小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償研究的困境與突破
——基于武漢市東湖村的經(jīng)驗觀察*

張楊波

小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償研究的困境與突破
——基于武漢市東湖村的經(jīng)驗觀察*

張楊波

學(xué)界在對待小產(chǎn)權(quán)房問題上形成了強行拆遷說、存而不論說和有條件合法化說三條思路。上述思路雖然拓展了人們對小產(chǎn)權(quán)房話題的理解，卻存在一定局限。在中央政府出臺明確的治理小產(chǎn)權(quán)房政策之前，各地政府及基層村委會已經(jīng)先行探索。文章通過對武漢市東湖村小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償?shù)恼{(diào)研后發(fā)現(xiàn)，村委會一方面借助政策法律宣布外來戶的小產(chǎn)權(quán)房是違章建筑，但同時承認他們對小產(chǎn)權(quán)房的必要投入，這就為減少外來戶的拆遷補償提供了合法性依據(jù)；另一方面又打政策的擦邊球，通過各種辦法吸引外來戶與東湖村民及村委會簽訂新的小產(chǎn)權(quán)房合約。這種看似合法的產(chǎn)權(quán)締約過程使外來戶群體形成了留守、退出和抗?fàn)幦N策略。

小產(chǎn)權(quán)房 外來戶 合法性 產(chǎn)權(quán)締約

一、現(xiàn)象及問題

根據(jù)有關(guān)調(diào)查，當(dāng)前我國小產(chǎn)權(quán)房的建筑面積已超過66億平方米。①《中國小產(chǎn)權(quán)房面積逾66億平米 巨大體量致清理難》，南方都市報，http：//www.southcn.com/nfdaily/china/ content/2010-05/05/content_11634982.htm。盡管從中央到地方政府還在嚴令各地禁止建造并出售小產(chǎn)權(quán)房，然而一個更緊迫的問題是如何化解現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房遺留下來的歷史問題。例如一大批進城務(wù)工人員早年在城中村或城郊結(jié)合部購買的小產(chǎn)權(quán)房，由于近年來遭遇城市拆遷改造而產(chǎn)生了新問題。如果要拆遷這些外來戶的小產(chǎn)權(quán)房，地方政府或基層村委會如何補償他們的損失？在中央政府出臺明確的治理政策之前，這些外來戶早年購買的小產(chǎn)權(quán)房將何去何從？

社會各界在對待小產(chǎn)權(quán)房問題上有強行拆遷說，存而不論說和有條件合法化說三條思路。首先是強行拆遷說。地方政府預(yù)先將某些片區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房定性為違章建筑，隨后動用城管、公安、消防和工商等部門聯(lián)合執(zhí)法在特定時間將它們強行拆遷，同時還會邀請新聞媒體做廣泛報道來擴大影響，通過制造輿論來警告人們不要買小產(chǎn)權(quán)房。例如北京郊區(qū)開展的拆除一大批違章建筑的系列報道就屬于此類情況。②《北京拆除小產(chǎn)權(quán)房未動根本大片違建仍保存完好》，二十一世紀經(jīng)濟報道，http：//news.xinhuanet.com/house/suzhou/2013-11-06/c_125657762.htm。其次是存而不論說。地方政府一方面出臺有關(guān)政策，嚴令禁止當(dāng)?shù)卮迕窦按逦瘯ㄔ觳⒊鍪坌‘a(chǎn)權(quán)房；另一方面提醒城鎮(zhèn)居民不要到農(nóng)村買小產(chǎn)權(quán)房，因為它不受法律保護將面臨諸多風(fēng)險?？墒?，只要當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房總量沒有嚴重沖擊本地商品房交易的市場，地方政府采取的就是這種模棱兩可的態(tài)度。盡管沒有出臺相應(yīng)政策，但認定其非法就為將來處理提供了合法性依據(jù)。最后是有條件合法化說。［1］［2］［3］［4］小產(chǎn)權(quán)房戶主在繳納一定的土地出讓金和相關(guān)稅費之后就可以將其轉(zhuǎn)正，拿到兩證并在地方房管部門備案，享有和商品房同等的產(chǎn)權(quán)地位。

三種思路都有一定道理，但也存在一些問題。強行拆遷的做法簡單直接，在短期還能產(chǎn)生強烈的示范效應(yīng)，使一些本來有買小產(chǎn)權(quán)房想法的外來戶放棄打算。但是由于既有小產(chǎn)權(quán)房面積已成蔓延之勢，在有些地方甚至是連片建造已初具規(guī)模。強行拆遷不僅會導(dǎo)致戶主拼死抗?fàn)幧踔習(xí)l(fā)嚴重的群體性事件，而且與當(dāng)前政府以穩(wěn)定求發(fā)展的思路是背道而馳的。存而不論說顯得比較隱晦，它雖然認定小產(chǎn)權(quán)房非法但沒有出臺治理政策，容易給人們留下一種政府不作為的印象。這仍然會助長小產(chǎn)權(quán)房蔓延的勢頭。強行拆遷簡單直接，效果明顯但后果嚴重；存而不論說被動應(yīng)付，認定其非法但沒有治理對策。因此，有條件合法化說比較受歡迎。它是以大產(chǎn)權(quán)的商品房作參照對象，根據(jù)房屋所占土地的使用權(quán)和所有權(quán)來確定小產(chǎn)權(quán)房合法化的不同類型，這樣做既沒有違反現(xiàn)行法律，也沒有產(chǎn)生負面后果。這種辦法看似兩全其美，但是經(jīng)過分析后仍會發(fā)現(xiàn)不少問題。小產(chǎn)權(quán)房戶主在利弊權(quán)衡后，發(fā)現(xiàn)與其補繳一筆費用，還不如當(dāng)初直接買商品房。如果當(dāng)初有能力買商品房，誰還會冒風(fēng)險去買小產(chǎn)權(quán)房。面對各地小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償?shù)碾y題，各地基層村委會或地方政府是如何實施的呢？他們遵循的思路是什么？他們最終制定的補償方案將會導(dǎo)致哪些社會后果？

本文是在武漢市東湖村小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償調(diào)查資料基礎(chǔ)上形成。筆者通過訪談小產(chǎn)權(quán)房的當(dāng)事方，收集東湖村委會頒布的房屋拆遷補償條例，全面還原拆遷補償事件的原貌，力爭在實證資料分析基礎(chǔ)上歸納產(chǎn)權(quán)殘缺房屋拆遷補償?shù)膶嵺`邏輯。文章擬從三個方面展開討論。首先，借鑒非正式合約形成的研究作為起點，探討當(dāng)外部條件發(fā)生變化之后，這份民間合約可能出現(xiàn)的四種情形，隨后綜述與每一種情形相關(guān)的研究文獻，為本研究找到一個明確的對話點。其次，以武漢市東湖村的小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償調(diào)查資料為據(jù)，還原東湖村委會是如何借鑒法律及相關(guān)政策來制定補償辦法。接下來是對上述經(jīng)驗資料做理論分析，并將結(jié)合現(xiàn)有文獻展開一番討論。在總結(jié)與討論部分，文章將對未來的小產(chǎn)權(quán)房治理政策提出一些參考性建議。

二、產(chǎn)權(quán)締約與制度環(huán)境：一個文獻述評

（一）科斯悖論與非正式合約形成

科斯在《社會成本問題》一文中從解決“相互性問題”入手，探討了產(chǎn)權(quán)界定在降低交易成本問題上的重要性。［5］北京大學(xué)劉世定教授在《科斯悖論和當(dāng)事者對產(chǎn)權(quán)的認知》中以解決科斯悖倫為起點，提出一個在法定產(chǎn)權(quán)監(jiān)管之外非正式交易產(chǎn)生的命題。他指出由于雙方對某項權(quán)利的認知達成共識，這種共識超出或違背了現(xiàn)行政策規(guī)定后會產(chǎn)生一種新的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)安排。參與這種新結(jié)構(gòu)的當(dāng)事方從中將獲得新收益，但是要面臨由于缺少法定產(chǎn)權(quán)監(jiān)管而產(chǎn)生的交易風(fēng)險和來自法定產(chǎn)權(quán)的嚴厲懲罰。這種新型交易秩序需要三項條件具備：雙方在法定產(chǎn)權(quán)之外形成的新產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)對彼此有更大收益；由于受法定產(chǎn)權(quán)的制約，雙方會采取策略避免交易過程中產(chǎn)生的各種風(fēng)險；雙方能規(guī)避來自法定產(chǎn)權(quán)第三方的懲罰，而第三方也將付出相應(yīng)的監(jiān)督成本。［6］這種觀點對解釋小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的簽訂有一定啟示，小產(chǎn)權(quán)房正是買賣雙方在正式法律之外形成的一種民間合約。它有效規(guī)避了來自法律及政策的懲罰，而且能讓彼此獲益［7］。然而，這篇文章其實留下一個新問題，這種民間合約能維持多久？未來打破合約的因素會是什么？舊合約一旦被打破，雙方又會形成一種什么合約？本文探討的東湖村小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補償案例正好契合了這個話題。

（二）產(chǎn)權(quán)締約與非正式合約瓦解

利貝卡普在《產(chǎn)權(quán)的締約分析》中指出，“締結(jié)產(chǎn)權(quán)契約的主要動力是‘共有資源’的損失。減少‘共有資源’的損失從而獲取預(yù)期收益會激勵個人建立或調(diào)整產(chǎn)權(quán)以限制接近或控制資源的使用”。［8］產(chǎn)權(quán)締約說明的就是通過建立新的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)安排來減少共有資源的損失。從舊合約到新合約的轉(zhuǎn)變，共有四種類型。

第一種是合約維持論。締約雙方不受外界環(huán)境變化所左右，仍然維持原先的合約。這并不是說簽訂新合約對雙方?jīng)]有收益，而是說簽訂新合約需要的成本遠遠大于彼此從中獲得的收益，因此沒有必要再去訂立新合約。第二種是合約糾紛論。締約一方在新條件下如果簽訂新合約即使在包括更多成本投入的情況下，也會收獲比原先更大的收益；可是另外一方卻恰好相反，合約糾紛就此產(chǎn)生。由于這份舊合約事先違反了有關(guān)法律規(guī)定，意味著原合約無效。雙方在簽訂新合約過程中討價還價，都會力圖爭取更大的收益。第三種情況是合約再生論。雙方在新條件下一起毀約并簽訂新合約，前提是各自在新合約中將獲得比此前更大的收益。只要雙方協(xié)商好收益分割的比例，也不會產(chǎn)生糾紛。第四種情況是合約正式論。雙方在新的條件下，以正式法律文件為準(zhǔn)簽訂新合約，這意味著原先在法律之外的民間合約不復(fù)存在，代之以正式合約。

以合約維持論為例，關(guān)于江門灘涂產(chǎn)權(quán)認定的研究就印證了這個命題。由于珠江入海后形成的灘涂因為具有很高的經(jīng)濟價值，因此江門下屬各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村委會都想占為己有。然而，根據(jù)我國土地管理法規(guī)定，這種新灘涂應(yīng)該歸屬市政府，可是政府并沒有憑借法律條文將灘涂據(jù)為己有，而是默認了基層政府對灘涂的實際占有權(quán)。［9］以合約正式論為例，關(guān)于溫州民營企業(yè)從集體到私營轉(zhuǎn)制過程中的合約締約討論就是一個重要例證。溫州市政府早年允許民營企業(yè)掛靠到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，這是為了幫助私營企業(yè)早期解決政治合法性不足的問題。然而，在上世紀90年代末的私營企業(yè)改制中，市政府又承認了企業(yè)主早些年對企業(yè)的實際貢獻，并將其作為企業(yè)產(chǎn)權(quán)人的重要依據(jù)。［10］此外，在探討鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體產(chǎn)權(quán)改制過程中出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)界定論題時，生存原則、誰投資誰受益權(quán)和劃地為界都是各方簽訂正式合約需要考慮的必要因素。［11］合約正式論是將原先合約模糊的地方清晰化，而合約糾紛論則是由于各方對產(chǎn)權(quán)認定原則的不同。例如在補償煤礦損失的產(chǎn)權(quán)認定上就出現(xiàn)了村委會與當(dāng)初承包人之間的矛盾，法院最后的判決既維持了現(xiàn)行的法律秩序，同時又承認承包人的經(jīng)濟補償，這種處理辦法被稱為二元整合秩序。［12］

從舊合約到新合約的締約過程中，如果各方對產(chǎn)權(quán)認定原則沒有分歧，自然不會有太大糾紛。即使存在糾紛，也會通過溝通協(xié)商而予以解決。然而，這里需要交代的是，各方除了是理性行動者外，可能還會受到社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的影響。正如在一項集體產(chǎn)權(quán)的私化研究中，產(chǎn)權(quán)界定的各方都是一個村的村民，即使之前的集體合約在局外人看來模糊不清，但是當(dāng)事人卻十分清楚，社會網(wǎng)絡(luò)在其中扮演了一個很重要的角色。［13］然而，如果各方?jīng)]有穩(wěn)定的社會網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，就會各執(zhí)己見，相持不下，我們接下來討論的小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償糾紛就是一例。

本文考察的案例與先前文獻相比有三點不同。首先，購買小產(chǎn)權(quán)房的外來戶與村委會和村民的日常聯(lián)系并不太多，關(guān)鍵還是沒有本村村籍。這意味著雙方簽訂新合約不會受到正式制度和社會網(wǎng)絡(luò)的雙重影響。其次，東湖村委會采取的城中村拆遷改造是為了整合原有的村集體土地開發(fā)房地產(chǎn)，毀約在所難免。產(chǎn)權(quán)締約將會提上日程。最后，雙方當(dāng)初簽訂的小產(chǎn)權(quán)房合約本身就違反了有關(guān)法律規(guī)定，在當(dāng)前法律沒有改變之前，雙方重新簽訂新合約仍然會承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。為了保護被訪者隱私，文中將訪談資料做了技術(shù)處理，包括東湖村也只是一個化名。此外，本研究只是單個案研究，不能用定量研究所謂的代表性標(biāo)準(zhǔn)來要求，但是它卻為我們揭示了一個新現(xiàn)象，即產(chǎn)權(quán)殘缺的房屋拆遷補償對于我們理解產(chǎn)權(quán)締約有莫大的幫助。［14］

三、事件回放：東湖村小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償處理辦法

東湖村位于武漢市三環(huán)線附近。在2000年左右，來自武漢周邊地區(qū)的紅安、黃岡甚至包括遠郊城區(qū)的黃陂、蔡甸的大批農(nóng)民工進城務(wù)工，在買不起商品房的情況下轉(zhuǎn)向在東湖村購買小產(chǎn)權(quán)房。這些小產(chǎn)權(quán)房有兩種類型。一是向村民買小塊地，以一桿來計量，大約50平方米，隨后在地上蓋樓，三五層不等。當(dāng)時一層房屋的造價成本約為兩萬至兩萬五千元。二是向某村民購買居民樓的某一層，面積約為一百平方米，價格約為1300元/m2，總價約為13萬元。近年來武漢市政府推行的城中村改造計劃打亂了他們的生活安排。東湖村拆遷改造計劃本來由區(qū)政府完成，但后來變成由村委會主導(dǎo)的拆遷辦來承接，原因是這塊地皮很值錢，但是外來戶比例較大，拆遷難度大。接下來，村委會在沒有通知外來戶的情況下召開村民代表大會，通過征地方案。接下來，下文將逐一介紹東湖村委會采取的拆遷補償辦法，在還原事件的基礎(chǔ)上探討基層村委會拆遷補償?shù)膶嵺`邏輯。

（一）先發(fā)制人：地方拆遷政策指導(dǎo)下的“一村一議”

東湖村委會根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和武漢市委及市政府關(guān)于推進城中村改造工作的指導(dǎo)原則，①詳見《中共武漢市委、武漢市人民政府關(guān)于積極推進“城中村”綜合改造工作的意見》（武發(fā)【2004】13號）、《武漢市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市體改辦等部門關(guān)于落實市委市人民政府積極推進“城中村”綜合改造工作意見的通知》（武政辦【2004】173號）及《市規(guī)劃局（市國土資源局）關(guān)于“城中村”綜合改造土地房產(chǎn)處置及建設(shè)規(guī)劃管理的實施意見》。結(jié)合東湖村的實際情況制定出《武漢市東湖區(qū)東湖街東湖村“城中村”改造及村民房屋拆遷處理辦法》和《東湖村房屋拆遷特殊情況處理辦法》。這兩份辦法的相同點是將東湖村民劃分為原東湖村民和后來居住在東湖村的外來戶，外來戶指房屋在本村但是戶籍不在本村的外來居民，他們居住的房屋均屬小產(chǎn)權(quán)房，原則上不享有與原村民同等的拆遷補償條例。通過調(diào)查這些外來戶得知，這兩份拆遷處理辦法都是東湖村委會在沒有提前通知他們的情況下經(jīng)過村民代表大會表決通過。按照現(xiàn)行土地法及相關(guān)法規(guī)，農(nóng)村集體土地的使用性質(zhì)需要經(jīng)過本村居民一致通過，參加成員首先是本村村民，因此這些外來戶即使感到憤憤不平但是也無可奈何。

“第一，他們從來沒有找我們，找我們來宣傳，補償標(biāo)準(zhǔn)啊，什么怎么補償，怎么樣重置費啊，包括一些區(qū)位價啊，從來沒有人上門來給我們宣傳過；第二，我們也不知道，他這個補償標(biāo)準(zhǔn)到底是多少，而且這個拆遷的，你這個手續(xù)全不全，有沒有政府的批文什么樣的，我們現(xiàn)在的要求就是要公開、公平，要把一些信息要公開，要讓我們都知道，是吧，你給村里的人是什么標(biāo)準(zhǔn)，給我們是什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，要讓大家一看，一目了然”。

東湖村委會在區(qū)分兩類村民身份資格后，才制定與不同身份相符的補償標(biāo)準(zhǔn)。在補償辦法中，東湖村民享有過渡費、遷移費和附屬設(shè)施補償費。以過渡費為例，具體標(biāo)準(zhǔn)為兩年內(nèi)按每戶還建面積計算8 員/m2/月（包含村獎勵的2元/m2/月），兩年后取消該獎勵，到交付還建房為止一直為12元/m2/月。遷移費按人均500元補償。附屬設(shè)施費按每戶4000元封頂。然而，購買小產(chǎn)權(quán)房的外來戶一律沒有上述優(yōu)惠。

正如一位外來戶講述的內(nèi)容，“那這個，你看首先這個補償?shù)臇|西，達到當(dāng)初的這個建房成本都沒有，這是一個你們覺得不合理的地方，第二個，我在這住這么長時間，我生活這么長時間，你讓我這個房子拆了，然后走，你這個安置費也沒有，至少有一定的安置的補償，對吧，這是第二條，再有第三條的話，你這個補償?shù)馁M用當(dāng)中你要有參考其他村的，你們周圍的，跟你們這同樣的情況的，他們的補償?shù)那闆r，這些東西都是說的出來的，你其他有些東西你是說不太出來的，對不對？”

（二）分化瓦解：將外來戶區(qū)別對待到各個擊破

村委會以2006年10月為分水嶺將買小產(chǎn)權(quán)房的外來戶分為兩類。在此之前登記的外來戶且房屋在東湖村內(nèi)的，只能采取拆遷還建補償安置形式，且不享受任何獎勵政策。村委會根據(jù)一戶人口數(shù)將他們進一步分為二人及二人以上一戶的和一人戶的，并給出了詳細的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。二人及二人以上一戶的房屋置換比例根據(jù)交房時間來定，20天內(nèi)交房按500m2拆遷房置換100m2還建房，30天內(nèi)交房按600m2拆遷房置換100m2還建房，45天內(nèi)交房按700m2拆遷房置換100m2還建房，45日以后交房的取消資格。拆遷房屋有剩余面積的重置價按400元/m2執(zhí)行。每戶最高可置換還建房200m2。一人一戶的房屋置換比例標(biāo)準(zhǔn)、時間期限與上面等同，唯一不同的是只能置換100m2還建房。置換房源面積的不足部分，這些外來戶可用5500元/m2的市場價格來買。對于在2006年10月后登記的外來戶，又不在“城中村”改造范圍內(nèi)，他們在東湖村所建的房屋一律算違章建筑，如果在下達拆遷通知書之日起15日內(nèi)積極交房，原有房屋可按400元/m2的價格給予補償。如果不配合拆遷工作，將終止其房屋置換、補償?shù)囊幌盗袃?yōu)撫待遇，并將依法申請強制拆除。

除上述兩類人外，還有一類外來戶是租賃東湖村集體土地，并在租賃土地上自建、翻建、加蓋建筑物，現(xiàn)因“城中村”改造需要拆遷的，按合同約定處理。在下達拆遷通知書之日起20日內(nèi)，如果帶頭交房且交清土地租金的，可予以補償，具體標(biāo)準(zhǔn)為650元/m2；40日內(nèi)交房的標(biāo)準(zhǔn)為400元/m2；40日以后未交房或交房但未交清土地租金的視作違法建筑依法申請實施強拆。

一位村民是這樣講述的，“交給村里面的話，就是600啊，他說了啊，你這個房子是違建的啊，我只給你600啊，你保本嘛，但是如果你叫個村里的人的話，村里的人，村民的話，你就可以按1050”。

上述是公開的處理辦法，在實際調(diào)查中還有更豐富的信息。據(jù)一些外來戶講，東湖村的一些村民會提前收購他們這些外來戶的房子，然后再交還給村里從中賺取差價。簡單計算，收購?fù)鈦響舨疬w房的差價約為400/m2不等。然而，這些村民收購的外來戶房屋也是有數(shù)量限制，就是說在收購范圍內(nèi)的補償價格要高于范圍外的價格。村委會這樣做無非是在制造恐慌，分化瓦解，畢竟誰堅守到最后誰就很可能血本無歸。

“那我就不清楚了，有一部分是的，有一部分人，因為他害怕資源用完了嘛，他們所說的資源是什么呢？比如說你是股民，是吧，你是股民，你只能收20幾套房子，你收完了，你的名額收完了你肯定是不能收了，是不是？好。我也是股民，我收30套房子，我的名額就沒有了?！?/p>

東湖村委會針對這些外來戶制定的房屋補償辦法就是選擇對己有利的分類標(biāo)準(zhǔn)。首先，根據(jù)村籍將東湖村民劃分為原村民和外來戶兩類人群，采取房隨人走和人貴房榮的補償辦法。具體來說，原東湖村民可以享有3250元/m2的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，而外來戶只能享有650元/m2的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。其次，根據(jù)時間限定將外來戶分為還建補償安置和違章建筑拆遷補償?shù)膬深惾恕Ｗ詈?，通過交房時間早晚給予的優(yōu)惠政策進一步劃分這些外來戶群體。這三個分類標(biāo)準(zhǔn)看似不同，第一個依據(jù)的是戶籍制度，第二個依據(jù)的是拆遷條例，第三個依據(jù)的是市場交換原則。然而，三個標(biāo)準(zhǔn)的共同點都是村委會實際上援引的是看似公正的政策依據(jù)?？墒牵虑椴⒎侨绱?。

（三）產(chǎn)權(quán)締約：掛靠在村民戶頭上的小產(chǎn)權(quán)房

村委會制訂的還建補償安置方案并不是想趕走這些外來戶，而是希望他們留下來，與東湖村民或村委會簽訂新的小產(chǎn)權(quán)房合約，前提是這些外來戶首先根據(jù)拆遷補償辦法先將原房屋面積折算成還建房面積，如果面積不夠還要根據(jù)市場價格補足差額。由于新的還建房仍然是在集體土地上建造，這就意味著外來戶折算后的新房子依然是小產(chǎn)權(quán)房。既然是小產(chǎn)權(quán)房，依然要面臨同樣的政策風(fēng)險。為了規(guī)避這種法律風(fēng)險，東湖村委會建議這些外來戶將房子掛靠在東湖村民的戶頭上。簡單說，某個東湖村民根據(jù)原有房屋面積能折算出相應(yīng)面積的還建房，除了自住外可以將多余的房屋留給這些外來戶。換言之，一戶東湖村民可以將多余的幾套房賣給這些外來戶，為了規(guī)避法律懲罰，房子掛靠在這戶東湖村民頭上，本文將這種做法概括為一藤結(jié)瓜的方式來解決小產(chǎn)權(quán)房的合法性。

正如一位外來戶說的，“嗯，對，到時候好像是說辦土地證的時候，也是集體的，不能分割的。而且這個房子的話，如果是給我們外來戶，我們想要房子的話，這個名字還不是我們名字，也許我們會永遠受制于他，到時候拿鑰匙還是怎么樣，而且分房的時候，他說，可能分到我們的頭上，也許是5年以后，也許是8年以后，他也明確說了，他首先分的，肯定是保證他村里的人，是不是，他村里的人一家都有十幾套，能分到我們頭上的，肯定是5年以后，8年以后了，而且要么是不好的，我們根本沒有權(quán)利去說，我要選什么房啊，那都是不可能的。”

不少外來戶明確反對這種做法，認為這是東湖村委會對他們新一輪的盤剝。在拆遷之前制定的是低價征收小產(chǎn)權(quán)房，與原東湖村民補償相比有很大的差距；在建成之后采取的是高價出售，問題是這種房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)依然是個未知數(shù)。不過，與周邊商品房相比，這些還建房依然吸引人，因為它只是周邊房價的一半。

（四）被動應(yīng)付：退出、留守與抗?fàn)?/p>

按照東湖村委會出臺的小產(chǎn)權(quán)房拆遷處理辦法，我們將這些外來戶的行為分為三種類型。第一種是退出策略。一部分外來戶選擇貨幣補償辦法，賤價折算拆遷房，即使沒有大賺但起碼不至于賠太多，拿上一筆拆遷補償款一走了之。最早和村委會簽訂新合約的一些外來戶采取的就是這種辦法。第二種是留守策略。一部分外來戶再拿出一筆錢和東湖村民簽訂一份新合約，至于拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)問題只有留待將來解決了，這為留守策略。他們之所以選擇這種辦法，依然是由于沒有能力買商品房。第三種是抗議策略。這些外來戶不滿這種賤價補償和高價出售的辦法，希望東湖村委會對他們的小產(chǎn)權(quán)房一視同仁，要么采取1∶1的房屋面積置換補償，要么接受和原村民相同的貨幣補償價格，否則絕不答應(yīng)。

（五）小結(jié)：產(chǎn)權(quán)締約的社會分析

第一，共有資源損失是導(dǎo)致這次產(chǎn)權(quán)締約的主要動力。由于武漢市政府近年來快速推進的城市化進程，使得城郊結(jié)合部的東湖村地價隨之上漲。因此，東湖村必須抓住這輪城中村改造的時機。顯然，地價上漲改變了雙方原先的預(yù)期收益，特別是對東湖村來說，有更大的積極性與外來戶締結(jié)新合約。對于這些外來戶來說，他們并不是反對與東湖村締結(jié)新合約，而是不滿于新合約對他們的過低補償。簡言之，雙方可能都希望借助這次機會來獲取更大的收益，問題的癥結(jié)是雙方在分配比例上產(chǎn)生了糾紛。

第二，收益分配比例是導(dǎo)致各方產(chǎn)生沖突的主要癥結(jié)。利貝卡普指出“在對新的產(chǎn)權(quán)建議達成契約的過程中，參與各方在討價還價中所采取的立場取決于它們怎樣看待與現(xiàn)狀相聯(lián)系的新安排下自己的福利。締約各方對制度改變中可能的凈收益或凈損失的估計，要求對新的產(chǎn)權(quán)安排下全部可能的產(chǎn)出以及租金享用權(quán)利的分配做出評估”。［15］通過上述分析，我們發(fā)現(xiàn)東湖村委會援引的政策或法規(guī)的最終目的就是減少這些外來戶在這輪地價上漲的總收益。在實際操作過程中，村委會不斷授引有關(guān)政策和法律就是為了證實這次拆遷補償辦法的合法性?？墒?，村委會又希望通過和這些外來戶締結(jié)新合約來預(yù)售新的小產(chǎn)權(quán)房，這事實上又在違反現(xiàn)行的法律規(guī)定。從依據(jù)政策文件賤價折算外來戶的小產(chǎn)權(quán)房，這是將法律做武器；隨后又采取非法手段吸引外來戶買小產(chǎn)權(quán)房，這又是在打政策法律的擦邊球。面對這種處理辦法，外來戶根據(jù)自身條件分別采取了留守、退出和抗?fàn)幍娜N策略。采取留守策略的外來戶事實上又一次重復(fù)購房行為，這正是村委會希望看到的結(jié)局；采取抗?fàn)幉呗缘耐鈦響魧Σ疬w處理辦法的挑戰(zhàn)和抗議可能會適當(dāng)提高自己的補償標(biāo)準(zhǔn)，可結(jié)果依然是撲朔迷離。

四、總結(jié)與討論

小產(chǎn)權(quán)房從某種意義上來說是外來戶與本村居民或村委會在房屋產(chǎn)權(quán)上簽訂的一種民間合約，它之所以長期存在除了與我國現(xiàn)有的城鄉(xiāng)二元土地制度安排有關(guān)外，還取決于交易雙方對這份合約成本、收益及風(fēng)險的綜合考慮。然而，這種合約由于違背現(xiàn)行的法律規(guī)定，本身存在很大的不穩(wěn)定性。特別是伴隨城市化而來的地價上漲這個外部環(huán)境的變化，很容易改變雙方在原合約中的預(yù)期收益。如果一方根據(jù)形勢所迫需要重新訂立新合約，那么對方就沒有選擇余地。因為原先訂立的合約本身就違反了現(xiàn)行法律規(guī)定，即使對方單方面毀約，根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，無非是雙方返回初始狀態(tài)。

本文考察的東湖村案例雖然是全國各地治理小產(chǎn)權(quán)房的一個縮影，然而它所透露出來的信號卻值得我們深思。通過分析資料后我們發(fā)現(xiàn)，可以從宏觀和微觀兩個層面來理解基層村委會解決小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償難題。從宏觀層面來說，村委會將以現(xiàn)行法律政策為依據(jù)將小產(chǎn)權(quán)房界定為違章建筑，這不僅取得了名義上的合法性，而且在實際操作層面能盡量壓低房屋拆遷補償價格。如果村委會一直以法律為準(zhǔn)繩，那么就不會出現(xiàn)后來給外來戶重新預(yù)售小產(chǎn)權(quán)房的行為。顯然，政策和法律既是他們謀取利潤的合法性依據(jù)，又是他們獲取更大收益的運作空間。從微觀層面來說，基層村委會通過外來戶繳納房屋時間的先后順序制造恐慌情緒，用分化瓦解和砍價還價等多種手段來盡快拆遷房屋，甚至為了不和這些外來戶直接發(fā)生沖突，讓原先兜售地塊或房屋的原村民收購?fù)鈦響舻男‘a(chǎn)權(quán)房。不過值得注意的是，村委會對這些小產(chǎn)權(quán)房并沒有采取強拆的辦法，而是給予了他們相應(yīng)的貨幣補償或還建面積，盡管補償標(biāo)準(zhǔn)偏低，但這意味著村委會承認了這些外來戶在房屋上的投入成本。

然而，這種看似合法的小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償辦法卻并未達到村委會預(yù)期的效果。在外來戶看來，東湖村委會采取的這種低價補償與高價售賣的方式是對他們的雙重盤剝，這種產(chǎn)權(quán)締約過程導(dǎo)致了諸多社會后果。首先是強化了外來戶對正式制度的依賴，基層村委會宣布小產(chǎn)權(quán)房是違章建筑是為了壓低外來戶在地價上漲收益中的比例，但它產(chǎn)生的意外后果是讓這些外來戶進一步確認了現(xiàn)行法律有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定。如果說此前購買小產(chǎn)權(quán)房的一部分外來戶還不清楚這種房屋的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，通過這次產(chǎn)權(quán)締約反而明晰了這種房屋存在的實際問題。在實際調(diào)查中，不少外來戶紛紛表示如果繼續(xù)和東湖村委會簽訂新合約，將來依然會面臨現(xiàn)在的困境，于是選擇退出策略自然在情理之中。其次是提高了外來戶進行社會抗?fàn)幍目赡苄?，基層村委會不僅借法律政策來謀取利益，又合理規(guī)避法律來獲得進一步收益，這會進一步強化外來戶在拆遷補償中的相對剝奪感，很可能引發(fā)新一輪抵制強拆行為，是將來誘發(fā)基層社會群體性事件的重要動因。顯然，在破解小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償難題各種方案中，本文考察的研究案例只是提供了一種可能性。或許在其他地區(qū)會產(chǎn)生另外的補償標(biāo)準(zhǔn)，比如是否可以將這些外來戶納入本村村民，或者說根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)分為各類村民，這就有待未來新的研究了。然而，看似拆遷補償?shù)碾y題背后折射的卻是由于近年來城市化帶來的地價上漲如何在不同類型的人群上分配比例的議題。

［1］郭罕卓、蔡繼明：《農(nóng)地制度安排與村民集體行動——小產(chǎn)權(quán)房問題探析》，《財經(jīng)科學(xué)》2009年第5期。

［2］王海鴻、付士波、朱前濤：《“小產(chǎn)權(quán)房”存在的合理性及其合法性途徑研究——基于土地發(fā)展權(quán)角度》，《華東經(jīng)濟管理》2009年第12期。

［3］李長健、阮曉毅：《和諧語境下農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房規(guī)制問題研究——以民生利益為探究視角》，《中國農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）》2008年第2期。

［4］程浩：《深圳小產(chǎn)權(quán)房有限合法化的政策選擇》，《學(xué)術(shù)研究》2013年第6期。

［5］羅納德·H·科斯：《企業(yè)、市場與法律》，盛洪、陳郁譯校，上海：上海三聯(lián)書店，2014年，第78-123頁。

［6］劉世定：《科斯悖論和當(dāng)事者對產(chǎn)權(quán)的認知》，《社會學(xué)研究》1998 年第2 期。

［7］張楊波：《小產(chǎn)權(quán)房為什么會長期存在？——一項民間合約視角的考察》，《新視野》2016年第2期。

［8］ ［15］加里·D.利貝卡普：《產(chǎn)權(quán)的締約分析》，陳宇東、耿勤、秦軍、王志偉譯，北京：中國社會科學(xué)出版社，第14-15、13頁。

［9］曹正漢、史晉川：《中國民間社會的理：對地方政府的非正式約束——一個法與理沖突的案例及一般意義》，《社會學(xué)研究》2008年第3期。

［10］曹正漢：《從借紅帽子到建立黨委——溫州民營大企業(yè)的成長道路及組織結(jié)構(gòu)演變》，張曙光、金祥榮主編：《中國制度變遷的案例研究》（浙江卷），杭州：浙江大學(xué)出版社，2006年，第81-140頁。

［11］［13］折曉葉、陳嬰嬰：《產(chǎn)權(quán)怎樣界定——一份集體產(chǎn)權(quán)私化的社會文本》，《社會學(xué)研究》2005年第4期。

［12］張靜：《二元整合秩序：一個財產(chǎn)糾紛案的分析》，《社會學(xué)研究》2005年第3期。

［14］王寧：《代表性還是典型性？——個案的屬性與個案研究方法的邏輯基礎(chǔ)》，《社會學(xué)研究》2002年第5期。

責(zé)任編輯：王雨磊

C913.31

A

1000-7326（2016）08-0070-07

*本文系2011年度國家社會科學(xué)基金項目“組織社會學(xué)視野下的小產(chǎn)權(quán)房問題研究”（11CSH052）和武漢大學(xué)自主科研青年項目“城市房屋拆遷補償機制研究——一項來自產(chǎn)權(quán)社會學(xué)視角的考察”的階段性成果。

張楊波，武漢大學(xué)社會學(xué)系副教授（湖北 武漢，430072）。