簡述房產(chǎn)測繪技術(shù)

許森

摘 要：房屋面積的測量其計量必須遵照國家法律的規(guī)定進行，同時相關(guān)的法律法規(guī)為房屋面積的公正計量順利開展提供法律保障和依據(jù)。房產(chǎn)測繪是運用精密的測繪儀器、科學(xué)的測繪技術(shù)對房屋的面積、權(quán)屬狀況等進行專業(yè)測量。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)測繪作為一個新型行業(yè)越來越受到關(guān)注。本文簡要介紹了房產(chǎn)測繪的內(nèi)容以及對房產(chǎn)測繪的方式進行探討。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；面積

1 概述

房產(chǎn)測繪對房屋和土地進行測繪，是測繪技術(shù)與房地產(chǎn)政策相結(jié)合的一項測繪工作，它的主要對象是房屋和土地，目的是反映各個單位與個人分戶占有房產(chǎn)及使用土地情況，基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。

為了房產(chǎn)測繪更加現(xiàn)實性、標(biāo)準(zhǔn)性和規(guī)范性，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局在2000年2月22日發(fā)布了《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GS/T17986—2000），并在同年的8月1日起實施，同時廢止國家測繪局1991年5月發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》。房產(chǎn)測繪是很有必要的，尤其是在如今房價不斷飆漲的情況下，房屋的面積真可以用“寸土寸金”來形容，房屋的每一寸面積都直接關(guān)系到房屋所有者的經(jīng)濟利益。所以說，房產(chǎn)測繪是一項復(fù)雜的工程，房產(chǎn)測繪工作對測繪人員的素質(zhì)、儀器設(shè)備及測繪單位資質(zhì)要求比較高。按照國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，只有通過官方機構(gòu)審查和認(rèn)可，并取得房產(chǎn)測繪的相關(guān)證書資格的機構(gòu)和個人才能從事房地產(chǎn)測繪工作。房地產(chǎn)測繪必須遵循精確性、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化等原則。

2 房產(chǎn)測繪的方式

2.1 平面位置和高程的確定

測定地面點的空間位置是房產(chǎn)測繪的基本工作，而地面點空間位置又是由平面位置和高程來確定。

（1）平面位置的確定

水處于靜止時的表面稱為水準(zhǔn)面，大地水準(zhǔn)面是指洋處于靜止時的表面并延伸穿過整個大陸、島嶼所形成的閉合曲面。房產(chǎn)測量的過程中我們是以大地水準(zhǔn)面為基準(zhǔn)面，而地面點的平面位置用該點在大地水準(zhǔn)面上的位置來表示。實質(zhì)上來說，水準(zhǔn)面不同于水平面，水平面是指與水準(zhǔn)面相切的平面，但是由于地球扁率（長、短半徑之差與長半徑之比）很小，在房產(chǎn)測繪中我們近似地將地球視為圓形的。我們知道地球的半徑是6371km，而我們測量的區(qū)域一般都比較小，按照規(guī)定，當(dāng)測量區(qū)域半徑小于10km時，可以將該區(qū)域的地球表面視作平面，即以水平面代替水準(zhǔn)面。因此，房產(chǎn)測繪時的面積是指水平投影面積。

（2）高程

測量過程中我們是以鉛垂線為基準(zhǔn)線。地面點到大地水準(zhǔn)面的鉛垂距離稱為絕對高程，即我們通常所說的“海拔高度”。我們知道水準(zhǔn)面有無數(shù)多個，地面點到大地水準(zhǔn)面之外的任一水準(zhǔn)面的鉛垂距離，稱為相對高程。世界各國或地區(qū)，通常是在海邊設(shè)立驗潮站，進行長期觀測，獲取該地區(qū)海水的平均高度，以該平均海面為大地水準(zhǔn)面。在我國有“1956年黃海高程系”和“1985年國家高程基準(zhǔn)” ?！?956年黃海高程系”是以青島驗潮站1950—1956年間獲得的黃海平均海水面作為大地水準(zhǔn)面，測得國家水準(zhǔn)原點（青島原點）高程為72.289m。“1985年國家高程基準(zhǔn)”是1985年1月1日我國開始執(zhí)行的新高程基準(zhǔn)，它是以青島驗潮站1952—1979年間獲得的黃海平均海水面作為大地水準(zhǔn)面，國家水準(zhǔn)原點（青島原點）高程為72.260m。

2.2 土地面積測繪

土地面積測繪是土地數(shù)據(jù)資料和土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成內(nèi)容。土地面積測繪的目的是為各土地權(quán)屬單位或個人算出土地總面積及各類土地面積。

在土地測量中常會用到一個專業(yè)名詞“丘”，“丘”是指地表上一塊有界空間的地塊。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，丘的權(quán)屬線就是界址點的連線，丘可以分為獨立丘和組合丘。獨立丘是指一塊兒地只屬于一個單位或個人，一塊地為幾個單位共同擁有時成為組合丘。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)范》的規(guī)定，以下幾種情形土地不計入用地面積的范圍：公共的冷巷、巷道或間距地；市政馬路、街道等；公共的河灘、水溝；經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地以及其他按規(guī)定不計入宗地的面積。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，界止點分為三級；精度要求按《房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)范》執(zhí)行。

2.2.1房屋建筑面積的測算

房屋的建筑面積是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離在2.20m以上的永久性結(jié)構(gòu)的房屋的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。應(yīng)當(dāng)指出的是，如果同一房屋，結(jié)構(gòu)、層次不相同時，應(yīng)分別計算建筑面積。房屋建筑面積的測算依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)是國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）及房屋所在城市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)《房屋面積測算技術(shù)規(guī)程》（DB11/T661-2009）。

（1）在以下情況下需要計算全部建筑面積：①房屋的門廳、大廳內(nèi)的回廊超過2.2m以上的部分、挑樓、全封閉的陽臺均按照水平投影面積計算；②房屋外的樓梯間、水箱間、電梯機房、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口、斜面結(jié)構(gòu)屋頂?shù)雀叨仍?.2m以上的部分、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位、兩房屋間有上蓋和柱的走廊以及房屋間封閉的架空通廊、玻璃幕墻、有柱的車棚、貨棚、有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗等均按照外圍水平面積計算；③有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計算建筑面積；④房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積；⑤樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

（2）在以下情況下需要計算一半建筑面積：①與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算；②獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算；③未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算；④無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算；⑤有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

（3）以下幾種情況建筑面積不需計算：①突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等；②房屋之間無上蓋的架空通廊，房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；③活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；④獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；⑤與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫；⑥騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

2.2.2共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

以下共有建筑面積需要進行分?jǐn)偅孩俟彩褂玫碾娞菥?、管道井、水泵房、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、大堂、值班警衛(wèi)用房等；②單元與共有建筑之間的墻體以及外墻（包括山墻）；③本層共有走廊等。

共有建筑面積分?jǐn)倯?yīng)遵循以下原則：①產(chǎn)權(quán)雙方有合法的權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計算分?jǐn)偅虎跓o權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)建筑面積比例進行計算分?jǐn)偂?/p>

分?jǐn)偟姆椒ǎ孩偃绻嵌鄬由唐纷≌瑯?，則須結(jié)合整幢房屋和共有建筑面的分?jǐn)傁禂?shù)，然后根據(jù)套內(nèi)建筑面積比例進行分?jǐn)?；②如果是綜合樓，則需要根據(jù)整幢房內(nèi)的不同功能來確定面積分?jǐn)傁禂?shù)，在結(jié)合幢內(nèi)的建筑面積比例進行分?jǐn)偂?/p>

3 總結(jié)

隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，為了加強房產(chǎn)市場的管理，維護房產(chǎn)市場秩序，房產(chǎn)測繪工作逐漸成為房產(chǎn)管理工作中的重要環(huán)節(jié)。房產(chǎn)測繪是一項比較系統(tǒng)、復(fù)雜的工作，房產(chǎn)測繪單位不僅要求具備精湛的測繪技術(shù)、先進的測繪設(shè)備，而且應(yīng)當(dāng)是獨立的經(jīng)濟實體，與房產(chǎn)測繪委托人不得有任何利益關(guān)系，從而保障房產(chǎn)權(quán)利人的利益，規(guī)范房產(chǎn)測繪市場。