房價影響去庫存與產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整

紀綱

只要寬松貨幣信貸政策不改變，即使價格已偏離基本面，一線城市房價仍會居高不下，但瘋漲態(tài)勢不可能維系。

中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的走勢基本取決于貨幣政策，近期的貨幣政策走向在進一步“利好”房市，可以說，寬松的貨幣政策與信貸環(huán)境是本輪房地產(chǎn)價格上漲的關鍵推手。

前期的貨幣超發(fā)以及2015年多次降息降準帶來了大量流動性，然而資金并未如愿流入實體經(jīng)濟，部分資金繼續(xù)維持了地方政府、大型國有企業(yè)等“以債還債”的模式。與此同時，在人民幣貶值壓力預期加大的前提下，也迫使大量資金流入具有避險及保值、增值功能的房地產(chǎn)市場，進一步推高了資產(chǎn)價格。

在金融脫媒、互聯(lián)網(wǎng)金融、利率市場化、大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶貸款業(yè)務不斷下滑的背景下，銀行進一步降低了按揭貸款門檻。以本輪房地產(chǎn)起漲城市深圳為例，根據(jù)人民銀行深圳中心支行的統(tǒng)計，個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40%。

本輪樓價波動有著鮮明的區(qū)域分化特性，漲幅主要集中在一線及強二線城市，三四線地方政府及開發(fā)商急于“去庫存”，一線城市和部分強二線城市卻在“搶庫存”。

對于中央政府來說，房地產(chǎn)去庫存較理想狀態(tài)應該是“一線、強二線地產(chǎn)價格溫和、可控式上漲，傳導并帶動弱二線、三線、四線的地產(chǎn)庫存的消化”，這樣可以有效地維持消費者“追漲不追跌”的心態(tài)，從而幫助主要三四線城市的去庫存。

然而，最近一線城市房價猶如脫韁野馬，北京、上海、深圳去化率急速加快。以北京為例，官方數(shù)據(jù)顯示，樓市庫存降至近兩年來最低。并且只要寬松貨幣信貸政策不改變，即使價格已偏離基本面，一線城市房價仍會居高不下，但瘋漲態(tài)勢既不可能也不可以維系。

首先，經(jīng)濟下行壓力不斷增大，資產(chǎn)荒推動資金尋找增值渠道，股市低迷時，熱錢就涌入樓市，與庫存高企的三四線城市相比，熱錢無疑更青睞一線及強二線城市。同時，人民幣貶值預期不斷增大，股票、信托、P2P等產(chǎn)品風險上升，房子就成為資產(chǎn)配置時首選的避險或保值資產(chǎn)，而一線城市房產(chǎn)的保值增值功能尤為突出。此時，房產(chǎn)已成為金融產(chǎn)品，價格波動性必然加大。

其次，近期出臺的樓市刺激政策并未覆蓋一線城市，或只是有限涉及。因此一線城市房價上漲更體現(xiàn)了需求側(cè)的問題。一線城市政府逐漸實施開發(fā)總量控制，土地供應有限；開發(fā)商卻在加大對一線城市的投入，就連一向主攻三四線城市的碧桂園從去年開始也大力布局一二線城市。所以，一線城市地王頻現(xiàn)，面粉比面包貴成為“新常態(tài)”。未來幾年，一線城市樓市的趨勢是高端化，只有這樣才能對沖高地價。

第三，在經(jīng)濟下行時，大型城市對周邊地區(qū)人口、資金等要素的吸附性更明顯。大城市就業(yè)、教育、醫(yī)療資源高度集聚，雖然特大城市人口流入增速在逐漸減緩，但人口數(shù)量依舊在逐年增長，意味著住房需求也在不斷增加。

所以，除非中國經(jīng)濟出現(xiàn)巨大不可逆的危機，否則，在寬松的貨幣政策前提下，2016年一線城市房價總將持續(xù)上升。但是，一線樓市房價已經(jīng)處于“不可理喻”的高位，投機與金融風險泡沫已經(jīng)在不斷聚集、放大，目前這樣的“瘋漲”一定不可持續(xù)。

政府可能會選擇“讓子彈再飛一會兒”，畢竟房地產(chǎn)去庫存是中央既定的今年五大工作任務之一。但是，如果房地產(chǎn)泡沫破裂，由于其產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性、傳導性強，負面效應會超過股災，政府必須遏制一線城市房價的非理性上漲。

吸取去年股市崩盤的教訓，政府需要高度關注本輪房價上漲過程中的“居民加杠桿”現(xiàn)象。去年股市崩盤，根本原因是投資者除場內(nèi)杠桿外，用更高的“場外配資”杠桿快速拉動股價，導致股價估值嚴重偏離基本面，股價自由下墜時完全沒有支撐，政府也無能為力。此輪房價上漲，部分居民的投資資金同樣主要來自于“場外配資”的加杠桿，對此監(jiān)管當局需要高度警惕。

中國經(jīng)濟正處于艱難的產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整期，去庫存不但是今年中央工作的重點，也是各個地方政府的工作重點。但若一線城市房價非理性上漲得不到有效抑制，就會進一步導致房地產(chǎn)市場分化，加劇大城市對其他地區(qū)資金的吸納，扭曲區(qū)域要素配置，這不僅不會有利于全國范圍內(nèi)的去庫存，還會擾亂產(chǎn)業(yè)結(jié)構性調(diào)整的節(jié)奏。

作者為羅蘭貝格管理咨詢公司合伙人