關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用項(xiàng)目成本管理的探討

劉芬

摘要：在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，成本管理在項(xiàng)目成本控制和項(xiàng)目總體效益的提升上能夠發(fā)揮關(guān)鍵性作用。本文分析了在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)初期、項(xiàng)目開發(fā)過程中、項(xiàng)目完工后項(xiàng)目成本管理的運(yùn)用情況，并提出了運(yùn)用項(xiàng)目成本管理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目成本 管理措施

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，項(xiàng)目成本管理指的是按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)和具體要求，在實(shí)施中合理地組織、實(shí)施、控制、分析、考核項(xiàng)目成本，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)化管理、降低成本、提高總體效益的目標(biāo)。當(dāng)前，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要提高經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)不斷加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，在重視生產(chǎn)管理的同時(shí)，還要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)決策管理，努力提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體效益，使自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

一、項(xiàng)目成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用

（一）項(xiàng)目開發(fā)初期的運(yùn)用

1、在設(shè)計(jì)階段的運(yùn)用

通常來說，初步階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資產(chǎn)生影響的可能性非常大；與之相比，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響要小一些；而施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響最小，可見在設(shè)計(jì)階段內(nèi)部各環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目成本的影響也有一定不同。設(shè)計(jì)階段的相關(guān)工作尤其是投資決策將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制產(chǎn)生關(guān)鍵性影響。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)在項(xiàng)目投資中所占的比例很少，通常只有1%上下，然而這極少數(shù)的投入能夠換來極為可觀的回報(bào)，它會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本造成不低于75%的影響。

2、在項(xiàng)目開發(fā)之初的運(yùn)用

在項(xiàng)目開發(fā)之初，需對(duì)所投資項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目投資測(cè)算、利潤(rùn)測(cè)算，但當(dāng)前目標(biāo)測(cè)算方法單一，測(cè)算考慮不周全，導(dǎo)致利潤(rùn)測(cè)算和投資回報(bào)率測(cè)算偏差較大。項(xiàng)目方案確定后開工之前也要進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算，即項(xiàng)目成本預(yù)算，預(yù)算包含一個(gè)項(xiàng)目所有的費(fèi)用，但當(dāng)前數(shù)據(jù)的來源僅限于以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為主，財(cái)務(wù)為了計(jì)算出利潤(rùn)，采用不同部門所提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性也無法全部核實(shí)，導(dǎo)致計(jì)算出總的利潤(rùn)有偏差。

（二）在項(xiàng)目開發(fā)過程中的運(yùn)用

按性質(zhì)來說，招投標(biāo)分為兩類，一是閉口的，二是不閉口的，按照形式劃分，則可以分為工程量招標(biāo)、施工圖招標(biāo)以及費(fèi)率招標(biāo)等，根據(jù)具體情況作出不同的招標(biāo)方式選擇。對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)者而言，要盡早了解項(xiàng)目的大致造價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)期價(jià)格的提前確定。具體來說，可以從兩個(gè)方面采取措施。一方面，采用閉口價(jià)格，然而選擇閉口價(jià)應(yīng)有前提，即施工圖紙出齊，一般多層住宅采用該方式。另一方面，選取非閉口價(jià)包干時(shí)，在施工圖出齊后，可以進(jìn)行預(yù)算審價(jià)，不僅要審核施工單位預(yù)算，而且要采取包干的方式，這有利于較早敲定工程造價(jià)。但當(dāng)前開工后目標(biāo)成本管理落后，沒有及時(shí)跟蹤數(shù)據(jù)，無法第一時(shí)間知道成本狀況，不能及時(shí)反映動(dòng)態(tài)項(xiàng)目成本。

（三）在項(xiàng)目完工后的運(yùn)用

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，工程過程造價(jià)監(jiān)控同樣應(yīng)當(dāng)引起重視。所謂工程過程造價(jià)監(jiān)控，指的是社會(huì)中介機(jī)構(gòu)接受發(fā)包方的委托，使用專業(yè)技術(shù)，從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)開始到項(xiàng)目竣工結(jié)算，為建筑單位進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的過程、方位的造價(jià)咨詢服務(wù)。借助于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)監(jiān)控，有利于為投資價(jià)款合理使用提供一定程度的保證，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的投資效益發(fā)揮到最大水平。在項(xiàng)目完工后，目標(biāo)成本的管理基本上結(jié)束了，但由于沒有及時(shí)進(jìn)行歸納和總結(jié)，加之認(rèn)為項(xiàng)目已完成無需再花費(fèi)精力去總結(jié)，因此造成目標(biāo)成本預(yù)決算出現(xiàn)偏差。

二、運(yùn)用項(xiàng)目成本管理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的措施

（一）項(xiàng)目成本管理控制措施

1、經(jīng)濟(jì)措施

要對(duì)人員方面的支出進(jìn)行有效管理，積極培訓(xùn)和訓(xùn)練員工很有必要，需要制定和實(shí)施有效的獎(jiǎng)懲制度，完善激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)員工工作熱情與積極性。人工費(fèi)雖然占整體目標(biāo)成本比重小，但不能忽視一支訓(xùn)練有素隊(duì)伍所起到的直接作用。

2、技術(shù)措施

要做好施工方案的設(shè)計(jì)工作，保證方案的經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)先進(jìn)性，從而促進(jìn)施工工期的時(shí)段、施工質(zhì)量的提升以及項(xiàng)目成本減低的最終目標(biāo)。一般來說，施工方案有四個(gè)組成部分，即施工方法、施工順序、施工器具以及流水施工的組織工作。要充分考慮成本因素對(duì)施工方案予以優(yōu)化分析和選擇。在項(xiàng)目施工中，應(yīng)積極嘗試提高工藝、減少消耗的新技術(shù)、新材料、新方法，以技術(shù)手段為核心展開成本控制。

3、組織措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的首要負(fù)責(zé)者是項(xiàng)目經(jīng)理，因此，項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)項(xiàng)目成本管理工作進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和管理，組織相關(guān)人員落實(shí)各項(xiàng)管理制度，在第一時(shí)間掌握和分析盈虧情況。合同實(shí)施及管理工作通常由成本控制部負(fù)責(zé)，特別是項(xiàng)目進(jìn)度款的申報(bào)、催款以及施工賠償問題的處理，要做好合同預(yù)算管理，通過合理預(yù)算降低成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工技術(shù)和進(jìn)度的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)是工程技術(shù)部，要在保證工期和質(zhì)量的前提下改進(jìn)技術(shù)，積極嘗試先進(jìn)技術(shù)，通過工作效率的提高來減少工程造價(jià)。財(cái)務(wù)工作由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，要對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行及時(shí)的記錄和分析，對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行有效調(diào)度。

（二）解決目標(biāo)成本管理過程中問題的措施

在項(xiàng)目開發(fā)之初，根據(jù)市場(chǎng)行情設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品類型，多做幾種方案，多維度考慮，從中選擇最優(yōu)，使投資回報(bào)最高、利潤(rùn)最大化。

在項(xiàng)目開工后，用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的目標(biāo)成本管理方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤管理，使項(xiàng)目處于可控狀態(tài)。

在項(xiàng)目完工后，需要及時(shí)整理項(xiàng)目各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并與預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，明確控制較好的方面，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目出現(xiàn)問題的地方進(jìn)行總結(jié)，為其他項(xiàng)目決策提供參考數(shù)據(jù)。

三、結(jié)束語(yǔ)

項(xiàng)目成本管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制和總體效益的提高有十分積極的意義，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的不同階段，項(xiàng)目成本管理有著廣泛的運(yùn)用空間，要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，就需要將成本管理運(yùn)用于項(xiàng)目開發(fā)初，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)后三個(gè)階段中，注重已完成項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)歸納和總結(jié)。

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