房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素探究

危雪琴

【摘要】近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中成了重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。對促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。因此，我們要特別關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。本篇文章主要是分析各種因素對房地產(chǎn)價(jià)格波動的影響，并以此提出相應(yīng)的措施，更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展，從而促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) ?波動因素 ?措施 ?健康合理發(fā)展

一、前言

在我國，經(jīng)濟(jì)體制改革正在不斷深入，隨之帶來了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的迅速發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)支柱之一，對我國經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展起著不可忽視的作用。與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在其發(fā)展的過程中，是呈周期性波動式的趨勢。從長期的發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的趨勢是不停的向上的，增長的發(fā)展。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則是圍繞著這種長期趨勢上下波動。它的波動體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面，包括房地產(chǎn)的增長水平、房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)情況、房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)情況、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)的價(jià)格水平的波動。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素主要有兩大方面：一個(gè)是內(nèi)生因素，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系自身的因素;另一個(gè)是外生因素，即不屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)的，但能夠影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的外部因素。由于內(nèi)生因素和外生因素的共同作用，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了周期性的波動。

（一）內(nèi)生因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

1.房地產(chǎn)市場的供求因素。房地產(chǎn)市場的供給與需求總是處在不斷變化之中?？焖僭鲩L的房地產(chǎn)投入需要消費(fèi)者需求的支撐，如果消費(fèi)者的需求不能夠及時(shí)跟進(jìn)，房地產(chǎn)投入就會進(jìn)入下行區(qū)間。由于勞動、技術(shù)、管理、資金等條件的不斷變化，房地產(chǎn)的供給量也隨之?dāng)U張和收縮。與此同時(shí)，各種因素也影響著房地產(chǎn)需求總量的變化，另外房地產(chǎn)供給的波動程度大于需求的波動程度，需求曲線的變化也超前于供給曲線的變化，因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)的總供給與總需求經(jīng)常性的不平衡，只存在暫時(shí)的供求平衡。所以，就需要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，由此而引起的房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。

2.房地產(chǎn)的價(jià)格因素。房地產(chǎn)價(jià)格的波動是引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的一個(gè)主要原因。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，會出現(xiàn)盲目性和投機(jī)性的房地產(chǎn)投資，這種狀況不可避免的會是房地產(chǎn)價(jià)格不規(guī)則的快速上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲時(shí)房地產(chǎn)投資具有了很高的回報(bào)率，在高回報(bào)率的驅(qū)使下，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商將資金投入到了房地產(chǎn)市場，促使房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房產(chǎn)交易量上升，市場越來越繁榮。此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和其他相關(guān)的企業(yè)獲得了良好的效益。但是。此時(shí)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系是不健康的，房地產(chǎn)市場的繁榮是由大量經(jīng)濟(jì)泡沫堆積而成的，這種經(jīng)濟(jì)效益只是暫時(shí)的，是犧牲了未來的經(jīng)濟(jì)效益為代價(jià)換來的，它不能是經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。如果仍這樣發(fā)展，那么，未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蕭條是可以預(yù)見的。

3.房地產(chǎn)收益率因素。房地產(chǎn)收益率是指房地產(chǎn)的凈收益與投資額之間的比率，也叫投資回報(bào)率。在一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)期收益處于上升階段時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商會加大投資，擴(kuò)大規(guī)模;而當(dāng)預(yù)期收益處于下降階段時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會減少投資，縮小規(guī)模。這種狀況也會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。

4.房地產(chǎn)投資因素。理論上，如果加大對房地產(chǎn)的投資，往往會促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶入繁榮階段;如果房地產(chǎn)開發(fā)商縮減投資，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將會進(jìn)入蕭條期。也就是說，房地產(chǎn)投資的變動與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期幾乎是同向共振的關(guān)系。需要說明的是，房地產(chǎn)投資的變動則更加活躍。從以上分析來看，房地產(chǎn)投資可看作是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的引擎。

（二）外生因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

1.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的經(jīng)濟(jì)因素有房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀因素及其相關(guān)的其他因素。而宏觀經(jīng)濟(jì)主要通過經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量來實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響。這里所說的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量包括物價(jià)水平及通貨膨脹率、收入水平與消費(fèi)水平、經(jīng)濟(jì)增長率、銀行利率、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特征等方面。

另外，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)也是其中的一個(gè)不可忽視的影響因素。在當(dāng)前以及不久的將來，城鎮(zhèn)化是推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的一股動力，這是因?yàn)?，城?zhèn)化的兩大內(nèi)容：一，完善和健全城市基礎(chǔ)設(shè)施;二，擴(kuò)大基本住宅建設(shè)的規(guī)模。這兩個(gè)方面的內(nèi)容都離不開房地產(chǎn)業(yè)的支撐，反過來也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動有很大程度的影響。

2.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的社會發(fā)展因素。目前，我國人民的生活質(zhì)量不斷提高，精神文明也有了顯著的提升，因此也對消費(fèi)者的住房消費(fèi)觀念產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。住房消費(fèi)者對居住地區(qū)的功能和環(huán)境有了更高的要求。這種狀況也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不可忽視的影響。

3.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的城市發(fā)展因素。目前，我國城市化進(jìn)程在不斷的深入中，城市化漸漸成為了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力。應(yīng)城市化進(jìn)程的需要，擴(kuò)大和完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和普通的住房已是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。另外，人口的增長和流動，以及交通運(yùn)輸?shù)牟粩喟l(fā)展也是城市化推動的。以上的所有因素，都強(qiáng)烈的影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動。

4.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的政策因素。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的政策因素主要是指政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。包括產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策，財(cái)政政策、區(qū)域發(fā)展政策等等。對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面進(jìn)行宏觀調(diào)控，引起了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動。

5.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的其他外生因素。自然因素，社會突發(fā)因素等也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動產(chǎn)生影響。

三、我國政府的應(yīng)對措施

第一，我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策要服從國家制定的總體的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)政策相一致。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)實(shí)是：房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)找出了我國經(jīng)濟(jì)的承受范圍，同時(shí)也給許多其它行業(yè)施加了巨大的壓力，這將最終阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)甚至是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的調(diào)控政策必須達(dá)到能夠慢慢消除房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫，是我國的房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展，從而促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

第二，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的現(xiàn)狀是：房地產(chǎn)的總供給與總需求經(jīng)常性的不平衡，只存在暫時(shí)的供求平衡。由此我們應(yīng)做到最大程度的減少房地產(chǎn)市場總供給與總需求的波動幅度，這就要實(shí)事求是，具體情況具體分析，根據(jù)供求矛盾的不同性質(zhì)采取相應(yīng)的措施，真對不同的問題，采取不同的應(yīng)對方法，制定相應(yīng)的調(diào)控政策，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展，從而促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。

第三，目前我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的宏觀調(diào)控政策，雖然在短期內(nèi)會減慢房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，但是從長遠(yuǎn)來看，我國的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策能夠促使我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。所以，我國一定要堅(jiān)持執(zhí)行對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控政策。與此同時(shí)，要及時(shí)采取措施調(diào)整我國調(diào)控政策中不合理的方面，并保持政策的穩(wěn)定性，不要朝令夕改，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)政策的突變。這樣，可有效減少決策的短期性、盲目性、投機(jī)性，有利于制定房地產(chǎn)業(yè)的長期戰(zhàn)略。

第四，政府對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，并不是要政府對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行強(qiáng)制管制。我國的宏觀調(diào)控政策，要遵循正確分析，區(qū)別對待的原則。對于房地產(chǎn)價(jià)格，政府可以適當(dāng)調(diào)控，但不能強(qiáng)行管制。價(jià)格的合理波動可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性競爭，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。但如果房地產(chǎn)價(jià)格不合理時(shí)，不論是太高還是太低，都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生不利的影響，此時(shí)就需要國家進(jìn)行科學(xué)的調(diào)控，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

第五，增加土地供給。國土資源部要對土地供給采取積極穩(wěn)妥的措施，保證土地供給的規(guī)模穩(wěn)中有升，并且要重視保護(hù)好民生用地的規(guī)模，要合理調(diào)整住房用地的價(jià)格，保障土地市場的平穩(wěn)運(yùn)行，這樣才會給房地產(chǎn)市場營造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康快速的發(fā)展。

四、結(jié)語

目前，我國的經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型的重要階段，因此要尤其重視支撐我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。這就需要政府正確分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及其影響因素，根據(jù)實(shí)際狀況，實(shí)事求是，具體問題具體分析，在面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不同狀況時(shí)，能夠及時(shí)采取合理的措施，以保證我國的房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮，從而促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，是我國經(jīng)濟(jì)能夠成功轉(zhuǎn)型。

參考文獻(xiàn)

[1]林素娟.政策變動和國民經(jīng)濟(jì)波動對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響[J].建材與裝飾，2012，12（16）：77-78.

[2]王文靜.試論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動現(xiàn)象的影響原因和應(yīng)對策略[J].中國外資（下半月），2012，07（3）：33-34.

[3]吳晶瓊.試論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動現(xiàn)象的影響原因和應(yīng)對策略[J].赤子，2012，11（5）：123-124.

[4]鄭先金.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及對策[J].經(jīng)濟(jì)生活文摘（上半月），2012，16（3）：56-57.