香港樓市再遇寒冬？

陳惟杉

地塊最新交易價格創(chuàng)14年來新低;李嘉誠：香港房價漲跌10%不足為奇

春節(jié)過后一則土地出讓的新聞似乎讓人感覺香港樓市要繃不住了。

2月12日，香港地政總署公布，位于新界大埔區(qū)荔枝山山塘路的地塊由中國海外發(fā)展有限公司旗下子公司國萬投資以21.3億港元投得，如果以最高樓面面積計算，每平方米樓面地價僅1.99萬港元。媒體報道稱，這一價格比此前的業(yè)界估值低了近四成，亦創(chuàng)下了大埔區(qū)自2002年后的樓面地價新低。

在這宗土地交易之前，2月3日，香港政府出售了位于深水埗的一塊居住用地，若以做私人住宅用途的最高樓面面積計算，出售價格約為每平方米5.5萬港元，已接近市場預期下限。

其實，近兩年來香港政府的賣地收入與數(shù)量均出現(xiàn)下滑，2015年全年售出24幅土地，較2014年減少9幅;賣地收入444億多港元，較2014年的492億港元，下降約10%，創(chuàng)下6年來的新低。而若考慮2014年賣地收入已較2013年高峰跌逾23%，兩年間賣地收益累計下降約30%。

土地市場與樓市往往互為晴雨表，此次地塊以低價成交的背景，是從2015年開始的香港樓市的回調。

2015年，香港樓市先后受金管局調控、內地股市波動及美國加息等因素影響，導致整體樓宇買賣量值均下挫。香港利嘉閣地產研究部指出，截至2016年2月4日，羊年（2015年2月19日至2016年2月7日）全港錄得65595宗樓宇買賣登記，物業(yè)成交總值約5047億港元，預測2015/2016年度樓宇買賣登記量值最終可達6.58萬宗及5060億港元，較2014/2015年度分別下跌26.6%及14.8%，按年登記量更創(chuàng)1996年有史以來的次低。

自2003年跌到低谷以來，香港房價已上升超過4倍，于2015年9月達到了頂峰。中原地產中原城市領先指數(shù)顯示，自此之后，直至2016年1月底，香港房價在19周內下跌了9.5%。其中，香港樓市在2015年第四季度創(chuàng)下了7年來的最高季度跌幅——7.5%。

已有多家券商投行機構為此看空2016年香港樓市，瑞銀發(fā)布2016年投資展望報告指出，香港樓市已接近泡沫邊緣，泡沫程度僅次于倫敦。香港過去歷史數(shù)據(jù)顯示，一旦樓市出現(xiàn)泡沫，樓價在未來三年有90%的機會累計下跌30%。

里昂證券1月份的報告稱，香港房地產市場在2015年第四季度下滑7.5%的基礎上，2016年第一季度將下滑8%。地產咨詢公司萊坊國際的報告則顯示，即使是價格相對堅挺的香港豪宅，預計2016年也將跌價5%左右。

中銀香港的研究報告則指出，此輪房價下跌的速度不及1997年與2008年金融危機后房價的回調速度，在沒有爆發(fā)意外的重大危機事件情況下，預計樓價大幅下跌的風險不高，今年的調整幅度料在10%左右。

香港地產商們對樓市入冬似乎已形成了共識，并做出了價格與銷售的調整。長和系主席李嘉誠在出席集團周年晚會時表示，香港房價上升10%或下跌10%都是平常事，有需求的時候，房價自然會漲，而需求少、經(jīng)濟差時，房價自然會下跌。恒隆地產主席陳啟宗也在2016年1月表示，對香港樓市而言，樓市上漲或下跌15%至20%都不是什么大事。

有媒體報道，作為香港地產四大家族之一，恒基地產主席李兆基迅速在樓市入冬之際做出反應。恒基地產旗下的豪宅項目帝匯豪庭在1月20日公布了首份定價單，定價較同區(qū)豪宅下跌了五成。而香港開發(fā)商華懋集團也于近期將手中一幢待售的商廈降價1億港元，此前華懋集團曾叫價5億港元的尖沙咀赫德道16號全幢商廈，今年再度出售時的價格已降至4億港元。

不止恒基地產與華懋集團，香港的不少開發(fā)商都在用各種價格手段來促進銷售。長江實業(yè)和恒基兆業(yè)也推出了鼓勵購房的刺激政策，比如印花稅退稅、首次及二次抵押貸款。

港人買房負擔“全球最重”，都怪李嘉誠們？

在香港樓市于2015年第四季度開始回調前，隨著房價在當年9月觸及頂峰，香港市民的買房負擔也一度達到“極限”。

美國市場研究公司Demographia于2016年1月發(fā)布《國際住房可負擔性調查2016》，其中顯示，在調查覆蓋的9個國家或地區(qū)的367個城市（不包括中國內地）中，香港人的買房負擔最為沉重，香港也連續(xù)第6年成為房價最難負擔的城市。這份報告根據(jù)城市房價中位數(shù)與家庭收入中位數(shù)的比值來衡量房價負擔程度。報告顯示，截至2015年第三季度，香港一套中等價格的房屋需要556.1萬港元，而一個中等家庭年收入為29.3萬港元，前者為后者的19倍。而自從香港被列入統(tǒng)計以來，其房價收入比從2010年的11.4飆升到2015年的19，上漲幅度為67%。

難怪有香港市民在接受媒體采訪時表示，經(jīng)歷下跌的房價仍然難以負擔，即使再跌一半也不算便宜。而在高企的房價之下，香港市民的居住條件卻并不寬裕。

香港房屋委員會提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年，香港有45.7%的人口居住在由政府提供的公營永久性房屋中，其中有29.1%，也就是近三分之一的人口租住于政府提供的公屋中。

即使你選擇購買由政府資助出售的房屋或私人永久性房屋，除了要面對超高的房價外，居住條件可能并不會得到根本性的改善。2011年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，香港居屋（即由香港房屋委員會興建并以廉價出售的公營房屋）與私營房屋的平均面積為49平方米，人均居住面積為15平方米，而只有不到9%的房屋的面積在60平方米以上。在香港熱鬧的樓市背后，高企的房價與并不與之相稱的居住條件始終是香港社會的癥結之一，而有不少人將此歸咎于賺得盆滿缽滿的華資地產商。

華資地產商的崛起之路：每次都能站在香港經(jīng)濟的“風口”

其實，香港的幾大家族財團介入房地產業(yè)，并從中完成財富積累，無不暗合了香港的幾個經(jīng)濟發(fā)展階段，可謂幾次站上了“風口”。

第二次世界大戰(zhàn)結束后，香港人口以每月10萬人的速度激增，到1950年時，香港人口已增至200萬。彼時，香港正逐漸成為制造業(yè)中心，勞動力的需求導致50到70年代人口的快速增長，同時推升了廠房與住房的需求。李嘉誠、李兆基、鄭裕彤和已故的郭得勝等人都在60年代初大舉投資房地產市場。

面對需求的增長，港英政府于1972年開始實施十年建屋計劃，時任港督麥理浩提出，在1973年到1982年的10年內，180萬香港居民只需支付其經(jīng)濟能力所及的租金，便可擁有環(huán)境合理的獨立住房。而隨著港島與九龍的市區(qū)可供開發(fā)的土地日益減少，港英政府開始在新界推行新市鎮(zhèn)開發(fā)。李嘉誠旗下的長實集團曾在1978年以每平方尺1.5港元的價格買入天水圍約2500萬平方尺的土地，花費近4000萬港元，而當年長實的凈利潤為1.3億港元。彼時的天水圍還是一塊近5200萬平方尺的新界農地，按照港英政府的規(guī)劃，全部建成后可容納50萬人居住。

除去長實外，華資公司如新地、永泰及新世界發(fā)展都在70年代把握住機會，大量增加土地儲備。此外，從70年代末至80年代中，擁有大量土地儲備的大型英資公司，如和記黃埔、青州英坭、港燈、九龍倉及會德豐等，其所有權紛紛落入李嘉誠、包玉剛等華資之手。

在把握住60到70年代的機會，介入地產業(yè)后，華資地產商在1984年站上了更大的“風口”?！吨杏⒙?lián)合聲明》于這一年12月份簽署，其中規(guī)定，政府每年批出的新土地只限50公頃。土地供應短缺推高了地價，同時也帶動了香港房價的上漲，此后的12年，香港房地產進入牛市期，房價升幅高達9倍以上。

日后華資地產商的一些重要項目也紛紛于1984年開始啟動，當年年底，長江實業(yè)與政府達成補地價協(xié)議，獲得黃埔花園的地皮。同年12月，新世界發(fā)展與香港貿易發(fā)展局達成協(xié)議，開始興建香港會議展覽中心。

而在此期間，本已領先的幾家大地產商日益壯大，使得較小型的地產商無法趕上。有資料顯示，1991年至1994年之間，70%新落成的私人樓宇來自7家地產商，55%來自其中4家。

憑借有限的土地供應而一路看漲的香港樓市在1997年迎來拐點。當年10月，時任香港特首董建華在施政報告中提出“八萬五”房屋政策，即每年供應不少于8.5萬個住宅房屋，希望10年內全港七成的家庭可以自置住房，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。在“八萬五”政策增加房屋供應、亞洲金融危機等因素的沖擊下，1998年的房價相比于1997年的高位曾一度下跌65%，香港樓市步入5年淡市。

在香港經(jīng)濟持續(xù)低迷的背景下，港府放棄了“八萬五”政策，并于2002年底出臺了“救市九招”，此后從2003年開始，香港樓市再次迎來一個上漲周期，如前所述，直至2015年9月達到頂點，其漲幅已超過4倍。

跨行業(yè)并購成就地產霸權

香港消費者委員會從2012年6月至2013年6月，曾以匿名方式向43家供應商進行問卷調查，結果發(fā)表在《雜貨零售市場研究報告》中。報告顯示，香港兩大超市巨頭百佳和惠康，利用自身競爭優(yōu)勢，用多種手段向供應商施壓，限制了公平商業(yè)行為。

根據(jù)消委會的報告，當時百佳和惠康在香港食品零售市場占有率分別為28.6%及33.9%，兩者相加市場占有率高達62.5%。而在這兩家香港市民經(jīng)常光顧的超市背后都可以看到地產商的身影，當時百佳隸屬于屈臣氏集團旗下的食品零售部，屈臣氏是李嘉誠長實集團旗下的公司;惠康則歸屬牛奶公司旗下，牛奶公司又隸屬怡和集團，集團轄下有香港置地多個大商場，不難發(fā)現(xiàn)許多惠康超市都位于香港置地的發(fā)展項目中。

由此不難看出，華資地產商不僅對香港的房地產市場有著舉足輕重的影響，其影響力甚至已經(jīng)滲透進香港經(jīng)濟的方方面面，觸及市民生活的多個層面，而他們實現(xiàn)這樣的影響力的重要途徑便是利用從房地產市場積累的財富進行跨行業(yè)并購。

2010年，曾任新鴻基地產集團創(chuàng)辦人郭得勝私人助理達8年，其后加入嘉里建設，任策劃發(fā)展經(jīng)理的潘慧嫻撰寫的《地產霸權》一書在香港出版。她在書中直指，香港的經(jīng)濟其實由依靠地產業(yè)發(fā)家的六大家族（即李嘉誠家族、郭氏家族、李兆基家族、鄭氏家族、包氏及吳氏家族、嘉道理家族）所操縱。

“地產霸權”這一概念隨之升溫，不少評論都將高昂生活成本導致的富者愈富、貧者愈貧，歸結于在房地產業(yè)發(fā)跡，并于其后不斷進行跨行業(yè)并購的幾大家族財團。

潘慧嫻曾在書中引述港交所的數(shù)據(jù)，2010年5月，由香港七大家族財團操控的主要上市公司，占香港股市總市值的14.7%。而這些家族財團往往涉足至少兩個競爭不激烈的行業(yè)來積累財富，其中又有不少財團涉足公用/公共服務為主。

除了長江實業(yè)在1979年通過收購和記黃埔將百佳超市歸于旗下的例子外，類似的跨行業(yè)并購還有不少案例：新鴻基地產自1980年開始逐步控制香港最大的巴士公司——九龍巴士;恒基兆業(yè)在1981年上市前，主席李兆基逐步買入香港最大的能源供應商之一——香港中華煤氣有限公司的股份;長江集團1985年收購了香港電力行業(yè)的巨頭——香港電燈集團有限公司;新世界發(fā)展在1998年投得香港巴士路線專營權，2000年從恒基兆業(yè)控制的香港小輪渡收購輪渡服務牌照等等。