探究物業(yè)管理中存在的問題及其改進(jìn)措施

苑英艷

摘 要：隨著社會(huì)的進(jìn)步以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)于住房的需求越來越高，尤其是隨著近幾年房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅速，物業(yè)管理繼而也就引得越來越多的社會(huì)關(guān)注，但是就我國(guó)當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來說，依舊存在諸多問題，應(yīng)當(dāng)就這些問題進(jìn)行仔細(xì)的分析，繼而提升物業(yè)管理水平和質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；問題；改進(jìn)措施；房地產(chǎn)

最近幾年隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)也在不斷完善，所面臨的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)依舊十分激烈。良好的物業(yè)管理能夠?qū)φ麄€(gè)社會(huì)的發(fā)展起到推動(dòng)作用，不僅能夠使得政府部門自身的工作效率得到提升，使得社會(huì)更加穩(wěn)定，同時(shí)還為社會(huì)居民提供了舒適、安全以及優(yōu)美的居住環(huán)境，不僅如此，通過物業(yè)管理工作還能夠?yàn)樯鐣?huì)提供諸多就業(yè)崗位，有效解決就業(yè)問題，總的來說，物業(yè)管理工作對(duì)于房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展以及整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步都能產(chǎn)生重要影響。但是就當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來說，依舊存在很多不完善的地方，需要進(jìn)行研究和改善，通過頂層設(shè)計(jì)進(jìn)行制度等規(guī)范的制定和完善，通過與業(yè)主進(jìn)行交流爭(zhēng)取業(yè)主的理解和支持，對(duì)內(nèi)部職工的素質(zhì)進(jìn)行提升，通過多元化的方式進(jìn)行逐步完善。

一、我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)存問題

（一）我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)以及服務(wù)品種比較單一

對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展來說，物業(yè)管理是其重要組成部分，但是因?yàn)槭袌?chǎng)上關(guān)于此行業(yè)的立法以及規(guī)范還相對(duì)較少，即使有也不夠完善，同時(shí)在不同的地域物業(yè)管理自身的發(fā)展自身也存在諸多不平衡現(xiàn)象，這樣就會(huì)使得我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展的過程中，往往沒有足夠合理的管理模式。物業(yè)管理行業(yè)中的服務(wù)產(chǎn)品以及相應(yīng)的規(guī)則難以滿足消費(fèi)者的需求，消費(fèi)者和物業(yè)管理者之間也很難做到和諧相處，在進(jìn)行管理的時(shí)候物業(yè)管理行業(yè)所提供的產(chǎn)品也沒有特色和個(gè)性化，具有較高的同質(zhì)化特征，更不用提物業(yè)管理自身的文化以及品牌建設(shè)了。很多物業(yè)管理機(jī)構(gòu)往往都是依靠收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)生存，這樣就會(huì)使企業(yè)自身難以真正發(fā)展和壯大，繼而也就無(wú)法對(duì)自身的服務(wù)和產(chǎn)品進(jìn)行更新與提升。

（二）物業(yè)管理對(duì)自身的責(zé)任以及認(rèn)知存在偏差

當(dāng)前物業(yè)管理自身發(fā)展水平在很大程度上關(guān)乎整個(gè)小區(qū)的安定、整個(gè)城市的健康發(fā)展，對(duì)于社會(huì)的進(jìn)步以及社會(huì)環(huán)境會(huì)帶來較大的影響。但是就當(dāng)前我國(guó)很多物業(yè)管理企業(yè)來說，在對(duì)自身責(zé)任的認(rèn)知以及職責(zé)的定位方面依舊不夠清晰。所聘用的管理者自身文化素質(zhì)不夠高，自身的職業(yè)道德和職業(yè)意識(shí)也很差，以往在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代房管機(jī)構(gòu)只要換個(gè)牌子就成為物業(yè)管理公司，一些社會(huì)閑散者還有老弱病殘等都被歸入該公司，這樣就會(huì)使得公司中的很多之中都沒有工作的主動(dòng)性和積極性。同時(shí)在物業(yè)管理的過程中對(duì)科技的推廣力量不足，在經(jīng)一個(gè)的規(guī)模上以及模式方面不夠完善。這樣就會(huì)使得新房子在建設(shè)的時(shí)候就很難得到有效地維護(hù)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)安全方面的隱患。

（三）物業(yè)公司經(jīng)常存在質(zhì)量差以及亂收費(fèi)等現(xiàn)象

因?yàn)槟壳拔覈?guó)針對(duì)物業(yè)管理方面還沒有足夠完善和健全的法規(guī)制度進(jìn)行約束和完善，同時(shí)也沒有相應(yīng)的機(jī)制對(duì)物業(yè)管理工作自身的工作行為進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)督，這樣就會(huì)使得物業(yè)公司有極大的可能性進(jìn)行亂收費(fèi)等，使得物業(yè)公司自身的行為存在較大的自主性以及隨意性，所收取的物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也完全是由自身決定，沒有統(tǒng)一的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。很多物業(yè)公司為了能夠在其中獲得更多利益，就設(shè)置了多項(xiàng)收費(fèi)的項(xiàng)目，繼而就會(huì)出現(xiàn)很多亂收費(fèi)的現(xiàn)象。

比如有的物業(yè)管理公司會(huì)私自制定一些不公平的規(guī)章制度對(duì)業(yè)主進(jìn)行約束，同時(shí)通過罰款以及押金等多種方式對(duì)業(yè)務(wù)自身進(jìn)行停電、停水等方面的管理，只要業(yè)主有所不從，物業(yè)管理公司就會(huì)采取懲罰措施，甚至?xí)淞ο嗉?。另外，物業(yè)管理公司自身的服務(wù)態(tài)度比較差，在服務(wù)上還存在不規(guī)范、不到位以及不及時(shí)的現(xiàn)象，物業(yè)公司的目的主要就是進(jìn)行費(fèi)用收取而不是進(jìn)行服務(wù)，往往通過多種多樣的項(xiàng)目進(jìn)行亂收費(fèi)，但是一旦出現(xiàn)服務(wù)或者是物業(yè)安全問題，往往就會(huì)出現(xiàn)推卸責(zé)任的狀況，這樣的狀況無(wú)疑會(huì)使得物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系難以得到真正的改善。

二、改進(jìn)物業(yè)管理質(zhì)量及水平的措施

（一）構(gòu)建并積極完善物業(yè)管理機(jī)制及體系

因?yàn)榈赜蛑g在經(jīng)濟(jì)水平方面會(huì)存在較大差異，這樣就需要有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和條件的地區(qū)應(yīng)當(dāng)積極構(gòu)建并努力完善相應(yīng)的物業(yè)管理機(jī)制及體系。成立相應(yīng)的業(yè)主委員會(huì)，并定期召開會(huì)議，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)中聘用專業(yè)經(jīng)理實(shí)施專業(yè)化的管理。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)進(jìn)行充分的利用，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)積極爭(zhēng)取政府的支持和引導(dǎo)，依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定來制定合同，制定關(guān)于業(yè)主方面的相應(yīng)條例，不得對(duì)其進(jìn)行私自篡改。在未來的物業(yè)管理過程中應(yīng)當(dāng)依據(jù)這樣的機(jī)制、規(guī)范進(jìn)行管理。

（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善服務(wù)理念，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，物業(yè)管理是新興事物，因此與業(yè)主之間存在暫時(shí)的矛盾是必然的，但是這樣的矛盾也應(yīng)當(dāng)是能夠調(diào)和和避免的，這樣就要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)先從自身做起，不斷進(jìn)行自我反省，擺正自身的服務(wù)者地位，不斷提升服務(wù)意識(shí)，完善自身的服務(wù)理念，從點(diǎn)滴做起。如果是物業(yè)管理企業(yè)自身的責(zé)任就應(yīng)當(dāng)用于承擔(dān)，不能推卸責(zé)任，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行積極地宣傳，爭(zhēng)取業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的支持和理解，引導(dǎo)業(yè)主對(duì)自身的工作有更進(jìn)一步的了解，同時(shí)也歡迎業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的不規(guī)范行為進(jìn)行監(jiān)督和舉報(bào)，只有這樣才能夠使得物業(yè)管理公司自身的服務(wù)質(zhì)量得到進(jìn)一步的提升。

（三）重組物業(yè)管理企業(yè)，使得管理更加規(guī)范化

物業(yè)管理企業(yè)目前之所有沒有足夠完善的企業(yè)文化很大原因就是因?yàn)檫€沒有形成具有規(guī)模的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)，因此也就難以有更為完善的物業(yè)管理模式，從而也就無(wú)法對(duì)不規(guī)范的物業(yè)管理行為進(jìn)行約束。因此，要想有良好的物業(yè)管理隊(duì)伍就應(yīng)當(dāng)有良好的規(guī)?；a(chǎn)業(yè)以及完善的企業(yè)文化。這樣不僅能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的成本得到降低，同時(shí)還能夠通過規(guī)范化的管理以及規(guī)?；倪\(yùn)營(yíng)構(gòu)建良好的企業(yè)服務(wù)品牌。從某種程度上說，合作以及重組已經(jīng)是未來發(fā)展的必由之路。通過這樣的方式在能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的服務(wù)質(zhì)量得到有效地提升。

另外，為了進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)得到健康發(fā)展，還應(yīng)當(dāng)從頂層設(shè)計(jì)入手對(duì)法規(guī)以及法律體系進(jìn)行逐步完善，通過管理細(xì)則、法律法規(guī)以及完善的監(jiān)督體系對(duì)物業(yè)管理企業(yè)自身做進(jìn)一步的管理業(yè)約束，對(duì)物業(yè)管理公司自身的收費(fèi)服務(wù)、無(wú)償服務(wù)等進(jìn)行約束。相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)的職工應(yīng)當(dāng)對(duì)自身的職責(zé)進(jìn)行嚴(yán)格履行，通過法律途徑對(duì)企業(yè)的職責(zé)進(jìn)行規(guī)范，對(duì)企業(yè)職工自身的職責(zé)和權(quán)利等進(jìn)行規(guī)定，通過這樣專業(yè)化的方式才能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的服務(wù)質(zhì)量得到進(jìn)一步提升。

三、結(jié)束語(yǔ)

總的來說，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理質(zhì)量如何更是引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，物業(yè)管理是房地產(chǎn)發(fā)展的一雙翅膀，不能拖后腿，但是就當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀來說，還存在很多問題，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行逐步完善，通過頂層設(shè)計(jì)進(jìn)行制度等規(guī)范的制定和完善，通過與業(yè)主進(jìn)行交流爭(zhēng)取業(yè)主的理解和支持，對(duì)內(nèi)部職工的素質(zhì)進(jìn)行提升，通過多元化的方式進(jìn)行逐步完善，只有這樣才能夠真正提升物業(yè)管理公司自身的服務(wù)質(zhì)量和水平，才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)事業(yè)的發(fā)展帶來正面促進(jìn)作用。（作者單位：山西焦煤西山煤電集團(tuán)公司東曲礦）

參考文獻(xiàn)：

[1] 張金平.物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策研究[J].吉林大學(xué).2008（11）

[2] 盧嘉麗.房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策研究[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào).2011（06）

[3] 徐蓓.試述物業(yè)管理存在的主要問題和改善措施[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊.2015（11）

[4] 李永金.物業(yè)管理存在的問題及解決方法研究[J].中國(guó)電子商務(wù).2014（06）