房地產(chǎn)面積分?jǐn)偹惴ǖ难芯亢蛯崿F(xiàn)

徐 平 車建仁

（1.廣東省核工業(yè)地質(zhì)局測繪院 廣東廣州 510000；2.廣州市房地產(chǎn)測繪院 廣東廣州51000）

1 前沿

隨著近年來房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展及房屋價格的持續(xù)走高，“寸士寸金”已不是神話，房屋公共面積的分?jǐn)傄殉蔀閺V大買房人和賣房人關(guān)注的焦點。本文從房產(chǎn)測量規(guī)范與數(shù)據(jù)庫設(shè)計相結(jié)合中進行研究，看看能否實現(xiàn)房地產(chǎn)面積分?jǐn)偹惴ā?/p>

2 共有建筑面積分?jǐn)?/h2>

在房地產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)中，共有建筑面積分?jǐn)偸呛诵臉I(yè)務(wù)。共有建筑面積的定義是：多產(chǎn)權(quán)房屋里，多個產(chǎn)權(quán)人共同占有或使用的建筑面積稱為共有建筑面積。單產(chǎn)權(quán)房屋只有一個產(chǎn)權(quán)人，沒有共有建筑面積。

2.1 分?jǐn)偰Ｊ?/h3>

根據(jù)國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》對于共有建筑面積的分?jǐn)?，?zhí)行按比例分?jǐn)偟脑瓌t，共分5種分?jǐn)偰Ｊ?，大樓分?jǐn)偅δ芊謹(jǐn)?，層間分?jǐn)?，垂直分?jǐn)偅瑢觾?nèi)分?jǐn)?，由上而下依次進行。即先將整幢的共有建筑面積分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū)；功能區(qū)分到的分?jǐn)偯娣e加上其自身的共有建筑面積，再分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)內(nèi)各個層，層分到的分?jǐn)偯娣e加上其自身的共有建筑面積，最后分?jǐn)傊粮鱾€單元，從而得到各單元的建筑面積。

2.2 共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)

共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)為共有建筑面積與各相關(guān)套內(nèi)建筑面積之和的比值，在進行面積分?jǐn)倳r，各單元的分?jǐn)偯娣e為單元面積和分?jǐn)傁禂?shù)之積。

按相關(guān)建筑面積進行共有建筑面積分?jǐn)?，按下式進行計算:

式中：K 為面積分?jǐn)傁禂?shù)；Si 為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e,m2；

ΔSi：為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；∑δSi：為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2；∑Si：為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和m2。

在分?jǐn)偯娣e計算中，各單元所分?jǐn)偟拿娣eδSi=K×Si。由于各單元面積及Si 已知，因此，確定分?jǐn)傁禂?shù)k就確定了該單元所要分?jǐn)偟拿娣e。

3 分?jǐn)偭鞒淘O(shè)計及數(shù)據(jù)庫設(shè)計

3.1 各個分?jǐn)偰Ｊ椒謹(jǐn)傁禂?shù)的確定

層內(nèi)分?jǐn)?層內(nèi)分?jǐn)傢椀拿娣e/參加層內(nèi)分?jǐn)偟母鱾€單元的面積總和

垂直分?jǐn)?垂直分?jǐn)傢椀拿娣e/參加垂直分?jǐn)偟母鱾€單元的面積總和

層間分?jǐn)?層間分?jǐn)傢椀拿娣e/(參加層內(nèi)分?jǐn)偟母鱾€單元的面積總和+各個單元層內(nèi)分?jǐn)偟降拿娣e+各個單元垂直分?jǐn)偟降拿娣e)

功能分?jǐn)?功能分?jǐn)傢椀拿娣e/(參加功能分?jǐn)偟母鱾€單元面積總和+各個單元層內(nèi)分?jǐn)偟降拿娣e+各個單元垂直分?jǐn)偟降拿娣e+各個單元層間分?jǐn)偟降拿娣e)

大樓分?jǐn)?大樓分?jǐn)傢椀拿娣e/(參加功能分?jǐn)偟母鱾€單元面積總和

+各個單元層內(nèi)分?jǐn)偟降拿娣e+各個單元垂直分?jǐn)偟降拿娣e+各個單元層間分?jǐn)偟降拿娣e+各個單元功能分?jǐn)偟降拿娣e)

表1 單元定義表

3.2 數(shù)據(jù)庫設(shè)計

根據(jù)分?jǐn)傆嬎阒杏玫降母鞣N參數(shù)，本文在數(shù)據(jù)庫中建立了與之對應(yīng)的字段，主要字段如上表所示。

表2 分?jǐn)傢椖勘?/p>

表3 分?jǐn)偨Y(jié)果表

分?jǐn)偨Y(jié)果保存了分?jǐn)傢椇头謹(jǐn)倖卧年P(guān)聯(lián)關(guān)系及單元從該分?jǐn)傢椫蟹謹(jǐn)偟降拿娣e。

3.3 面積分?jǐn)偟膱?zhí)行流程

圖1 面積分?jǐn)倛?zhí)行流程圖

3.3.1 面積分?jǐn)偪偭鞒贪凑辗謹(jǐn)偰Ｊ綄Ψ謹(jǐn)傢椷M行歸類，將分?jǐn)偰Ｊ较嗤姆謹(jǐn)傢椃謹(jǐn)傢椃胖脼橄嗤募现小Ｓ煞謹(jǐn)偰Ｊ降姆N類可以得到5個分?jǐn)傢椉稀Ｔ趯?個集合執(zhí)行分?jǐn)倳r，按照從層內(nèi)到大樓的順序分別對集合內(nèi)的分?jǐn)傢棃?zhí)行分?jǐn)傆嬎?。流程如上圖所示。

3.3.2 分?jǐn)傢椀姆謹(jǐn)傆嬎?/p>

在對集合內(nèi)的分?jǐn)傢棃?zhí)行分?jǐn)倳r，流程如圖所示：

(1)獲取當(dāng)前分?jǐn)傢椀拿娣e，該值由分?jǐn)傢椖勘碇械膕hrmj 字段提供。

(2)獲取參加當(dāng)前分?jǐn)傢椀膯卧娣e及該單元分?jǐn)偟降钠渌謹(jǐn)傢椀拿娣e，以兩種面積之和作為分?jǐn)偣街械姆帜窼i 參與分?jǐn)傆嬎?。其中，參加分?jǐn)偟膯卧娣e從數(shù)據(jù)庫直接讀取，該單元的其它分?jǐn)傢椀拿娣e由當(dāng)前分?jǐn)傢椀念愋蜎Q定。當(dāng)前分?jǐn)傢椀姆謹(jǐn)傤愋蜑閷觾?nèi)分?jǐn)偤痛怪狈謹(jǐn)倳r，該單元其他分?jǐn)傢椀拿娣e為0，則Si=dymj+0；當(dāng)前分?jǐn)傢椃謹(jǐn)傤愋蜑閷娱g分?jǐn)倳r，該單元的其他分?jǐn)傢椕娣e為該單元從類型為層內(nèi)分?jǐn)偤痛怪狈謹(jǐn)偟钠渌謹(jǐn)傢椫蟹謹(jǐn)偟降拿娣e，對應(yīng)與數(shù)據(jù)庫中的字段為(cnh+czh),則Si=dymj+cnh+czh；同理，當(dāng)前分?jǐn)傢楊愋蜑榇髽欠謹(jǐn)倳r，該單元的其他分?jǐn)傢椕娣e為該單元從類型為層內(nèi)分?jǐn)?、垂直分?jǐn)?、層間分?jǐn)偤凸δ芊謹(jǐn)偟降钠渌謹(jǐn)傢椫蟹謹(jǐn)偟降拿娣e，對應(yīng)與數(shù)據(jù)庫中的字段為(cnh+czh+cjh+gnh),則Si=dymj+cnh+czh+cjh+gnh；

(3)計算該分?jǐn)傢椃謹(jǐn)傁禂?shù)，按照面積分?jǐn)偣接嬎惴謹(jǐn)傁禂?shù)。

（4）計算各單元從當(dāng)前分?jǐn)傢椫蟹謹(jǐn)偟降拿娣e。分?jǐn)傢椃謹(jǐn)傁禂?shù)確定后，計算單元從當(dāng)前分?jǐn)傢椫蟹謹(jǐn)偟降拿娣e。根據(jù)分?jǐn)偰Ｊ讲煌瑢觾?nèi)分?jǐn)傢椄耤nh 字段，垂直分?jǐn)傢椄耤zh 字段，層間分?jǐn)傢椄耤jh 字段，功能分?jǐn)傢椄耮nh 字段，大樓分?jǐn)傢椄耫lh 字段。分?jǐn)偯娣e的確定，為分?jǐn)偨Y(jié)果的統(tǒng)計查詢提供了條件，如單元參加的各種分?jǐn)傤愋图皩?yīng)的面積、各層分?jǐn)偨Y(jié)果等。

（5）更新分?jǐn)傢椀姆謹(jǐn)偨Y(jié)果信息

圖2 分?jǐn)傢椀姆謹(jǐn)傆嬎氵^程

4 系統(tǒng)實現(xiàn)及函數(shù)功能

在以上的研究和設(shè)計流程的基礎(chǔ)上，通過廣州市房地產(chǎn)測繪院繪圖系統(tǒng)進行了實現(xiàn)，實現(xiàn)的面積計算模塊如下：

（1）生成單元：用戶從工作底圖中定義單元。

（2）定義分?jǐn)傢棧河脩魪墓ぷ鞯讏D中定義。

（3）建立分?jǐn)倖卧P(guān)聯(lián)：用戶根據(jù)分?jǐn)傟P(guān)系建立分?jǐn)傢椇蛦卧g的關(guān)聯(lián)。

（4）執(zhí)行分?jǐn)偅捍_定單元分?jǐn)偟降墓媒ㄖ娣e。

（5）結(jié)果輸出：根據(jù)不同查詢條件輸出結(jié)果。

實驗數(shù)據(jù)表明，計算的速度更快、結(jié)果和國標(biāo)的要求完全一致，證明算法改進是有效和實用的。

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