總理報告透露：第三輪樓市政策暖風漸起

楊紅旭

本次政府工作報告，在去年的基礎之上，進一步減少了打壓的口氣，甚至轉(zhuǎn)而溫情脈脈，除了2009年3月，如此暖意實屬罕見。

在今年的“兩會”政府工作報告中，多處提及房地產(chǎn)，總體來看，政策口吻相比前幾年有所軟化，尤其是支持改善性住房需求的提法，比較罕見。當前管理層對住宅市場的態(tài)度，可窺一斑。具體來看，政府報告涉及房地產(chǎn)的主要內(nèi)容有四點。

其一，穩(wěn)定住房消費。在報告的“加快培育消費增長點”一項提出：促進養(yǎng)老家政健康消費，壯大信息消費，提升旅游休閑消費，推動綠色消費，穩(wěn)定住房消費，擴大教育文化體育消費。這也是2014年10月國務院常務會議精神的重申。從中可知，住房消費對于穩(wěn)經(jīng)濟、惠民生的重要性。

作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)通過兩條路徑影響經(jīng)濟。一方面是通過房地產(chǎn)投資，尤其是開發(fā)投資，拉動作為經(jīng)濟三駕馬車的“投資”。另一方面通過住房消費，拉動作為經(jīng)濟三駕馬車的“消費”。在中國經(jīng)濟新常態(tài)的背景之下，談投資拉動已招人厭了，撐頂消費，總歸沒錯。所以，不談房地產(chǎn)開發(fā)投資，大談莊房消費。住房消費包括自住性購房、租房、裝修等。今年1月，住建部下發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》、三委發(fā)文公積金租房提取條件放寬，就是為了落實中央刺激住房消費的方針。

其二，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍，農(nóng)村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統(tǒng)籌推進農(nóng)房抗震改造。

按國家的規(guī)劃，“十二五”期間新建保障性安居工程3600萬套，2011-2014年四年已新開工3230萬套，加上今年計劃的740萬套，最終將達3970萬套左右，必將超額完成任務。這在中國住房保障發(fā)展史上，甚至放眼全球，也是空前絕后的偉大民生工程。當然，也確實存在一些地方政府為了完成任務而盲目建設，導致供過于求或供需錯配（比如選址偏遠郊，配套跟不上，導致群眾不愿申購或申租），但總體來看瑕不掩瑜。

從保障房的結(jié)構(gòu)來看，“十二五”期間棚改房一直是重頭戲。2015年棚改房新開工580萬套，比2014年還要多，而且占保障房新開工套數(shù)的比重高達78%。2013年國務院提出2013年至2017年要完成改造各類棚戶區(qū)1000萬戶的目標，2014年國務院提要求推進改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。住建部也表示，努力實現(xiàn)2015年基本完成林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造任務，2017年基本完成獨立工礦區(qū)棚戶區(qū)改造任務。

事實上，棚改房已成為近幾年拉動投資、改善民生的重點工作。2014年4月央行提供1萬億元PSL（抵押補充貸款）給國家開發(fā)銀行用以發(fā)放棚改貸款，分三年發(fā)放。2014年的已發(fā)放的貸款利率定為4.5%，比普通貸款利率低1.5個百分點左右。

值得關注的是，除了城鎮(zhèn)地區(qū)的棚改之外，近幾年中央也漸漸開始重視農(nóng)村危房改造。從2008年開始至2014年，全國共實施農(nóng)村危房改造1684萬套，中央累計安排1192億元補助資金支持農(nóng)村危房改造。今年政府報告中提出：2015年全國計劃改造農(nóng)村危房366萬戶，比去年增加100萬戶。初步估算2015年至2020年全國還需改造農(nóng)村危房2700萬戶，由此可見，縣域、農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的住房改造，也是未來幾年的一項重要工作。

其三，收購存量房用作保障，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。從發(fā)達國家經(jīng)驗來看，住房保障的方式會經(jīng)歷兩個階段：先是新建房屋為主，后來轉(zhuǎn)向貨幣補貼為主。在房屋短缺時期，只能通過新建增加房源，而告別這個階段后，貨幣補貼的效率更高。困難群體可以拿著補貼，按照自己的需求和意愿，去市場上購房或租房。

而就近期來看，還要考慮到商品住宅市場低迷的因素。加大貨幣補貼的力度，就意味著會產(chǎn)生更多的商品房購買或租賃的需求。更為重要的是，“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”，意味著中央明確要求地方政府少建保障房，轉(zhuǎn)而收購存量的商品房，這等于說政府在幫開發(fā)商去庫存。多數(shù)城市住宅庫存量大，是導致市場低迷、房價下跌的直接因素。去年住建部就曾表示要千方百計去庫存，今年年初也在內(nèi)部引導地方政府少建保障，轉(zhuǎn)而收購存量房。如今中央明確提出，則接下去住建部可能會發(fā)文，即便不公開發(fā)文，地方政府也會加大執(zhí)行力度。如此，則必將加快三四線城市去庫存的節(jié)奏。

其四。加碼刺激需求。堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這條與房地產(chǎn)調(diào)控，與商品住宅市場需求變化有關，所以對2015年樓市走向影響最大。

這句話，又可細分為兩層意思：第一層是分類指導，這其實是重復了去年政府報告：針對不同城市情況分類調(diào)控。去年3月提出這一方針后，地產(chǎn)股大漲，其后地方政府找到了“尚方寶劍”，紛紛救市，尤其是取消了限購。今年又加了“因地施策，落實地方政府主體責任”，等于加重了語氣，更加明確的引導、鼓勵地方政府救市。

第二層意思非常有新意，“支持居民自住和改善性住房需求”。這樣的表述已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)了。筆者回顧了過去十年的政府工作報告，關于房地產(chǎn)調(diào)控最常用的措辭有兩條：抑制房價過快上漲、抑制投資投機性購房需求。2014年的政府工作報告中，第一句話消失了，但第二句話仍然存在。而今年，這兩句話都消失了。同時，反而增加了一句鼓勁的話：支持居民自住和改善性住房需求。政府表態(tài)支持剛需，一般不會犯錯，但提出支持改善需求，確實需要勇氣。

過去十年的政府報告中，只有一個年份，也即2009年3月兩會，當時受2008年國際金融危機沖擊，中國樓市與現(xiàn)在相似的低迷。那時政府報告提出：采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，落實好支持居民購買自住性和改善性住房的信貸、稅收和其他政策。對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策：對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，按不同年限實行有區(qū)別的稅收減免政策。

綜上所述，本次政府工作報告，在去年的基礎之上，進一步減少了打壓的口氣，甚至轉(zhuǎn)而溫情脈脈，除了2009年3月，如此暖意實屬罕見。

從外部環(huán)境與樓市形勢分析，中央對房地產(chǎn)的態(tài)度之所以緩和，有兩點原因：一方面，2014年全國樓市顯著降溫，拖了經(jīng)濟后腿，也不利于金融穩(wěn)定；另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控的方式正由行政下預轉(zhuǎn)向長效機制，需要更加尊重市場機制。

據(jù)此展望，2015年房地產(chǎn)政策還將加碼放松。2014年經(jīng)歷了兩輪放松，第一輪是二三季度地方政府紛紛救市：第二輪是9月30日“央四條”放松房貸，同時11月至今還有一次降準、兩次降息，在貨幣信貸方面助推購房需求。

預計兩會之后，還會有第三輪放松：為了更好的落實“穩(wěn)定住房消費、支持居民自住和改善性住房需求、增加貨幣補貼、存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”等方針，有關部委（如住建部、央行銀監(jiān)會、財政國稅）可能出臺少量政策，比如支持二套房貸、降低交易稅等；而地方政府必然繼續(xù)救市。

在此政策暖風之下，2015年全國樓市必然趨于企穩(wěn)，其中一二線城市將率先復蘇，房價也將止跌反彈。自住性購房者，應把握好當下較好的購房時機。