社會(huì)保障的功能。我國(guó)法律規(guī)定宅基地只限于集體組織內(nèi)部成員的申請(qǐng),這完全限制了宅基地的流轉(zhuǎn)。所以應(yīng)取消該限制,擴(kuò)大農(nóng)用地流轉(zhuǎn)范圍,同時(shí)規(guī)定轉(zhuǎn)出人不能再次申請(qǐng)宅基地的使用,這保證了隱性福利僅可限制使用一次,一定程度上有利于社會(huì)公平。另外關(guān)于流轉(zhuǎn)土地的使用用途必須嚴(yán)格限制,如此方可最大限度吸收社會(huì)資本和金融資本。農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行融資時(shí)所需土地的抵押權(quán)是依附于主要權(quán)利而實(shí)現(xiàn)的他項(xiàng)權(quán)利,這要求其它主要權(quán)利在債權(quán)存在期內(nèi)須保持相對(duì)穩(wěn)定,否則農(nóng)用地抵押權(quán)也只能成為空中樓閣。

    (四)建立專(zhuān)門(mén)的農(nóng)用地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),開(kāi)展農(nóng)用地抵押評(píng)估工作。農(nóng)用地抵押評(píng)估最關(guān)鍵的是農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的價(jià)值評(píng)估。農(nóng)用地流轉(zhuǎn)實(shí)際上是農(nóng)用地權(quán)利的轉(zhuǎn)移,農(nóng)用地權(quán)利的轉(zhuǎn)移則主要涉及農(nóng)用地收益的轉(zhuǎn)移(機(jī)遇分析)。從資產(chǎn)評(píng)估視角來(lái)看,權(quán)利不同代表的價(jià)格也不盡相同。由于歷史和經(jīng)濟(jì)等各方面因素的影響,我國(guó)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)還處于萌芽階段,農(nóng)村各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同導(dǎo)致各地區(qū)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)成熟度差異較大,流轉(zhuǎn)過(guò)程中農(nóng)用地的交易價(jià)值主要還是依賴(lài)于交易雙方協(xié)商確定。然而農(nóng)民的文化程度普遍不高,協(xié)商確定土地的價(jià)格主觀性過(guò)強(qiáng),往往嚴(yán)重偏離其內(nèi)在價(jià)值,農(nóng)民的根本利益無(wú)法保障。各地建立具有專(zhuān)業(yè)性、規(guī)范性和規(guī)?;膶?zhuān)門(mén)從事農(nóng)用地抵押評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)勢(shì)在必行,以期流轉(zhuǎn)土地的評(píng)估值盡可能的接近于農(nóng)用地實(shí)際價(jià)值。當(dāng)務(wù)之急需加快開(kāi)展農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值的評(píng)估工作,完善農(nóng)用地資產(chǎn)評(píng)估體系,實(shí)現(xiàn)農(nóng)用地評(píng)估的最優(yōu)狀態(tài),切實(shí)保護(hù)農(nóng)戶利益,維護(hù)好雙方的合法權(quán)益。

    (五)關(guān)于農(nóng)用地抵押評(píng)估中方法選擇問(wèn)題。國(guó)家關(guān)于農(nóng)用地評(píng)估出臺(tái)了一整套技術(shù)準(zhǔn)則,方法選擇性較多,但事實(shí)證明這些方法無(wú)法合理的應(yīng)用到實(shí)踐當(dāng)中,農(nóng)用地抵押評(píng)估仍存在各種現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。一般而言,按照現(xiàn)階段農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)方向來(lái)看,大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)必然提高該農(nóng)用地所蘊(yùn)含的土地附加收益價(jià)值,所以結(jié)合資產(chǎn)評(píng)估三大方法的基本特征,采用收益法來(lái)評(píng)估農(nóng)用地的抵押價(jià)值較為合適,而這里所說(shuō)的收益應(yīng)以“合理收益”為基礎(chǔ),即收益的取向是按照傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)還是現(xiàn)代農(nóng)業(yè),是按照普通作物還是高經(jīng)濟(jì)作物都是需要評(píng)估師慎重抉擇的。其次,取向的不同會(huì)造成農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值出現(xiàn)很大的偏差。所以評(píng)估時(shí)要求“合理收益”應(yīng)以農(nóng)用地“最高最佳使用用途”為前提,既遵循了經(jīng)濟(jì)學(xué)中價(jià)值決定價(jià)格這一客觀基本經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、符合市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律,又能節(jié)約土地、實(shí)現(xiàn)土地利用效率最大化的目標(biāo),也滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等價(jià)交換的原則。影響農(nóng)用地抵押評(píng)估價(jià)值的因素繁雜,我們應(yīng)綜合考慮農(nóng)用地所處的氣候、環(huán)境以及土地質(zhì)量等方面可能存在的差異,根據(jù)農(nóng)作物做出合理的判斷和預(yù)期,這個(gè)合理的預(yù)期應(yīng)包含政府對(duì)農(nóng)用地的補(bǔ)貼收入;折現(xiàn)率的確定需同時(shí)考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn),這也是農(nóng)用地抵押融資評(píng)估過(guò)程中比其他類(lèi)型資產(chǎn)的評(píng)估復(fù)雜的地方;轉(zhuǎn)讓期限可在相關(guān)法律約束的條件下,通過(guò)交易雙方協(xié)商確定。若政府補(bǔ)貼是逐年增加,還需考慮一定的增長(zhǎng)率。以下公式為農(nóng)用地抵押評(píng)估中涉及的雙方對(duì)于農(nóng)用地價(jià)值的評(píng)估提供了合理和權(quán)威的指導(dǎo)依據(jù),保護(hù)了雙方的合法權(quán)益,有利于農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)在更加公平、公正、自愿、合理的條件下開(kāi)展,解決農(nóng)村資金短缺問(wèn)題,活躍農(nóng)村金融市場(chǎng)。

    1、當(dāng)政府的補(bǔ)貼收入每年固定時(shí):P=∑ni=1Vi(1+r)i+T(1+r)i

    2、當(dāng)政府的補(bǔ)貼收入逐年增加時(shí);P=∑ni=1Vi(1+r)i+T(1+g)i(1+r)i

    式中:P為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格,Vi為農(nóng)用地年收益額,T為政府每年的補(bǔ)貼額,n為轉(zhuǎn)讓期限,r為折現(xiàn)率,g為政府補(bǔ)貼年增長(zhǎng)率

    總而言之,由于我國(guó)歷史和經(jīng)濟(jì)條件的制約,農(nóng)村各個(gè)地區(qū)發(fā)展不平衡,差異性很大。目前農(nóng)用地抵押評(píng)估仍存在很多的問(wèn)題,政策條件的出臺(tái)、制度層面的改革,無(wú)疑是解決該問(wèn)題的必由之路。只有將評(píng)估理論與現(xiàn)實(shí)條件相融合,在完善理論的同時(shí),考慮農(nóng)村各個(gè)地區(qū)發(fā)展的實(shí)際情況,建立起多層次、全方位、規(guī)?;霓r(nóng)用地資產(chǎn)評(píng)估體系,推動(dòng)農(nóng)用地的良性流轉(zhuǎn),才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)用地評(píng)估的最優(yōu)狀態(tài),解決農(nóng)村資金短缺問(wèn)題,建立穩(wěn)定繁榮的農(nóng)村金融市場(chǎng),維護(hù)農(nóng)民的利益,解決好三農(nóng)問(wèn)題,促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步健康發(fā)展。(作者單位:浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院)

    參考文獻(xiàn):

    [1] 趙國(guó)玲.新時(shí)期中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)發(fā)展機(jī)遇分析[J].財(cái)會(huì)通訊,2012(12).

    [2] 熊志剛.農(nóng)地抵押融資評(píng)估初探[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估,2014(5).

    [3] 王志彬,靳聿軒.農(nóng)地評(píng)估失靈影響下農(nóng)地抵押借貸博弈研究秦強(qiáng)[J].華南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2012(3).

    [4] 衛(wèi)明,廖丹萍.我國(guó)農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策建議[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué),2011(20).

    [5] 萬(wàn)偉.我國(guó)農(nóng)房抵押融資障礙的破解及制度的構(gòu)建[J].安徽農(nóng)業(yè)科技2011(26)

    猜你喜歡
    資產(chǎn)評(píng)估農(nóng)用地
    魔芋基全降解液態(tài)農(nóng)用地膜工藝優(yōu)化
    淺議農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估體系的構(gòu)建
    住建部:城市大數(shù)據(jù)已覆蓋400個(gè)城市
    新形勢(shì)下全國(guó)農(nóng)用地整理潛力測(cè)算方法探討
    龍海市縣域農(nóng)用地整理規(guī)劃
    農(nóng)用地自然質(zhì)量分等與耕地地力評(píng)級(jí)結(jié)果的對(duì)比銜接
    農(nóng)用地級(jí)別劃分的常用方法比較
    熟女人妻精品中文字幕| 亚洲国产精品专区欧美| 在线观看国产h片| 中文字幕精品免费在线观看视频 | 日韩一本色道免费dvd| 极品人妻少妇av视频| 久久人人爽av亚洲精品天堂| 99热6这里只有精品| 亚洲欧美色中文字幕在线| 国产精品一区二区在线观看99| 欧美日韩视频精品一区| 亚洲av电影在线观看一区二区三区| 9热在线视频观看99| 老熟女久久久| 久久女婷五月综合色啪小说| 日韩不卡一区二区三区视频在线| 免费观看性生交大片5| 国产69精品久久久久777片| 久久精品aⅴ一区二区三区四区 | 如日韩欧美国产精品一区二区三区| 色哟哟·www| 人妻人人澡人人爽人人| 精品人妻一区二区三区麻豆| 波野结衣二区三区在线| 精品一区二区三区四区五区乱码 | 久热这里只有精品99| 久久人妻熟女aⅴ| 色吧在线观看| 国产免费一区二区三区四区乱码| 一级黄片播放器| 国产色爽女视频免费观看| 久久久久国产网址| 欧美精品人与动牲交sv欧美| 最新中文字幕久久久久| 夫妻午夜视频| 最近手机中文字幕大全| a级毛色黄片| 国产爽快片一区二区三区| 三上悠亚av全集在线观看| 极品少妇高潮喷水抽搐| 丝袜喷水一区| 国产成人午夜福利电影在线观看| 久久亚洲国产成人精品v| 80岁老熟妇乱子伦牲交| 捣出白浆h1v1| 日韩熟女老妇一区二区性免费视频| 国产精品.久久久| av.在线天堂| 国产女主播在线喷水免费视频网站| 视频在线观看一区二区三区| 色吧在线观看| 精品卡一卡二卡四卡免费| 亚洲欧美日韩另类电影网站| 精品亚洲成国产av| 免费在线观看完整版高清| 国产精品久久久久久久电影| 日本色播在线视频| 男女高潮啪啪啪动态图| 2021少妇久久久久久久久久久| 国产成人欧美| 午夜免费男女啪啪视频观看| 欧美日韩一区二区视频在线观看视频在线| 黄片无遮挡物在线观看| 亚洲综合色网址| 亚洲 欧美一区二区三区| 欧美3d第一页| 欧美日本中文国产一区发布| 免费播放大片免费观看视频在线观看| av卡一久久| 国产深夜福利视频在线观看| 精品国产露脸久久av麻豆| 99热网站在线观看| 亚洲四区av| 欧美97在线视频| 国产福利在线免费观看视频| 高清av免费在线| a 毛片基地| 青春草视频在线免费观看| 成人亚洲精品一区在线观看| 国产黄色免费在线视频| 一区在线观看完整版| www.色视频.com| 在线观看美女被高潮喷水网站| 婷婷色综合www| 国产69精品久久久久777片| 乱人伦中国视频| 精品人妻熟女毛片av久久网站| 日本午夜av视频| 久久97久久精品| 内地一区二区视频在线| 精品国产露脸久久av麻豆| 日韩三级伦理在线观看| 亚洲欧美一区二区三区国产| 亚洲性久久影院| av免费观看日本| 久久韩国三级中文字幕| 一个人免费看片子| 国产精品 国内视频| 国产亚洲最大av| 国产精品一二三区在线看| 欧美+日韩+精品| 中文字幕人妻熟女乱码| 久久精品国产综合久久久 | 欧美精品国产亚洲| 少妇人妻精品综合一区二区| 午夜福利,免费看| 国产精品无大码| 国产成人免费无遮挡视频| 亚洲少妇的诱惑av| 午夜福利网站1000一区二区三区| 久久久久人妻精品一区果冻| 亚洲成人一二三区av| 亚洲中文av在线| 色婷婷av一区二区三区视频| 国产老妇伦熟女老妇高清| 在线观看免费视频网站a站| 日韩av在线免费看完整版不卡| 人人澡人人妻人| 女的被弄到高潮叫床怎么办| 精品国产一区二区三区久久久樱花| 一本色道久久久久久精品综合| 亚洲国产精品成人久久小说| 日韩成人伦理影院| 成人国产麻豆网| av电影中文网址| 日韩电影二区| 制服诱惑二区| 丰满少妇做爰视频| 另类亚洲欧美激情| av福利片在线| 春色校园在线视频观看| 国产又色又爽无遮挡免| 欧美bdsm另类| 国内精品宾馆在线| 国产精品不卡视频一区二区| 国产极品粉嫩免费观看在线| 免费日韩欧美在线观看| 伦精品一区二区三区| 亚洲欧美成人综合另类久久久| 夜夜骑夜夜射夜夜干| h视频一区二区三区| 亚洲精品,欧美精品| 啦啦啦视频在线资源免费观看| 日韩制服丝袜自拍偷拍| 人成视频在线观看免费观看| 综合色丁香网| 国产亚洲精品第一综合不卡 | 亚洲国产色片| 丁香六月天网| 久久精品国产亚洲av涩爱| 美女脱内裤让男人舔精品视频| 蜜臀久久99精品久久宅男| 亚洲精品乱久久久久久| 精品卡一卡二卡四卡免费| 丰满饥渴人妻一区二区三| 久久久久久久久久成人| 免费不卡的大黄色大毛片视频在线观看| av女优亚洲男人天堂| 尾随美女入室| 亚洲一级一片aⅴ在线观看| 午夜激情av网站| 99国产精品免费福利视频| 99热网站在线观看| 最近2019中文字幕mv第一页| 亚洲精品美女久久av网站| 国产成人91sexporn| 国产片特级美女逼逼视频| 欧美+日韩+精品| 美女国产视频在线观看| 一边摸一边做爽爽视频免费| 欧美最新免费一区二区三区| 欧美少妇被猛烈插入视频| 久久久久久人人人人人| 男女免费视频国产| 最近中文字幕高清免费大全6| 精品亚洲成a人片在线观看| 母亲3免费完整高清在线观看 | 青春草国产在线视频| 国产毛片在线视频| 亚洲伊人久久精品综合| 51国产日韩欧美| 日本黄色日本黄色录像| 自拍欧美九色日韩亚洲蝌蚪91| 国产精品国产三级国产专区5o| 亚洲成色77777| 国产精品免费大片| 中文字幕免费在线视频6| 亚洲欧美精品自产自拍| 久久99热这里只频精品6学生| tube8黄色片| 久久99精品国语久久久| 中文字幕精品免费在线观看视频 | 久久午夜福利片| 80岁老熟妇乱子伦牲交| 又大又黄又爽视频免费| 九色亚洲精品在线播放| 久久久久久久久久人人人人人人| 久久久国产一区二区| 欧美 日韩 精品 国产| 大话2 男鬼变身卡| 天美传媒精品一区二区| 精品一区二区三卡| 人人妻人人澡人人看| 久久久久精品性色| 亚洲经典国产精华液单| av一本久久久久| 内地一区二区视频在线| 国产精品国产三级专区第一集| 亚洲成人手机| 国产精品人妻久久久久久| 亚洲伊人久久精品综合| 欧美丝袜亚洲另类| 人成视频在线观看免费观看| 王馨瑶露胸无遮挡在线观看| a级片在线免费高清观看视频| 亚洲综合色惰| 啦啦啦啦在线视频资源| 高清黄色对白视频在线免费看| 日韩成人av中文字幕在线观看| 少妇精品久久久久久久| 免费观看a级毛片全部| 国产片特级美女逼逼视频| 九草在线视频观看| 久久ye,这里只有精品| 国产深夜福利视频在线观看| 街头女战士在线观看网站| 日韩免费高清中文字幕av| 亚洲,欧美,日韩| 亚洲精品乱久久久久久| 国产精品久久久久久久久免| 一级,二级,三级黄色视频| videossex国产| 中国美白少妇内射xxxbb| 一本—道久久a久久精品蜜桃钙片| 妹子高潮喷水视频| 天天操日日干夜夜撸| 国产精品久久久久久av不卡| 尾随美女入室| 亚洲欧洲日产国产| 亚洲国产毛片av蜜桃av| 久久精品国产自在天天线| 欧美精品亚洲一区二区| 亚洲人成77777在线视频| 精品第一国产精品| 久久精品aⅴ一区二区三区四区 | 美女xxoo啪啪120秒动态图| 老女人水多毛片| 香蕉国产在线看| 国产片特级美女逼逼视频| 日韩熟女老妇一区二区性免费视频| 男女高潮啪啪啪动态图| 国产成人精品一,二区| 免费播放大片免费观看视频在线观看| 日韩一区二区三区影片| 精品福利永久在线观看| 久久国内精品自在自线图片| 成人免费观看视频高清| 国产精品女同一区二区软件| 秋霞伦理黄片| 国产一区亚洲一区在线观看| av黄色大香蕉| 26uuu在线亚洲综合色| 少妇 在线观看| 免费女性裸体啪啪无遮挡网站| av国产精品久久久久影院| 80岁老熟妇乱子伦牲交| 一级片'在线观看视频| 久久精品国产鲁丝片午夜精品| 亚洲精品,欧美精品| 老司机影院成人| 久久久国产精品麻豆| 亚洲av电影在线观看一区二区三区| 巨乳人妻的诱惑在线观看| 日本与韩国留学比较| 男男h啪啪无遮挡| 丝袜喷水一区| 18在线观看网站| 97在线视频观看| 在线免费观看不下载黄p国产| 久久狼人影院| 最近最新中文字幕大全免费视频 | 亚洲精品中文字幕在线视频| 亚洲精华国产精华液的使用体验| 成年人免费黄色播放视频| 日本与韩国留学比较| 久久久久久久精品精品| 国产成人欧美| 亚洲精品美女久久久久99蜜臀 | 七月丁香在线播放| 9191精品国产免费久久| 亚洲国产精品国产精品| 久久久久久久久久人人人人人人| 亚洲欧洲国产日韩| 在现免费观看毛片| 新久久久久国产一级毛片| 国产精品久久久久久久电影| 啦啦啦在线观看免费高清www| 亚洲人与动物交配视频| 久久av网站| 日韩制服骚丝袜av| 曰老女人黄片| 精品国产一区二区三区久久久樱花| 91在线精品国自产拍蜜月| 免费看不卡的av| xxx大片免费视频| 高清在线视频一区二区三区| 日本wwww免费看| 国产精品久久久久久精品古装| 男女边摸边吃奶| 国产老妇伦熟女老妇高清| 精品国产露脸久久av麻豆| 男男h啪啪无遮挡| 精品人妻熟女毛片av久久网站| 欧美精品av麻豆av| 蜜桃在线观看..| 又粗又硬又长又爽又黄的视频| videos熟女内射| 亚洲欧美成人综合另类久久久| 亚洲精品中文字幕在线视频| 欧美日韩视频精品一区| 国产一级毛片在线| 亚洲色图 男人天堂 中文字幕 | 交换朋友夫妻互换小说| 免费日韩欧美在线观看| 国产免费一级a男人的天堂| 午夜福利影视在线免费观看| 日本免费在线观看一区| 大香蕉97超碰在线| 亚洲av日韩在线播放| av电影中文网址| 久久国产精品大桥未久av| 国产成人免费无遮挡视频| 亚洲精品美女久久av网站| 国产精品女同一区二区软件| 亚洲国产精品一区三区| 日韩成人伦理影院| 久久影院123| 国产精品国产av在线观看| 国产国拍精品亚洲av在线观看| 亚洲国产毛片av蜜桃av| 中文精品一卡2卡3卡4更新| 一个人免费看片子| 在线观看三级黄色| 亚洲丝袜综合中文字幕| 男女国产视频网站| kizo精华| 国产综合精华液| 免费在线观看完整版高清| 搡老乐熟女国产| 午夜免费男女啪啪视频观看| 成人漫画全彩无遮挡| 日韩在线高清观看一区二区三区| 9色porny在线观看| 久久精品国产亚洲av涩爱| 久久人人爽av亚洲精品天堂| 久久久久久久久久成人| 久久97久久精品| 亚洲精品美女久久av网站| 精品少妇久久久久久888优播| 伦精品一区二区三区| 人人澡人人妻人| 伦精品一区二区三区| 又粗又硬又长又爽又黄的视频| 中文乱码字字幕精品一区二区三区| 一本—道久久a久久精品蜜桃钙片| 高清不卡的av网站| 亚洲精品一区蜜桃| 亚洲欧美一区二区三区黑人 | 午夜久久久在线观看| 久久人人97超碰香蕉20202| 一级,二级,三级黄色视频| 9191精品国产免费久久| 中国美白少妇内射xxxbb| 亚洲综合色网址| 久久人人97超碰香蕉20202| 国产有黄有色有爽视频| 九九在线视频观看精品| 久久久亚洲精品成人影院| www日本在线高清视频| 亚洲精品美女久久av网站| 欧美精品国产亚洲| 国产爽快片一区二区三区| 国产黄频视频在线观看| 亚洲精品日本国产第一区| 久久精品国产亚洲av涩爱| 国产一区二区在线观看日韩| 性色avwww在线观看| 国产av一区二区精品久久| 女人被躁到高潮嗷嗷叫费观| 国产成人一区二区在线| 亚洲一级一片aⅴ在线观看| 韩国高清视频一区二区三区| 99视频精品全部免费 在线| 欧美日韩精品成人综合77777| 精品卡一卡二卡四卡免费| 国产成人精品一,二区| 免费高清在线观看视频在线观看| 美国免费a级毛片| 亚洲精品美女久久久久99蜜臀 | 亚洲精品国产色婷婷电影| 乱码一卡2卡4卡精品| 哪个播放器可以免费观看大片| 欧美精品亚洲一区二区| 国产av精品麻豆| 久久久久久久精品精品| 久久婷婷青草| 美女国产视频在线观看| 亚洲国产欧美日韩在线播放| 交换朋友夫妻互换小说| 丰满少妇做爰视频| 捣出白浆h1v1| 一级毛片电影观看| 国产精品久久久av美女十八| 精品国产一区二区久久| 啦啦啦啦在线视频资源| 国产永久视频网站| 亚洲综合精品二区| 国产一区二区激情短视频 | 亚洲国产精品一区三区| 美女福利国产在线| av在线老鸭窝| 日本色播在线视频| 99热6这里只有精品| 永久网站在线| 国产成人a∨麻豆精品| 人人妻人人爽人人添夜夜欢视频| 国产亚洲欧美精品永久| 亚洲图色成人| 国产 一区精品| 亚洲五月色婷婷综合| 在线看a的网站| 亚洲成人手机| 欧美激情国产日韩精品一区| 2018国产大陆天天弄谢| 国产乱人偷精品视频| 五月伊人婷婷丁香| 在线免费观看不下载黄p国产| 大话2 男鬼变身卡| 好男人视频免费观看在线| 一本一本久久a久久精品综合妖精 国产伦在线观看视频一区 | 久久女婷五月综合色啪小说| 综合色丁香网| 国产午夜精品一二区理论片| 日韩中文字幕视频在线看片| 老熟女久久久| 国产 一区精品| 国产日韩欧美视频二区| 男女免费视频国产| 18禁在线无遮挡免费观看视频| 精品人妻熟女毛片av久久网站| 亚洲精品国产色婷婷电影| 久久久a久久爽久久v久久| 久久久久精品久久久久真实原创| 久久久精品区二区三区| a级毛片在线看网站| 一区二区三区乱码不卡18| 女性生殖器流出的白浆| 久久人人爽av亚洲精品天堂| 少妇被粗大的猛进出69影院 | 中文字幕精品免费在线观看视频 | 久久女婷五月综合色啪小说| 一级毛片 在线播放| 久久久久久久大尺度免费视频| 91午夜精品亚洲一区二区三区| 我要看黄色一级片免费的| 女人久久www免费人成看片| 美女xxoo啪啪120秒动态图| 久久这里有精品视频免费| 国产精品国产三级国产av玫瑰| 女人被躁到高潮嗷嗷叫费观| 久久99精品国语久久久| 亚洲国产色片| 欧美日韩一区二区视频在线观看视频在线| 人人澡人人妻人| 人妻 亚洲 视频| 精品午夜福利在线看| 精品亚洲乱码少妇综合久久| 日本色播在线视频| 成年美女黄网站色视频大全免费| 啦啦啦视频在线资源免费观看| 一本一本久久a久久精品综合妖精 国产伦在线观看视频一区 | 亚洲成人一二三区av| 亚洲精品视频女| 99久久精品国产国产毛片| 成人亚洲精品一区在线观看| 丰满迷人的少妇在线观看| 久久这里有精品视频免费| 国产一区亚洲一区在线观看| 伊人久久国产一区二区| 日韩中字成人| 女人被躁到高潮嗷嗷叫费观| 日产精品乱码卡一卡2卡三| 精品一区二区三区视频在线| 熟女电影av网| 国产成人a∨麻豆精品| 亚洲精品美女久久av网站| 91久久精品国产一区二区三区| 午夜福利乱码中文字幕| 亚洲av福利一区| 久久久国产欧美日韩av| 草草在线视频免费看| 女的被弄到高潮叫床怎么办| 蜜臀久久99精品久久宅男| 一二三四在线观看免费中文在 | 一级毛片 在线播放| 三上悠亚av全集在线观看| 久久精品国产自在天天线| 久热久热在线精品观看| 欧美日韩视频精品一区| 欧美丝袜亚洲另类| 91国产中文字幕| 蜜桃国产av成人99| 最新的欧美精品一区二区| 国产精品久久久久久精品电影小说| 国产免费一级a男人的天堂| 春色校园在线视频观看| 成人亚洲欧美一区二区av| 亚洲国产最新在线播放| 国产在线免费精品| 一区二区三区四区激情视频| 捣出白浆h1v1| 日日爽夜夜爽网站| a级毛片在线看网站| 精品一区二区三区视频在线| 最近中文字幕2019免费版| 亚洲婷婷狠狠爱综合网| 日本黄色日本黄色录像| 亚洲精品久久午夜乱码| 成年人免费黄色播放视频| av在线播放精品| 大香蕉久久网| 国产1区2区3区精品| 成年人免费黄色播放视频| 久久99热这里只频精品6学生| 伦精品一区二区三区| 天堂8中文在线网| av视频免费观看在线观看| 欧美国产精品一级二级三级| 秋霞伦理黄片| 久久久久视频综合| 男人添女人高潮全过程视频| 亚洲av福利一区| 日韩视频在线欧美| 国产亚洲欧美精品永久| 精品视频人人做人人爽| 亚洲内射少妇av| 日韩电影二区| 欧美精品国产亚洲| 秋霞伦理黄片| 欧美另类一区| 成年女人在线观看亚洲视频| 多毛熟女@视频| kizo精华| 9色porny在线观看| 99re6热这里在线精品视频| 美女福利国产在线| 色哟哟·www| 97超碰精品成人国产| 亚洲精品久久午夜乱码| 国产白丝娇喘喷水9色精品| 亚洲欧美清纯卡通| 久久久亚洲精品成人影院| 妹子高潮喷水视频| 成人黄色视频免费在线看| 午夜精品国产一区二区电影| 亚洲av成人精品一二三区| 黑人巨大精品欧美一区二区蜜桃 | 亚洲人与动物交配视频| 蜜臀久久99精品久久宅男| 免费看av在线观看网站| 久久精品国产自在天天线| 丝瓜视频免费看黄片| 久久久久久伊人网av| 亚洲欧美色中文字幕在线| 大片电影免费在线观看免费| 国产av一区二区精品久久| 亚洲国产精品一区三区| 在线精品无人区一区二区三| 亚洲 欧美一区二区三区| videosex国产| 午夜福利影视在线免费观看| 免费观看av网站的网址| www日本在线高清视频| 成人毛片60女人毛片免费| 日韩 亚洲 欧美在线| 欧美日韩成人在线一区二区| 亚洲精品中文字幕在线视频| av福利片在线| 99久久人妻综合| 日韩大片免费观看网站| 男女无遮挡免费网站观看| 欧美精品av麻豆av| 亚洲精品美女久久av网站| 91精品伊人久久大香线蕉| 成人亚洲欧美一区二区av| 高清欧美精品videossex| 免费观看在线日韩| 一二三四在线观看免费中文在 | 国产成人av激情在线播放| 国产欧美亚洲国产| 久久精品国产综合久久久 | 国产亚洲精品久久久com| 天天躁夜夜躁狠狠久久av| 国产乱来视频区| 国产国语露脸激情在线看| av黄色大香蕉| 免费久久久久久久精品成人欧美视频 | 国产爽快片一区二区三区| 我的女老师完整版在线观看| 国产xxxxx性猛交| 免费久久久久久久精品成人欧美视频 | 蜜桃在线观看..| 亚洲,一卡二卡三卡| 国产精品一区二区在线观看99| 又黄又粗又硬又大视频|