淺談房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”

文/邵玉婷 重慶市地產(chǎn)集團 重慶 400020

淺談房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”

文/邵玉婷 重慶市地產(chǎn)集團 重慶 400020

房地產(chǎn)企業(yè)推行“營改增”后，其影響意義深遠。在貫徹實施過程中，對“營改增”理解存在爭議，本文在厘清“營改增”的定義以及增值稅的基本原理的基礎(chǔ)上，分析了增值稅進項抵扣范圍，并提出了“營改增”后的涉稅風(fēng)險防控措施和保障機制。

房地產(chǎn)；營改增；風(fēng)險防控

2016年3月5日，在第十二屆全國人民代表大會第四次會議中，國務(wù)院總理李克強在大會的政府工作報告中提出要全面實施營改增。隨著報告的發(fā)布，全面“營改增”，這只懸而未落的靴子終于落地了。

一、什么是“營改增”

“營改增”是指營業(yè)稅改征增值稅的現(xiàn)象，是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，旨在于加快財稅體制改革、進一步減輕企業(yè)賦稅，促進產(chǎn)業(yè)和消費升級、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。營業(yè)稅是指在企業(yè)或者個人就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅，主要包括在中華人民共和國境內(nèi)提供的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)。增值稅是商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，是以單位和個人生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得的增值額為課稅對象征收的一種稅。

二、增值稅的基本操作原理

增值稅是的流轉(zhuǎn)稅的一種，是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收，有增值才征稅沒增值不征稅。其計稅方法有兩種，一是簡易計稅法，二是一般計稅方法。

簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式為：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

一般計稅方法的應(yīng)納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應(yīng)納稅額計算公式為：

應(yīng)納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式為：

銷項稅額=銷售額×稅率

兩種計稅方法的銷售額均不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進項抵扣范圍分析

對于習(xí)慣了營業(yè)稅操作模式的房地產(chǎn)企業(yè)以來，在增值稅環(huán)境下，需要重新轉(zhuǎn)變思維模式和稅收籌劃理念。營業(yè)稅是單純以收入為計稅依據(jù)，僅需要確定收入的金額即可，而增值稅則必須考慮成本票據(jù)的進項稅額，從某種意義上來說，成本票據(jù)的進項抵扣金額決定了企業(yè)稅負的高低。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出從廣義上來說分為三類：開發(fā)成本支出、期間費用支出、購進固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)支出，其中，前兩類成本屬于常態(tài)化的成本開支。

開發(fā)成本支出主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、資本化資金成本。

期間費用支出主要包括管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。期間費用的抵扣適用常規(guī)抵扣方法。期間費用中工資、五險一金、用于集體福利和個人消費的支出不可進行抵扣，計入期間費用的各項稅金不可進行抵扣，固定資產(chǎn)折扣和無形資產(chǎn)攤銷不可抵扣，業(yè)務(wù)招待費不可抵扣，財務(wù)費用不可抵扣，各類非正常損失造成的費用支出不可抵扣。

購進固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)同樣適用于常規(guī)抵扣方法，除以下情況：銷售方享受減稅優(yōu)惠政策，用于簡易征收項目、免稅項目、集體福利、個人消費，發(fā)生非正常損失以外，在取得增值稅專用發(fā)票的前提下，可以進行抵扣。

四、營改增后的涉稅風(fēng)險防控

1.計稅方式的選擇

在“營改增”過渡期可以對計稅方式進行選擇，既可選擇簡易計稅方法，也可選擇增值稅一般計稅方法。在老項目的計稅方式選擇時，需要對項目兩種計稅方式的稅負進行測算，預(yù)計項目整體收入，梳理已簽訂的成本合同情況，預(yù)估成本進項稅額，從而做出對企業(yè)最為有利的選擇。

2.供應(yīng)商或施工方的選擇

由于供應(yīng)商或施工方的身份不同，對方實際繳納的增值稅稅率差異較大，房地產(chǎn)企業(yè)的進項端主要存在四檔稅率：（1）一般納稅人身份的材料供應(yīng)商，稅率為17%；（2）一般納稅人身份的建筑施工方，稅率為11%；（3）小規(guī)模納稅人身份的材料供應(yīng)商和建筑施工方，稅率為3%；（4）個人供應(yīng)商或建筑施工方無法提供專用發(fā)票，稅率為0%。

對于不同供應(yīng)商或施工方的報價，不能僅對比報價金額，需對各方的綜合成本進行比價，

綜合成本=不含稅報價+（銷項稅額-進項稅額）＊城建稅及附加稅率

3.合同風(fēng)險的防范

材料采購和工程施工合同，首先，需要在合同價款中注明是否包含增值稅，同時明確乙方需要開具的發(fā)票為增值稅專用發(fā)票，用于甲方進項稅額抵扣。其次，分期付款時，在甲方實際收到乙方的貨物時，乙方產(chǎn)生開具增值稅專用發(fā)票的義務(wù)；若不是分期交付，則分期付款行為將不會影響開具增值稅專用發(fā)票；分批交貨會影響到增值稅專用發(fā)票的開具時點，為了杜絕虛開增值稅專用發(fā)票現(xiàn)象，務(wù)必做到“三流一致”，應(yīng)當在收貨當期開具增值稅專用發(fā)票。

房屋銷售合同，首先，需要明確項目性質(zhì)，新老項目的界定和增值稅計稅方法的選擇將對合同雙方的納稅義務(wù)產(chǎn)生影響。其次，需要在合同價款中注明是否包含增值，增值稅為價外稅，出賣人應(yīng)在測算稅負的基礎(chǔ)上，對價款進行調(diào)整。

房屋租賃合同，首先，要明確不動產(chǎn)的具體情況。

五、如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)營改增的平穩(wěn)過渡

1.房地產(chǎn)老項目需徹底清理營業(yè)稅金，并統(tǒng)籌安排資金，繳納相關(guān)稅費。根據(jù)稅務(wù)部門要求，積極配合，做好清稅、登記、備案等工作。房地產(chǎn)新項目需妥善解決計價依據(jù)與計稅方法不匹配問題，在招標報價時，應(yīng)充分考慮增值稅計稅方法影響。

2.完善相關(guān)制度。針對增值稅發(fā)票的重要性和特殊性，制訂相應(yīng)的發(fā)票管理辦法，對發(fā)票的取得、傳遞、認證、開具、交付、保管等各個環(huán)節(jié)進行梳理，明確相關(guān)責任人及責任范圍，防范因職責不明晰導(dǎo)致的涉稅風(fēng)險。

3.優(yōu)化崗位設(shè)置。由于增值稅的操作流程和管理要求與營業(yè)稅有極大差異，在崗位設(shè)置時需對操作流程進行逐環(huán)節(jié)分解、細化，做到相關(guān)崗位相互監(jiān)督、制約，確保進項票據(jù)足額抵扣。

4.提高業(yè)務(wù)能力和法律意識。增值稅已納入國家《刑法》管理，相關(guān)責任極大，需要相關(guān)責任人員熟悉增值稅各環(huán)節(jié)的相關(guān)規(guī)定和操作方法，同時，了解相關(guān)的法律法規(guī)，依法辦事，在工作中規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險和法律風(fēng)險。

[1］賈康.扁平化的財稅體制適合中國[J］.中國房地產(chǎn)業(yè).2014.1-2