多管齊下加快房地產去庫存

吳建軍

多管齊下加快房地產去庫存

吳建軍

受降準降息、降首付比例、下調交易環(huán)節(jié)稅費等政策紅利影響，浙江房地產市場總體上呈現(xiàn)企穩(wěn)復蘇、區(qū)域分化、結構調整的新特點。

政策紅利帶動房地產市場企穩(wěn)回暖。據全省271家房地產企業(yè)問卷調查顯示，一季度17.2%的企業(yè)提價銷售、26.3%的企業(yè)銷售面積增長。杭州、寧波、溫州等地房地產銷售升溫現(xiàn)象較為明顯。截至3月2日，杭州全市商品住房成交16197套，成交面積182.1萬平方米，同比分別增長49.3%和41.4%；1-2月寧波、溫州全市商品房累計成交面積分別為98萬平方米、81萬平方米，同比分別增長38%和23.7%。

區(qū)域分化特征明顯。杭州、寧波、溫州等地房地產市場供需關系有所改善，其中，杭州全市可售商品住房去化周期同比下降6.1個月，寧波商品住宅存量下降7.7%，溫州商品房庫存面積下降14.2%。而金華、嘉興等地商品房庫存積壓嚴重，去化周期分別長達27.7個月和24個月。

商業(yè)地產去庫存壓力更大。據問卷調查顯示，62.7%的企業(yè)商業(yè)地產銷售壓力較大，高于商品住宅的56.1%。從地區(qū)看，寧波、嘉興等地商業(yè)地產去庫存周期仍然較長。寧波辦公用房去庫存周期在60個月以上，而商品住宅的去庫存周期約18個月；嘉興市可售非住宅去化周期為66個月，遠超可售商品房去化周期的24個月。

根據問卷調查顯示，在希望政府采取哪些方式加快房地產去庫存問題的調查中，51.3%的企業(yè)認為應完善稅費、信貸政策；49.8%的企業(yè)希望實施公積金異地購房貸款政策；39.8%的企業(yè)認為應清理房地產市場的過時限制政策；28.7%的企業(yè)認為應加快農民市民化；23.2%的企業(yè)希望建立租購并舉住房制度；19.9%的企業(yè)希望推動地產商整合；16.9%的企業(yè)希望提高貨幣化安置比例。

從需求端看，加快農民工市民化、大力發(fā)展住房租賃市場、實施住房保障貨幣化和政府回購商品房作保障房等方式是加快房地產去庫存的主要路徑。一是加快農民工市民化去庫存。根據國家統(tǒng)計局《2014年全國農民工監(jiān)測調查報告》，2014年全國外出農民工16821萬人，而在工作地自購房的比例不足1%；如果每年新增1%的農民工購房需求，大約可以對應0.6億平方米的地產需求。這表明農民工市民化對房地產需求潛力巨大。但是，要將這部分潛在需求轉化為有效需求，還需解決好農民工低收入、工作不穩(wěn)定、征信體系缺失等客觀硬性約束等問題。二是大力發(fā)展住房租賃市場去庫存。培育和發(fā)展住房租賃市場，引導房地產開發(fā)企業(yè)售租并舉，既滿足中低收入人群的住房需求，又可消化房地產庫存。三是實施住房保障貨幣化、政府回購商品房作保障房去庫存。住房保障貨幣化和回購商品房主要是打通商品房市場與安置房、公租房和租賃市場。商品房與安置房打通體現(xiàn)在以貨幣化安置的方式進行，居民自主購買或政府購買存量商品房或一次性貨幣補償；商品房與公租房的打通體現(xiàn)在政府收購存量商品房。這樣既縮短了保障房供給周期，也為去庫存提供了新的需求端。

從供給端來看，推動房企兼并重組是加快房地產去庫存的主要路徑。鼓勵房地產開發(fā)商調整營銷策略，促進房地產企業(yè)兼并重組是從供給側層面加快房地產去庫存的重要方式。但通過降價帶來的負面效果難以估量。因此，推動房地產企業(yè)整合應該是控制和縮減供給端擴張的重要路徑。三四線城市房企準入門檻較低，很多企業(yè)規(guī)模較小，開發(fā)成本較高，品牌附加值較低。推動部分三四線小型房企主動與大房企合作或兼并整合，引導品牌好實力強的房企“接盤”，有利于提高產業(yè)集中度，增強風險抵御能力。

從政策層面看，寬松的住房公積金政策、財稅支持政策是加快房地產去庫存的重要補充。一是通過放寬住房公積金提取條件、落實住房公積金異地貸操作、提高住房公積金個人住房貸款實際額度等公積金政策也能有效提升居民購房能力。目前，江西已落實公積金貸款全省“一體化”政策。二是采用財稅支持政策，加大財政補貼力度、降低稅費等方式也是加快去庫存的重要手段。例如，甘肅將住房轉讓手續(xù)費整體下調33%。