三四線城市房地產(chǎn)的去庫存壓力有多大

潘家華

【摘要】我國三四線城市房地產(chǎn)市場缺乏活力，去庫存缺乏動力。雖然三四線城市房地產(chǎn)市場潛力巨大，但供需錯位，僅從供給側(cè)著力不能激發(fā)有效需求。三四線城市房地產(chǎn)市場動力源自于產(chǎn)業(yè)，政策導(dǎo)向需要鼓勵資金、技術(shù)、人才流入，形成高端、優(yōu)質(zhì)、特色的產(chǎn)業(yè)，保障就業(yè)、提升服務(wù)，從而激活其房地產(chǎn)市場。

【關(guān)鍵詞】三四線城市 房地產(chǎn)市場 去庫存 動力機(jī)制 【中圖分類號】F293.35 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

改革開放后的中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷三十多年高速增長后，進(jìn)入從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)提升的轉(zhuǎn)型發(fā)展階段。一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場，在現(xiàn)有存量高企、增長動力轉(zhuǎn)換和收入增速下行的情況下，一方面存在張力小、風(fēng)險高、壓力大的問題，發(fā)展舉步維艱；另一方面仍要擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長、保民生，發(fā)展?jié)摿薮?。因而激活地域廣闊而且數(shù)量巨大的三四線城市房地產(chǎn)市場，是我國全面建成小康社會的重要支撐和關(guān)鍵所在。

中西部地區(qū)二線城市和三四線城市分化嚴(yán)重

所謂“三四線”城市，并非是一個科學(xué)的概念，也沒有政策界定的標(biāo)準(zhǔn)，多源于行政等級、城市規(guī)模、發(fā)展水平和地緣空間的考慮。行政等級主要表明對資源的占有和配置地位。從規(guī)模上看，常住人口低于100萬的中小城市多在三四線城市行列。如果人均收入水平低于全國平均水平，也幾乎不可能躋身于一二線城市行列。從嚴(yán)格和廣義上講，沒有納入城市稱謂的“鎮(zhèn)”，人口多達(dá)數(shù)萬乃至超過10萬，尤其是中西部地區(qū)的鎮(zhèn)，也應(yīng)大致歸入三四線城市，而沒有或不必要再細(xì)化五六線甚至七八線城市。

如同當(dāng)年三線建設(shè)的“大三線”、“小三線”一樣，三四線城市也可大致分為中西部地區(qū)的“大三四線”城市和以東部地區(qū)中小城市為主體的“小三四線”城市。一般說來，東部地區(qū)一二線城市的外溢效應(yīng)，使得“小三四線”城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場整體處于較高水平；而中西部地區(qū)以省會城市為主體的二線城市對周邊的三四線城市具有虹吸效應(yīng)，使得這一地區(qū)的二線城市和三四線城市分化嚴(yán)重。因而，本文討論的重點(diǎn)是地處中西部的 “大三四線”城市，涵蓋行政層級地級及以下、建成區(qū)常住人口規(guī)模300-100萬人口的II型大城市和100萬以下、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后的地級市、縣級市和建制鎮(zhèn)。當(dāng)然，一些東部地區(qū)例如蘇北粵北的“小三四線”城市，也具有“大三四線”城市的許多共性。

中西部“大三四線”城市房地產(chǎn)市場潛力巨大

東部地區(qū)城市化水平高、房地產(chǎn)市場已近飽和、經(jīng)濟(jì)拓展的土地空間已近極限，但中西部地區(qū)的“大三四線”城市房地產(chǎn)有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?015年，中國城鎮(zhèn)化水平達(dá)到56.1%，東部地區(qū)多超過60%，浙江達(dá)到65.8%，上海更是接近90%，達(dá)到甚至超過一些發(fā)達(dá)國家的水平。西部地區(qū)的四川省2015年城鎮(zhèn)化率可望達(dá)到48%左右，比2014年的44.9%提升了大約3個百分點(diǎn)。中西部地區(qū)城市人口增加快，房地產(chǎn)需求規(guī)模也將不斷擴(kuò)大。東部地區(qū)大量的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口源自于中西部地區(qū)，這部分人口的相當(dāng)比例難以在東部地區(qū)市民化，他們或回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、或回鄉(xiāng)就業(yè)、或回鄉(xiāng)置業(yè)，大量返回中西部地區(qū)。中西部地區(qū)的河南、四川在外務(wù)工人口分別達(dá)到1000萬，貴州、安徽分別達(dá)到800萬，其中相當(dāng)部分可能回原籍市民化。房地產(chǎn)的需求源自于穩(wěn)定的生活需要，而返回中西部的“東歸”人員將成為三四線城市房地產(chǎn)市場的需求源泉。中西部地區(qū)有著大量的三四線城市，成為房地產(chǎn)市場的有效載體。全國19883個建制鎮(zhèn)，多數(shù)在中西部，是與當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境容量相適應(yīng)、就近城鎮(zhèn)化的容量巨大的載體。

三四線城市房價大幅攀升的空間并不大，大幅下降的空間也比較有限

從人口城市化數(shù)量趨勢看，盡管三四線城市有著巨大的房地產(chǎn)需求潛力，但是這種潛力的實(shí)現(xiàn)，受到多重因素的制約，包括表觀屬性的房地產(chǎn)存量、房價、政策等供給側(cè)因素，更受制于內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)和收入等有效需求因素。

不同于一二線城市的服務(wù)對象是全省、全國乃至于全世界，對于中西部地區(qū)的三四線城市，需求多是局地的，除了一些旅游熱點(diǎn)地區(qū)可能出現(xiàn)旅游度假房產(chǎn)外，至多也是在外務(wù)工人員回鄉(xiāng)的需求。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》報告，2015年末，商品房待售面積7.2億平方米，房屋竣工面積10.0億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積73.6億平方米。數(shù)量巨大而且不斷攀升的房地產(chǎn)存量，已經(jīng)由一二線大舉蔓延至三四線城市。一些非官方機(jī)構(gòu)的“鬼城”指數(shù)測算表明，上榜的前50個城市中，地級城市26個，縣級城市24個，幾乎沒有副省級及以上城市，除三亞、威海等旅游度假地產(chǎn)熱度高的東部城市外，余者幾乎全部位于中西部。多數(shù)三四線城市的房價在5000元左右每平方米，有的甚至低至2000元每平米。房地產(chǎn)刺激政策對三四線城市的效力也較為有限。

三四線城市房產(chǎn)市場供給在去庫存的政策環(huán)境下應(yīng)該利好，但是需求拉動似乎比較有限。經(jīng)濟(jì)增長動力不足，表明產(chǎn)業(yè)活力不夠，就業(yè)機(jī)會有限，當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)崗位規(guī)模和收入水平形成不了消化當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)存量的有效需求。在東部地區(qū)務(wù)工人員的收入難以形成一二線城市的購買能力，但是可能支撐中西部三四線城市的房地產(chǎn)市場。例如河南外出務(wù)工人員超過1000萬，如果1/3返回河南購房，按人均30平米，可消化至少1億平米存量。但是如果三四線城市沒有產(chǎn)業(yè)支撐，就業(yè)崗位匱乏，缺少收入來源，那么即使外出務(wù)工人員有能力回原籍中小城市買房，也難以留下來，這些房產(chǎn)或者作為春節(jié)“探親度假房”，或作為子女在城鎮(zhèn)中小學(xué)念書的暫住地，難以持續(xù)維系，更不用說抬高三四線城市的房價了。

三四線城市的房地產(chǎn)市場，有供給有需求，但難以匹配形成均衡。去庫存、降成本和降門檻等供給側(cè)政策具有表觀效應(yīng)，難以消除需求側(cè)穩(wěn)增長、保就業(yè)、增收入的內(nèi)在源泉缺失的困境。一般情況下，即使政策利好，三四線城市房價大幅攀升的空間并不大，但大幅下降的空間也比較有限?？紤]到房屋的建安成本、地價、稅費(fèi)等，在短期，開發(fā)商、銀行、地方政府和房屋業(yè)主也會極力維系房產(chǎn)市場價格的相對穩(wěn)定；在長期，三四線城市的房價則取決于產(chǎn)業(yè)支撐的需求活力。

城鄉(xiāng)差距、東部和中西部差距不斷放大，三四線城市房地產(chǎn)市場動力流失

消除三四線城市房地產(chǎn)的市場低迷，問題似乎不在于房地產(chǎn)的供給，而在于需求側(cè)的動力機(jī)制保障。封建朝代的達(dá)官貴人衣錦還鄉(xiāng)、魂歸故里，使得資金、技術(shù)、人才在城鄉(xiāng)間雙向流動，鄉(xiāng)間的文化、教育和醫(yī)療水平甚至超過城里，因而傳統(tǒng)社會里的城鄉(xiāng)差距沒有不斷擴(kuò)大。進(jìn)入工業(yè)化階段，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉大了城鄉(xiāng)公共服務(wù)的差距。新中國成立后，為了加速工業(yè)化建設(shè)，通過高考和征兵將農(nóng)村的優(yōu)質(zhì)人力資本轉(zhuǎn)移到城市，通過工農(nóng)產(chǎn)品剪刀差將農(nóng)業(yè)勞動的剩余價值轉(zhuǎn)移到工業(yè)，使得城鄉(xiāng)差距被政策機(jī)制固化、強(qiáng)化。在計劃體制下，城里一房難求；在市場體制下，人才資金不能到鄉(xiāng)村，因而房價只能是不斷攀高。

改革開放前，城鄉(xiāng)差距巨大，但地區(qū)差距相對較小，中西部城市員工工資中的地區(qū)補(bǔ)貼，使同工資級別員工在三四線城市的收入高于東部地區(qū)。改革開放后，在資本、市場的拉動下，中西部地區(qū)大量的投資、技術(shù)和體制內(nèi)人才“孔雀東南飛”，使得東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求成倍放大，中西部三四線城市住房需求壓力緩解，甚至一些“三線基地”整體搬遷后大量閑置員工住房。在市場和行政力量的雙重作用下，中西部地區(qū)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和人力資本大規(guī)模凈流出，使東部和中西部差異不斷放大，三四線城市的房地產(chǎn)市場動力逐漸流失。

許多發(fā)達(dá)國家也存在地區(qū)差異，但是發(fā)展相對均衡。以美國為例，著名常青藤大學(xué)普林斯頓是一座別具特色的鄉(xiāng)村都市，面積約7平方公里，人口3萬。美國硅谷也并非是“國家級高新區(qū)”。加州大學(xué)10個分校，遍布加州南北，沒有在一個集中的“高教園區(qū)”。在我國，國家級中心城市壟斷了國家級的優(yōu)質(zhì)教育、科技、產(chǎn)業(yè)、金融資源，省內(nèi)省會城市一城獨(dú)大，一二線城市房價高企、三四線城市“鬼城”橫行，這可能是我國中西部三四線城市房地產(chǎn)市場動力機(jī)制缺失的根本原因。

激活三四線城市房地產(chǎn)市場機(jī)制的政策導(dǎo)向

國務(wù)院在2014年3月頒布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，以“合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）”等為條件，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開城區(qū)人口50萬-100萬的城市落戶限制，嚴(yán)格控制城區(qū)人口500萬以上的特大城市人口規(guī)模。從三四線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際看，全面放開落戶城市的吸引力不夠，嚴(yán)格控制落戶城市的人口紓解困難。2015年12月召開的中央城市工作會議，要求推動以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮這一擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力。去庫存、擴(kuò)內(nèi)需的重點(diǎn)，顯然是激活數(shù)量眾多、分布廣泛且人口相對密集、潛力巨大的三四線城市房地產(chǎn)市場。

從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗和中國傳統(tǒng)社會資本人才雙向流動的實(shí)踐看，落實(shí)城鎮(zhèn)化規(guī)劃要靠產(chǎn)業(yè)支撐、產(chǎn)城一體，只有一二線城市高度集中的優(yōu)質(zhì)資本、技術(shù)和人才注入三四線城市，才有可能使三四線城市的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。首先，要使逃離“北上廣”的白領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)們，在三四線城市有就業(yè)、有事業(yè)、有服務(wù)。與之相匹配的，必須有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的支撐。工業(yè)制造業(yè)是就業(yè)的主力和經(jīng)濟(jì)增長的動力，但是，激活中西部城市房地產(chǎn)和拉動內(nèi)需的必須是高端制造業(yè)，不能是東部淘汰下來的落后產(chǎn)能的“梯度”轉(zhuǎn)移。事實(shí)上，一些央企的先進(jìn)制造業(yè)基地和科研院所，就分布在三四線城市，如洛陽、襄樊、綿陽等地。其次，均衡均質(zhì)配置優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源。一座學(xué)?？梢允且蛔鞘?，高等教育資源提升的服務(wù)、拉動的就業(yè)、帶動的房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于低端制造企業(yè)。如果北京、上海等一線城市的優(yōu)質(zhì)教育、科技、醫(yī)療和文化資源能夠均衡配置到三四線城市，那么大城市人口的嚴(yán)格控制不需要、“城市病”不存在，三四線城市的房地產(chǎn)去庫存、拉內(nèi)需、穩(wěn)增長也就實(shí)現(xiàn)了。第三，培植小城鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)，不在于大，而在于優(yōu)，在于強(qiáng)。對一些地理標(biāo)識產(chǎn)品、名優(yōu)特產(chǎn)品開展深加工，從而就地轉(zhuǎn)移大量的農(nóng)業(yè)勞動力，提升中西部的城市化水平，為三四線城市的房地產(chǎn)市場注入動力。

因而，激活三四線城市房地產(chǎn)市場機(jī)制的政策導(dǎo)向不在房地產(chǎn)自身，而在于產(chǎn)業(yè)。沒有產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是沒有市場的，城市是沒有活力的。城不在大，關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)高端、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、產(chǎn)品特色。硅谷的房價高企，是高科技電子產(chǎn)業(yè)拉動的；底特律房產(chǎn)變垃圾，是汽車產(chǎn)業(yè)衰敗引發(fā)的。

（作者為中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長、研究員）

【參考文獻(xiàn)】

①《中央城市工作會議在北京舉行》，新華網(wǎng)，2015年12月22日。

責(zé)編/張寒 美編/于珊