淺議農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估體系的構(gòu)建

丁求

摘 要：資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中重要的中介服務(wù)，在溝通鏈接買賣雙方及減少信息不對(duì)稱起了重要的作用。但是在我國(guó)農(nóng)村這個(gè)獨(dú)特的市場(chǎng)下，城市化的資產(chǎn)評(píng)估無(wú)用武之地。隨著農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的明確，交易的活躍，構(gòu)建農(nóng)村資產(chǎn)的獨(dú)特體系呼之欲出。應(yīng)盡快加強(qiáng)理論研究，建立農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，培育評(píng)估組織，制定法律法規(guī)。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估；農(nóng)村資產(chǎn)；市場(chǎng)化

資產(chǎn)評(píng)估是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷成長(zhǎng)起來(lái)的中介服務(wù)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮了重要作用。一般而言，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)利用“無(wú)形的手”對(duì)資源進(jìn)行合理配置，市場(chǎng)對(duì)公開交易的資產(chǎn)、企業(yè)等標(biāo)的物有其自身的價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制。但由于資產(chǎn)特性、交易機(jī)制等固有局限，某些資產(chǎn)或企業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易時(shí)可能出現(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制失靈的狀況，在這種情況下就需要專業(yè)評(píng)估人員根據(jù)相關(guān)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)為市場(chǎng)主體提供資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)，形成價(jià)值意見供市場(chǎng)主體決策時(shí)參考，以提高決策的合理性。因此，資產(chǎn)評(píng)估作為價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的補(bǔ)充為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的順利運(yùn)行提供支持，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中不可或缺的中介服務(wù)業(yè)。

國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于金融服務(wù)“三農(nóng)”發(fā)展的若干意見（國(guó)辦發(fā)〔2014〕17號(hào)）鼓勵(lì)“探索推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)建設(shè)，積極培育土地評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估等中介組織，建設(shè)具有國(guó)內(nèi)外影響力的農(nóng)產(chǎn)品交易中心”。在農(nóng)村金融中，資產(chǎn)評(píng)估主要是為抵押物、質(zhì)押進(jìn)行評(píng)估，供金融機(jī)構(gòu)貸款提供參考。

一、農(nóng)村資產(chǎn)的市場(chǎng)化不足導(dǎo)致農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估先天不足

首先是是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)模糊、不完整。農(nóng)村資產(chǎn)還沒(méi)有完全確權(quán)完成之前，農(nóng)民基本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，所占有的資產(chǎn)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記證書，一般都在村里和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的名冊(cè)中，只有在涉及拆遷的時(shí)候才拿出來(lái)，讓他們發(fā)揮重要的作用。所占有的資產(chǎn)只可以自用，無(wú)法抵押融資，更無(wú)法交易，甚至隨時(shí)面臨被剝奪的風(fēng)險(xiǎn)。

其次市場(chǎng)化的不足。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，就阻礙了市場(chǎng)交易的前提。我國(guó)農(nóng)村資產(chǎn)流轉(zhuǎn)制度和市場(chǎng)制度供給不足在一定程度上阻礙了我國(guó)農(nóng)村土地資產(chǎn)化。農(nóng)村資產(chǎn)流轉(zhuǎn)制度供給不足主要表現(xiàn)為：流轉(zhuǎn)主體的障礙、流轉(zhuǎn)權(quán)利的限制、流轉(zhuǎn)規(guī)則不明。農(nóng)村資產(chǎn)市場(chǎng)制度供給不足主要表現(xiàn)為：農(nóng)村資產(chǎn)市場(chǎng)體系不完善，農(nóng)村資產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)制缺乏。多年的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致同樣的資產(chǎn)不同的價(jià)格。農(nóng)村也同樣擁有土地、房產(chǎn)這些主要的資產(chǎn)，但是因?yàn)槭袌?chǎng)不同，價(jià)格就存在天壤之別。資產(chǎn)離不開市場(chǎng)因素，即使是小范圍的市場(chǎng)，離開了市場(chǎng)資產(chǎn)就無(wú)法以價(jià)格來(lái)衡量。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)以及其上的房屋為農(nóng)村主要的三大資產(chǎn)，但是目前都還沒(méi)有資產(chǎn)化，主要是滿足農(nóng)民自給自足的基本生活需要，是自然經(jīng)濟(jì)下的形態(tài)。但是市場(chǎng)的因素在緩慢地發(fā)酵，農(nóng)村的三大資產(chǎn)也在市場(chǎng)的力量下不斷地分化，處在市場(chǎng)化更好的城市邊緣，大部分走在進(jìn)行各類形式的交易，典型的就是深圳的城中村。而處在深山老林的資產(chǎn)，有的還是荒廢一片，無(wú)任何的價(jià)值。

現(xiàn)行的農(nóng)村資產(chǎn)制度，在一定程度上阻礙了我國(guó)農(nóng)村資產(chǎn)的評(píng)估。涉及對(duì)農(nóng)村資產(chǎn)的評(píng)估，土地管理法等相關(guān)法規(guī)都規(guī)定的比較明確，就是將農(nóng)戶的未來(lái)維持生存的收益進(jìn)行購(gòu)買，沒(méi)有資產(chǎn)評(píng)估的空間，沒(méi)有形成正常的市場(chǎng)價(jià)格表達(dá)機(jī)制，造成農(nóng)村資產(chǎn)價(jià)格扭曲。

二、農(nóng)村資產(chǎn)的市場(chǎng)化發(fā)展需要評(píng)估跟進(jìn)

現(xiàn)在要讓農(nóng)民擁有更多的資產(chǎn)性收益，確權(quán)頒證正在進(jìn)行中。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是農(nóng)民解決糧食問(wèn)題的資產(chǎn)，不少農(nóng)民進(jìn)城，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)跟著市場(chǎng)的節(jié)奏往集約化方向發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好、交通便利的地方，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)大部分都集中成片承包給經(jīng)營(yíng)者從事經(jīng)營(yíng)性種植，有的甚至搭建了廠房。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)租的租金也是一年比一年高。

宅基地使用權(quán)是滿足農(nóng)民住房需求，在本村內(nèi)有些零星交易，而現(xiàn)在隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，小城鎮(zhèn)建設(shè)的興起，靠近集鎮(zhèn)的地方的宅基地都私下出售給私人開發(fā)成為各類的小產(chǎn)權(quán)房，甚至有的靠近主要道路的附近都建設(shè)了高樓。這些房產(chǎn)，盡管沒(méi)有正式的產(chǎn)權(quán)證，也無(wú)法做按揭貸款，但是老百姓踴躍購(gòu)買。有的在自己家里的宅基地上建設(shè)成了高樓出售部分房產(chǎn)。

如果確權(quán)頒證完成，并進(jìn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記，農(nóng)村資產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)制構(gòu)建完善，相應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估也需要相應(yīng)跟進(jìn)。

三、現(xiàn)有的資產(chǎn)評(píng)估不適應(yīng)農(nóng)村資產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程

現(xiàn)代估價(jià)方法體系是基于市場(chǎng)環(huán)境假設(shè)為前提的，其常用的方法包括收益還原法、市場(chǎng)比較法和成本核算法。現(xiàn)代評(píng)估方法并不完全適用于中國(guó)國(guó)情的農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)。我國(guó)農(nóng)村資產(chǎn)獨(dú)特的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和保障功能決定了農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估方法設(shè)計(jì)需要更多的考量。市場(chǎng)比較法是指在求取待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將待估資產(chǎn)與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似資產(chǎn)交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該資產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估資產(chǎn)的評(píng)估日地價(jià)的方法。運(yùn)用市場(chǎng)比較法所求取的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格較吻合。但是，由于我國(guó)農(nóng)村資產(chǎn)市場(chǎng)不健全，流轉(zhuǎn)交易價(jià)格不規(guī)范，缺乏參照性。因此，在農(nóng)村資產(chǎn)市場(chǎng)體系尚未完全建立的情況下，不宜采用市場(chǎng)比較法。成本核算法是以資產(chǎn)開發(fā)所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和收益來(lái)推算價(jià)格的方法。成本核算法一般適用于新開發(fā)資產(chǎn)的估價(jià)，在農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用范圍有限。收益還原法是在估算資產(chǎn)在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估基準(zhǔn)日收益總和的一種方法。收益還原法中待估地的年總收益、還原利率等參數(shù)因子很難確定，阻礙了收益還原法在實(shí)際中的應(yīng)用。

我國(guó)農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估體系尚未建立，配套服務(wù)設(shè)施不全，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。1）缺乏專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估人員。目前從事農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估工作的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍大多集中于城市，很少涉及農(nóng)村土地，有從事農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)人員則更少。具有評(píng)估資格的專業(yè)人員有注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師，國(guó)家并沒(méi)有從法律層面上明確我國(guó)農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估主體。2）缺乏市場(chǎng)中介組織。一方面農(nóng)民獲取資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)信息的渠道較少，中介組織有利于搭建起資產(chǎn)評(píng)估需求方與評(píng)估方的橋梁，加強(qiáng)評(píng)估雙方信息互通，促進(jìn)農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估工作的開展，進(jìn)而促進(jìn)農(nóng)村資產(chǎn)流轉(zhuǎn)；另一方面有利于加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的監(jiān)督管理，保障需求方利益，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。3）缺乏政府對(duì)農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估的有效管理。由于農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估處于新生事物發(fā)展階段，政府對(duì)其管理處于探索階段，導(dǎo)致部分地方缺乏有效管理，主要表現(xiàn)為農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)不健全、監(jiān)督管理缺失、出現(xiàn)過(guò)分干預(yù)現(xiàn)象等。

四、構(gòu)建現(xiàn)有農(nóng)村資產(chǎn)的評(píng)估體系

在農(nóng)村還沒(méi)有完成融入全國(guó)的大市場(chǎng)之前，完全的城市化之前，需要構(gòu)建農(nóng)村資產(chǎn)自身的評(píng)估體系，進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村資產(chǎn)的融資、交易，活躍市場(chǎng)。

首先建立農(nóng)村資產(chǎn)動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)。任何的評(píng)估，都需要采集數(shù)據(jù)，了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況。充分利用各單位部門采集的農(nóng)村資產(chǎn)數(shù)據(jù)，金融機(jī)構(gòu)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地和財(cái)政部門等等。大量農(nóng)村資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，其對(duì)于準(zhǔn)確衡量農(nóng)村資產(chǎn)的價(jià)值和影響因素都具有重要的意義。例如縣城房產(chǎn)的價(jià)格體系、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)的價(jià)格體系，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)格體系等等。數(shù)據(jù)庫(kù)是農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)。同時(shí)根據(jù)經(jīng)濟(jì)形式、農(nóng)村的發(fā)展?fàn)顩r、法律的變動(dòng)以及農(nóng)村的資產(chǎn)處置，不斷調(diào)整其數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)。

其次是構(gòu)建農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)性工作。第一，加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估的理論研究，制定出農(nóng)村資產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規(guī)范；探索農(nóng)村資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估方法，建立具有全國(guó)性指導(dǎo)意義的評(píng)估技術(shù)路線。農(nóng)村資產(chǎn)如何評(píng)估，運(yùn)用什么樣的評(píng)估方法更科學(xué)，技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)需要在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上制定適合我國(guó)農(nóng)村實(shí)際情況的評(píng)估體系。第二，制定頒布農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律法規(guī)，為我國(guó)農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估的順利開展奠定夯實(shí)的基礎(chǔ)。農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估處于真空狀態(tài)，所以相關(guān)的法律法規(guī)需要重新建設(shè)，無(wú)法照搬城市化的評(píng)估內(nèi)容。第三，加快完善農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)性工作，盡快建立全國(guó)性的農(nóng)村資產(chǎn)分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在再全國(guó)性進(jìn)行確權(quán)頒證工作，可以進(jìn)一步將農(nóng)村的主要資產(chǎn)狀況摸清楚，構(gòu)建各類資產(chǎn)的分類狀況。第四，培育專業(yè)的農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，保障農(nóng)村土地價(jià)格的科學(xué)性、統(tǒng)一性和合理性。初期可以由政府相關(guān)部門承擔(dān)一定的責(zé)任，等市場(chǎng)化發(fā)展到一定階段，市場(chǎng)中的相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員發(fā)展處分，政府再完全交給市場(chǎng)。